나이스옥션 법원경매 수원 2025타경924 [1] 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '기흥동탄IC' 남서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)
으로서, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 소재하는바 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 제반 교통상황은 보통
시 됨.

건물의 구조

기호(가)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 내 제1층 제119호로서
(사용승인일 : 2019.12.03)
외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등.
내벽 : 페인팅 마감 등.
창호 : 커튼월 마감 등임.

기호(나)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 내 제2층 제217호로서
(사용승인일 : 2019.05.07)
외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등.
내벽 : 페인팅 마감 등.
창호 : 커튼월 마감 등임.

이용상태

본건 기호(가)는 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현재 공실상태임.
본건 기호(나)는 현재 업무시설로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화전설비, 주차장설비,
난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인근 토지 대비 북측 하향 완경사 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트)
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 기호(가) 소재 토지는 북측으로 노폭 약 40미터, 서측으로 노폭 약 30미터, 동측과
남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

본건 기호(나) 소재 토지는 서측으로 노폭 약 30미터, 북측, 남측 및 동측으로 노폭 약
15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(가) 소재 토지
준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로2류(폭 30m~35m)(대(주)2-21)
(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3
-126)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-135)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성
에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안
전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

본건 기호(나) 소재 토지
준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로, 동
탄2지구)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-126)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-
135)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<
도로법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터), 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으나 조사일 당시 공실상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경924 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 14.95㎡ (약 4.52평)

토지지분: 14.9507㎡ (약 4.52평)

건물면적: 48.00㎡ (약 14.52평) - 기호(가) 119호 기준

건물지분: 48㎡ (약 14.52평) - 기호(가) 119호 기준

(참고: 기호(나) 217호도 일괄매각 대상이나, 해당 물건에 대한 별도 건물면적은 제공되지 않았습니다.)

1.3. 금액 정보

감정가: 919,000,000원

등기부채권 총액: 1,866,959,978원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 위치

소재지: 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층119호 (기호 가)

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '기흥동탄IC' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

본건 소재 토지는 인근 토지 대비 북측 하향 완경사 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

기호(가) 소재 토지는 북측 약 40미터, 서측 약 30미터, 동측과 남측 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

기호(나) 소재 토지 또한 서측 약 30미터, 북측, 남측 및 동측 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

2.3. 주변 시설

본건 주변에는 아파트단지, 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있습니다.

화성 동탄2지구에 속해 있어 지역 개발 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

GTX-A 노선 (화성 동탄역) 및 SRT (동탄역) 등을 통한 수도권 광역 교통망 접근성이 용이합니다.

인근에 '치동중학교'가 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2023-10-31)

3.2. 소멸 권리 및 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

본 물건은 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)가 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 안전한 편입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우:

임대차 관계가 미상이므로, 실제 현황 조사를 통해 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.4. 등기부 요약

등기부상 주요 내용:

* 소유권이전 (주식회사풍년식자재)

* 국민은행 근저당 (말소기준권리)

* 우리은행 근저당 공동담보

* 경기신용보증재단 가압류

* 국민은행 임의경매개시결정

* 국민은행 가압류

* 동화성세무서장 압류

전체 채무액은 1,866,959,978원입니다.

4. 상권 및 건물 정보

4.1. 건물 구조 및 현황

건물명: 더퍼스트타워투

기호(가) 119호: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 20층 건물 내 제1층 (사용승인일: 2019.12.03)

기호(나) 217호: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 17층 건물 내 제2층 (사용승인일: 2019.05.07)

건물은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재탐지 및 소화전, 주차장, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

4.2. 이용 상태

기호(가) 119호: 공부상 근린생활시설이나, 조사 당시 공실 상태입니다.

기호(나) 217호: 현재 업무시설로 이용 중입니다.

4.3. 토지 이용계획 및 제한사항

지역지구: 준주거지역 (동탄2지구), 지구단위계획구역 (화성동탄(2))

도 로: 대로2류, 대로3류, 중로3류 등 다양한 폭의 도로에 접함.

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 도로구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구 등 다수 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 기반 시설

주변 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

아파트 단지, 오피스텔 등이 인접해 있어 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5.2. 교통 접근성

GTX-A 노선 (화성 동탄역), SRT (동탄역) 등 광역 교통망을 이용한 서울 및 전국 주요 도시 접근이 용이합니다.

단지 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주요 특이사항 및 주의사항

해당 물건은 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으나, 특수물건정보상 공장(지식산업센터)으로도 파악될 수 있습니다. 이는 용도 혼재 및 추후 활용 방안에 대한 검토가 필요함을 의미합니다.

조사 당시 기호(가) 119호가 공실 상태이므로, 공실 장기화 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

유동화 물건으로, 채권 양도 등 관련 절차에 따른 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 공부상 내용과 현황의 차이

본건(기호 가)은 공부상 근린생활시설이나, 실제 조사 시점에는 공실 상태였습니다. 건물 전체가 공장(지식산업센터)으로 분류될 수 있는 가능성은 향후 활용 및 가치 평가 시 중요하게 고려해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

본건 물건지(경기도 화성시 영천동 835-1) 주변에서 직접적으로 확인된 혐오시설은 검색 결과에서 나타나지 않았습니다.

다만, 화성시의 다른 지역(예: 서신면)에서는 폐기물 처리 시설 설치 등과 관련하여 혐오시설 관련 주민 민원 및 반대 사례가 있었음을 참고할 필요가 있습니다. 해당 지역은 이러한 시설과의 직접적인 연관성은 낮아 보이나, 향후 지역 개발 정책 변화에 대한 지속적인 관심이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 영천동 더퍼스트타워투 내에 위치한 근린생활시설(겸 지식산업센터 가능성)입니다.

주변 교통망이 우수하고 신도시 인프라가 잘 갖춰져 있어 잠재력은 높다고 판단됩니다.

권리관계가 명확하고 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 점은 긍정적입니다.

다만, 일부 공실 상태와 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이점은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

임대차 관계가 미상이므로, 현장 방문을 통한 철저한 점유 및 임대 현황 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 화성 동탄 신도시의 지속적인 개발과 함께 늘어나는 배후 수요를 흡수할 수 있는 입지.

* GTX, SRT 등 광역 교통망 접근성으로 인한 투자 가치 상승 기대.

* 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)로 건물 상태 양호.

* 공동담보 및 유동화 물건으로, 감정가 이하 적정 가격에 낙찰 시 시세 차익 및 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 919,000,000원

본 건은 조사 당시 기호(가) 119호가 공실 상태임을 감안해야 합니다. 또한, 건물 용도와 관련하여 공장(지식산업센터)으로서의 활용 가능성을 고려할 때, 투자자는 수익률 및 재투자 위험을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70%~90% 수준에서 결정되나, 본 물건의 공실 및 용도 관련 불확실성을 고려하여 감정가의 75% ~ 85% 선에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 약 6억 8,925만원 ~ 7억 8,115만원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다. (이는 일반적인 참고 범위이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 본인 투자 성향, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.