나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54606 [1] 경기도 수원시 권선구 탑동 765-4 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 수원시 권선구 탑동 소재 '탑동초등학교' 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택, 단독주택, 근린시설 등으로 형성된 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 본건 인근지역의 도로정비상태 보통이고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 5층 502호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

(별지 '건물개황도' 참조)

설비내역

본건은 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재 경보기 등의 소방설비 등이 되어 있으며, 개별 보일러에 의한 난방시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 로폭 약 8미터, 6미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(탑동초등학교(수원교육지원청문의)), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서를 제출함에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경54606 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 탑동 765-4, 5층 502호 (신주소: 경기도 수원시 권선구 탑동로48번길 13)

용도: 다세대주택

감정가: 224,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 1.면적 정보

토지면적: 34.38㎡ (약 10.39평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.03㎡ (약 13.92평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.1. 2.건축물 정보

사용승인일: 2020년 10월 12일

구조: 철근콘크리트구조

지하층: 없음

지상층: 5층 중 5층

건축물대장상 용도: 공동주택, 다세대주택, 제1종근생

총 연면적: 738.62㎡

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 '탑동초등학교' 동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 및 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린시설 등이 혼재된 일반주거지역입니다.

1.2. 2.교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근 지역의 도로 정비 상태는 보통입니다. 또한, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 남측 및 동측으로 폭 약 8미터와 6미터의 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.2. 3.토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(탑동초등학교), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.권리요약

말소기준권리: 2022년 01월 28일 포천세무서장 압류 (갑3)

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 김민우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-29

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (송유석)

보증금: 245,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-25

확정일자: 2021-01-25

배당신고일자: 2023-03-10

대항력: 없음 (임차권등기 을3 말소 예정)

1.3. 3.기타 권리

* 등기부상 을구 순위 3번 접수번호 제18212호 주택임차권(송유석, 보증금 245,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있었으나, 신청채권자가 매각 시 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다.

1.3. 4.인수 조건

신청채권자(주택도시보증공사)가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건 변경 확약서를 제출함에 따라, 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상업시설

본건은 일반주거지역 내에 위치하며, 인근에 다수의 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교육시설

본건 동측 인근에 탑동초등학교가 위치하고 있으며, 탑동중학교 등 교육시설 접근성이 양호합니다.

1.5. 2.편의시설 및 기타

주거 지역으로서의 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 본건은 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되어 있어 소음 피해가 발생할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 속해 있어 항공기 소음으로 인한 생활 불편 및 재산 가치 하락 가능성이 있습니다.

* 권리분석상 특이사항은 없으나, 임차인 현황 및 등기부상 내용 확인 결과, HUG 인수조건 변경으로 인한 보증금 미인수 조건이 명확히 명시되어 있으므로, 입찰 전 해당 내용을 반드시 재확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 탑동에 위치한 다세대주택으로, 신축 연도(2020년)가 비교적 최신이며 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있다는 점은 주요 고려사항입니다. 권리관계는 복잡하지 않으나, HUG 인수조건 변경 확약서로 인해 임차인 관련 잠재적 부담이 해소된 상태입니다. 감정평가액 대비 최근 실거래가 수준을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최신 건축연도(2020년)로 내부 상태 및 관리가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 부담이 없어 권리관계가 명확한 물건입니다.

* 주변 시세 및 지역 개발 가능성을 고려 시, 장기적인 가치 상승 잠재력을 보유할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도를 가진 주변 다세대주택의 시세는 약 148,000,000원에서 193,000,000원 수준으로 파악됩니다. 본건의 건축 연도(2020년)가 최신인 점과 감정가(224,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 현 시세 및 향후 가치 상승 가능성을 감안한 적정 입찰가로 195,000,000원 을 제안합니다. 이는 인수 보증금이 없는 점을 감안한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.