나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55351 [1] 경기도 용인시 기흥구 영덕동 14-11 용인영덕신일아파트 202동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온유감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 ""청곡초등학교"" 동측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서, 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

.본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 경사스라브지붕 19층 중 제2층 제204호로서,
외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.
창호: 하야샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.
후첨 ""건물개황도"" 참조.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 개별 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 진출입 용이하며, 외곽공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55351 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 영덕동 14-11 용인영덕신일아파트 202동 2층204호

* 용도: 아파트

* 감정가: 362,000,000원

* 토지면적: 40.53㎡ (약 12.26평)

* 토지지분: 40.532㎡ (약 12.26평)

* 건물면적 (전용면적): 84.84㎡ (약 25.66평)

* 건물지분: 84.842㎡ (약 25.66평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신한카드 (신OOOOOOOO)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 "청곡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조의 경사스라브 지붕 19층 건물 중 제2층 제204호입니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창으로 마감되었습니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 토지 이용 및 도로: 토지는 대체로 부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중이며, 단지 내 진출입이 용이하고 외곽 공도와 잘 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서는 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-04-19, 대항력 없음.

* 임차인: 이 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-02-07, 대항력 없음.

* 인수 대상 임차 보증금 합계: 0원.

* 말소기준권리: 2006년 9월 29일자 우리은행 근저당 (을6)입니다.

* 등기부 요약: 현재 등기부 상의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 부담스러운 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 881,650,246원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음) - 아파트 집합건물의 경우 일반적으로 해당 사항이 없는 권리입니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 23일 (59.872㎡): 32,100,000원

* 2026년 5월 6일 (84.842㎡, 7층): 38,000,000원

* 2026년 6월 13일 (84.842㎡, 6층): 41,800,000원

* 본건은 84.84㎡(약 25.66평) 면적으로, 최근 2026년 5월과 6월에 동일 면적의 거래 사례가 각각 38,000,000원과 41,800,000원에 실거래된 것을 확인할 수 있습니다.

* 감정가(362,000,000원) 대비 최근 시세(38,000,000원 ~ 41,800,000원)가 높게 형성되어 있어 시세차익 기대가 가능합니다.

* 본건은 2층으로, 최근 거래된 6층 및 7층보다는 선호도가 다소 낮을 수 있으나, 시장 전반의 강세를 고려할 때 긍정적인 시세 흐름을 보이고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 용인영덕신일아파트

* 단지 규모: 총 901세대, 최고 20층 / 최저 2층 (202동 19층 중 2층)

* 준공 연도: 1998년 12월

* 주차: 총 432대 (세대당 약 0.48대)

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 전기차 충전시설 (지상 2대, 지하 17대)

* 인근 시설: 단지 동측 인근에 청곡초등학교가 위치하고 있으며, 생활편의를 위한 근린생활시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본 건은 집합건물 등기부 상 채권 총액이 8억 8천만원 이상으로 매우 높은 편이나, 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 금전적 부담은 없습니다.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 기재되어 있으나, 일반적인 아파트의 경우 해당 권리의 실질적인 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* '특이사항', '주의사항', '특수물건정보' 항목에 기재된 내용이 없어 추가적인 특이사항은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 용인시 기흥구의 안정된 주거지역에 위치한 아파트입니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 청곡초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

* 등기부 상 모든 권리가 소멸되어 인수할 권리 부담이 없습니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가가 높아 시세차익을 기대할 수 있는 투자 매력도가 있습니다.

* 2층이라는 위치적 특성을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가 대비 높은 최근 시세 형성으로 인한 시세차익 기대.

* 낙찰 후 인수할 권리 부담 없음 (모든 권리 소멸 예정).

* 안정된 주거지역 내 위치 및 우수한 생활 인프라.

* 초등학교 인접으로 교육 환경 양호.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 84.84㎡ 면적의 실거래가가 38,000,000원 ~ 41,800,000원 수준임을 고려할 때, 감정가 362,000,000원보다 높은 가격에 입찰가가 형성될 것으로 예상됩니다.

* 본 건은 2층이라는 점을 감안하여, 보수적으로는 최근 최저 실거래가 수준인 380,000,000원에서, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 400,000,000원까지 고려해 볼 수 있습니다.

* 적정 입찰가는 약 390,000,000원으로 판단되며, 입찰 참여 시 주변 시세 변동 및 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 최종 결정하시길 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.