나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55242 [1] 경기도 용인시 기흥구 구갈동 409 기흥글로리시장,아파트 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소하감정 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 구갈동 소재 ""구갈초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 아파트 단지까지 차량출입이 가능하며, 동측 인근에 노선버스정류장, 동측인근에 수인분당선 ""기흥역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 10층 중 제10층 제1001호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 및 드라이비트 시공 등 마감,
창호: 알루미늄 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스개별난방설비, 승강기 설비, 소화전설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 남동측 하향의 완만한 경사지의 장방형의 토지로서, 상가 및 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측방면으로 노폭 약 8미터 내외, 서측 및 동측 방면으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구갈동 409 :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상이며, 본건 아파트 건물은 공부상 ""기흥글로리시장,아파트""로 등재되어 있으나, 현황 건물상에는 ""영광""아파트로 표기 및 통칭되는 것으로 조사되었음.

물건 비고

공부상 '기흥글로리시장, 아파트'로 등재되어 있으나 '영광아파트'로 표기, 통칭되고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55242 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 구갈동 409, 기흥글로리시장, 아파트 10층 1001호

용도: 아파트

감정가: 2억 5400만원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 장OO

2.2. 면적 정보

토지 면적: 20.29㎡ (약 6.14평)

건물 면적: 55.26㎡ (약 16.72평) - 본 건물 면적은 아파트 전용면적이며, 공급면적에 대한 정보는 별도 제공되지 않았습니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 구갈동 소재 "구갈초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통상황

소재 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하며, 동측 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 동측 인근에 수인분당선 "기흥역"이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 도로상태

본건 북측으로는 노폭 약 8미터 내외, 서측 및 동측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 통행에 불편함이 없습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 용도지역이 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)의 국지도로에 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 성장관리권역(수도권정비계획법)에 포함되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 현황

본 건의 말소기준권리는 2023년 7월 20일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑5)입니다. 이에 따라 해당 압류를 포함한 이후 접수된 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다. 현재 진행 중인 강제경매는 채권자 장형석이 신청한 건(갑7)입니다. 우리금융캐피탈(갑6) 및 기흥세무서장(갑8)의 가압류 및 압류 또한 말소됩니다.

4.2. 임차인 분석

임차인: 장형석

보증금: 2억 5천만원

차임: 0원

전입일자: 2022년 3월 18일

확정일자: 2022년 2월 24일

배당신고일자: 2024년 12월 20일

대항력: 있음

본 건의 임차인 장형석은 전입일자 및 확정일자를 갖추고 있어 대항력이 있습니다. 보증금 2억 5천만원은 경매 절차상 인수 보증금 합계 0원으로 계산되나, 등기부상 해당 임차권(을7)이 '말소: 인수'로 기재되어 있어, 낙찰자가 추가적으로 보증금을 부담해야 할 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4.3. 말소되지 않는 권리

본 건 등기부등본상 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리(매각으로 소멸되지 않는 권리)는 없는 것으로 확인됩니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본 물건지 인근에는 롯데마트 신갈점, A마트 구갈점 등 대형마트가 소재하고 있으며, 메가식자재마트, 각종 근린생활시설이 다수 분포하여 상업시설 이용이 편리합니다.

5.2. 기타 편의시설

단지 인근으로 구갈초등학교, 신갈중학교, 신갈고등학교, 기흥고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 수인분당선 기흥역이 인접해 있어 교통 및 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 혐오시설 유무

본 물건지 주변으로 일반적으로 혐오시설로 간주될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 최근 용인시에서 기흥구 언남동 일대에 추진 중인 적환장(쓰레기 수집·보관 시설) 확충 사업과 관련하여 일부 지역에서 혐오시설 논란이 있었으나, 해당 사업은 폐기물처리장이 아닌 환경미화원 지원시설이라는 시의 공식 입장이 있습니다. 현재 본 물건지와 직접적인 관련성이 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트조 및 철근콘크리트벽식구조이며, 10층 중 1001호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 드라이비트 시공 마감되었으며, 창호는 알루미늄 샷시로 되어 있습니다. 내부에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기, 소화전, 지하주차장 설비 등이 완비되어 있습니다.

6.2. 주변 학군

본 물건은 구갈초등학교 남서측 인근에 위치하며, 초등학교(구갈초), 중학교(신갈중), 고등학교(신갈고, 기흥고) 등 도보 통학이 가능한 교육 시설이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인

임차인 장형석은 전입 및 확정일자를 갖추어 대항력이 존재합니다. 보증금 2억 5천만원이 인수 보증금 합계 0원으로 계산되지만, 임차권 등기가 '말소: 인수'로 등기되어 있어 낙찰 후 추가 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

7.2. 건물 명칭 혼동

공부상 '기흥글로리시장, 아파트'로 등재되어 있으나, 현황 '영광아파트'로 표기 및 통칭되고 있어, 계약 시 서류상 명칭과 실제 통칭명칭 간의 혼동에 따른 주의가 필요합니다.

7.3. 토지이용계획상 제한

본 토지는 성장관리권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 각종 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 존재하므로, 향후 재건축 또는 증축 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구의 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 입지에 위치하고 있습니다. 구갈초등학교를 비롯한 교육 시설이 인접해 있어 학군 또한 우수하며, 기흥역 역세권으로 출퇴근 및 이동이 용이합니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 등기부상 '말소: 인수'로 기재된 임차권으로 인한 잠재적 보증금 인수 가능성을 신중하게 고려해야 합니다. 또한, 공부상 명칭과 실제 통칭 명칭의 차이로 인한 혼동 가능성에도 주의해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 기흥역 역세권 및 편리한 교통망: 수인분당선 기흥역 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 좋습니다.

* 우수한 생활 인프라: 대형마트, 근린생활시설, 학교 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주택지대로서의 안정적인 가치: 아파트 단지 및 주택이 혼재된 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2억 5400만원입니다. 인수 보증금이 0원으로 계산되므로, 감정가격을 기준으로 시장 상황, 본건의 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성 등), 단지 내 시세, 급매물 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 등기부상 '말소: 인수'로 된 임차권 등기에 따른 보증금 인수 가능성을 염두에 두어, 실질적인 인수 금액을 고려한 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.