나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55433 [1] 경기도 수원시 팔달구 고등동 310 수원역푸르지오자이 116동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박근주 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 ""수원여자고등학교"" 서측 도로 건너편에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하는 주거지대로 주위환경 보통시됨.

교통상황

본 아파트단지까지 제반 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 18층 내 3층 303호로
외벽: 몰탈마감에 페인팅, 하부 돌붙임
내벽: 내부 인테리어마감
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 현관, 실외기실, 대피공간 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평탄한 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

구내 도로를 이용하여 외부 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 제3종일반주거지역 , 고도지구(10층이하35M이하) , 고도지구(7층이하25M이하) , 고도지구(해발100M이하) , 시가지경관지구(일반) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례> , 상대보호구역(수원여자고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(수원초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(수원여자고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(수원초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 정비구역<도시 및 주거환경정비법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 준보전산지<산지관리법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 및 기타 상세사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55433 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 310 수원역푸르지오자이 116동 3층303호

용도: 아파트

감정가: 853,000,000원

토지면적: 57.64㎡ (약 17.44평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 내OOOO (내 )

특이사항: 대항력있는임차인

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 "수원여자고등학교" 서측 도로 건너편에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 보통으로 판단됩니다.

교통상황: 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호합니다. 수원역이 약 864m 거리에 위치합니다.

토지 형상 및 이용상태: 대체로 사다리형의 평탄한 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구, 대로3류, 소로3류, 중로1류, 중로2류 등의 용도지역에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대/절대보호구역(수원여자고등학교, 수원초등학교), 비행안전제6구역, 정비구역, 도시교통정비지역, 준보전산지, 과밀억제권역 등의 다양한 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 6월 13일 접수된 내당천신용협동조합의 근저당권 (채권액: 744,000,000원)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 등기부채권 총액은 923,251,974원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이용재 (이 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 2일

* 대항력: 있음

임차인 관련 주의: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 명도 시 인수 보증금 발생 가능성이 있습니다. 임차인과의 상세 협의 및 명도 진행에 신중을 기해야 합니다.

4. 상권분석

주변시설: 해당 물건은 아파트단지, 근린생활시설, 학교(수원여자고등학교, 수원초등학교) 등이 혼재된 주거지역에 위치합니다. 수원역 상권 이용이 편리하며, AK플라자 수원점, 타임빌라스 수원, 스타필드 수원 등 대형 쇼핑 시설 접근성도 우수합니다.

혐오시설: 과거 해당 지역(고등동) 인근에 홍등가(집창촌)가 있었으나, 2021년 2월부터 주거환경개선사업과 함께 철거가 진행되었으며, 현재는 대부분 정비된 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조의 18층 건물 중 3층 303호이며, 외벽은 몰탈 마감 후 페인팅 및 하부 돌붙임, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

이용 상태: 방 4개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니, 현관, 실외기실, 대피공간 등으로 이용 중인 아파트입니다.

설비 내역: 위생 및 급/배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 주차장 설비 등이 완비되어 있습니다.

단지 정보: 수원역푸르지오자이 단지는 총 43개동, 4,086세대로 구성된 대단지이며, 2021년 1월에 준공되었습니다. 세대당 주차 대수는 약 1.26대입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 임차인이 존재하며, 대항력이 있어 명도 과정에서 예상치 못한 명도 비용 또는 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 고도지구, 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 법적 규제 사항이 존재하여 향후 건물 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원역 초역세권에 위치한 대단지 아파트로, 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 자랑합니다. 감정가는 8억 5천 3백만원 수준이며, 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서의 주요 변수이므로 철저한 사전 조사와 협상이 필요합니다. 주변 환경 및 단지 내 편의시설 등을 고려할 때, 명도 리스크를 성공적으로 관리한다면 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

수원역 역세권: 수원역 개발 호재와 GTX 개통 등 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

대단지 프리미엄: 4,000세대 이상의 대단지로 관리비 절감, 커뮤니티 시설 이용 등 단지 내 생활 만족도가 높습니다.

주거 편의성: 주변 상권, 교통, 교육 시설 접근성이 뛰어나 실거주 및 투자 가치가 모두 양호합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 853,000,000원

예상 입찰가는 인수되는 보증금은 없으나, 임차인과의 명도 협상 비용, 법적 절차 진행 시 발생할 수 있는 제반 비용, 그리고 현재 시장 상황 및 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 최근 수원역푸르지오자이 아파트의 실거래가는 7억원대에서 8억원대 후반까지 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 따라서, 본 물건의 투자 가치를 면밀히 분석하고, 예상 명도 비용 및 낙찰 후 예상되는 추가 비용을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.