나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55153 [1] 경기도 용인시 기흥구 공세동 476-214 해밀뜨락 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백석 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 공세동 소재 ""기흥동 행정복지센터"" 서측 인근에 위치하며
부근으로 단독주택 및 다세대주택, 관공서, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 주거지로서
의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 다세대주택 중 4층 401호로서,

외 벽 : 치장벽돌 쌓기.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향 완경사지를 평지 조성한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 5-6미터, 북동측으로 로폭 약 1-2미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

중점경관관리구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55153 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 공세동 476-214 해밀뜨락 4층 401호 (신주소: 경기도 용인시 기흥구 한일로21번길 21)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 177,000,000 원 (1억 7천 7백만원)

* 토지면적: 63.00㎡ (약 19.06평)

* 토지 지분: 62.9965㎡ (약 19.06평)

* 건물면적: 55.26㎡ (약 16.72평)

* 건물 지분: 55.26㎡ (약 16.72평)

* 건축년도: 2015년 (해밀뜨락 건물 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 4층 401호

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

* 특이사항: 중복사건, 임대관계 미상

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 용인시 기흥구 공세동 소재 "기흥동 행정복지센터" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 관공서, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하고 있어 주거지로서의 제반 환경은 보통 수준입니다.

* 토지형상: 본건 토지는 북서측 하향 완경사지를 평지 조성한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 도로접근성: 본건 북서측으로는 로폭 약 5-6미터, 북동측으로는 로폭 약 1-2미터 도로에 각각 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

* 교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 3월 24일자 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권 (을3)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 확인되지 않습니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-03-30

* 대항력: 없음

* 참고사항: 상기 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원이므로, 낙찰자가 인수하는 금전적 부담은 없습니다. 다만, 실제 점유 관계에 대한 현장 확인은 필수입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 용인시 기흥구 공세동의 주거 밀집 지역에 위치합니다. 인근에 행정복지센터, 근린생활시설, 공원 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 잠재력: 지역의 개발 계획이나 주거 수요 변화에 따라 상권 가치가 변동될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: "기흥동 행정복지센터"와 다양한 근린생활시설, 공원이 인근에 있어 생활의 편의성이 양호한 편입니다.

* 교육시설: 관련 법률에 따라 보호받는 상대보호구역이 인근에 존재하며, 주거 지역으로서 교육 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 주변 지역으로의 이동 또한 용이합니다.

* 건물 시설: 본 건물은 기본적인 위생 급배수 설비, 개별난방 설비, 소방 설비, 승강기, 공동현관 보안 설비 등을 갖추고 있어 주거에 필요한 기본적인 편의를 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역에도 포함되어 있어 향후 건축 행위 등 개발에 있어 일부 제한사항이 따를 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 해당 호실의 구체적인 임대 관계가 파악되지 않고 있습니다. (단, 인수되는 보증금은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 용인시 기흥구 공세동에 위치한 다세대주택으로, 2015년에 신축된 건물입니다.

* 감정가 1억 7천 7백만원으로, 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행됩니다.

* 권리 관계가 매우 깔끔하여 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되며, 인수되는 임차인의 보증금 또한 없습니다.

* 주거지로서 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있으며, 교통 이용 또한 편리합니다.

* 다만, 토지이용계획 상 일부 제한사항과 임대 관계 확인 필요성이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 안전성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 전혀 없는 안전한 물건입니다.

* 실거주 적합성: 비교적 신축 건물(2015년)로 주거 환경이 양호하여 실거주 목적에도 부합합니다.

* 입지 조건: 용인시 기흥구 공세동의 주거 지역으로, 지속적인 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 시세 분석:

* 가장 중요한 비교 사례는 본건과 동일 건물(해밀뜨락, 476-214)의 최근 실거래 사례입니다. 2026년 7월 14일, 2층 54.19㎡ 면적이 186,000,000원 (1억 8천 6백만원)에 거래되었습니다.

* 인근의 다른 다세대주택 사례로는 2026년 7월 4일, 1층 38.91㎡ 면적이 182,000,000원(1억 8천 2백만원)에 거래된 호수아이빌이 있습니다.

* 1992년 건축된 금성빌라(476-256)는 2026년 7월 11일, 4층 76.68㎡ 면적이 110,000,000원(1억 1천만원)에 거래되었으나, 건축 연식 및 면적 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 시세 종합: 본 건의 전용면적(55.26㎡)은 최근 동일 건물 거래 사례(54.19㎡)와 매우 유사합니다. 감정가 177,000,000원 대비 최근 실거래가 186,000,000원임을 감안할 때, 시세 수준에서 낙찰 가능성이 있습니다. 본건은 4층으로, 2층 거래 사례보다 약간 높은 가격을 고려할 수 있으나, 현장 조사를 통해 정확한 상태 파악이 선행되어야 합니다.

* 예상 입찰가:

* 본 건은 인수되는 보증금이 전혀 없으므로, 낙찰가 전액이 매각 대금으로 납부됩니다.

* 최근 실거래가(18,600만원)를 기준으로, 층별 선호도 및 현장 상태 등을 고려하여 다음과 같이 권장 입찰가를 제시합니다.

* 1차 권장 입찰가: 175,000,000 원

* 2차 권장 입찰가: 183,000,000 원

* 상기 입찰가는 일반적인 시세 분석에 근거한 것이며, 투자 결정 시에는 반드시 현장 임장, 법원 물건 명세서 및 현황 조사서 확인, 권리 분석 재확인 등 심층적인 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.