나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1016 [1] 경기도 용인시 처인구 삼가동 177-46 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.04.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1),4),6),7)은 경기도 용인시 처인구 삼가동 소재 '삼가역(에버라인)'남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

일련번호 1),4),6),7)까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1)은 인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서, '상업용 건부지'임. 일련번호 4)는 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, '상업용 건부지'임. 일련번호 6)은 인접지와 등고평탄한 부정형 토지지로서, 현황 '도로'임. 일련번호 7)은 인접지와 등고평탄한 삼각형 토지지로서, 현황 '도로'임.

인접 도로상태

일련번호 1)은 남측으로 노폭 약 20미터 내외 아스팔트 포장도로와 접함. 일련번호 4)는 남측으로 노폭 약 20미터 내외 아스팔트 포장도로 및 서측으로 일련번호 6)과 각각 접함. 일련번호 6),7)은 현황 '도로'임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) :도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))임. 일련번호 4) :도시지역, 제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 일련번호 6) :도시지역, 제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))임. 일련번호 7) :도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))임.

제시목록 외의 물건

일련번호 1)의 토지상에 제시목록이외의 물건인 철재컨테이너 1개동 및 견사 등이 소재하나, 구조, 규모 및 이용상황 등으로 보아 사용·수익·처분 등 대상물건에 별다른 영향은 없을 것으로 사료됨.<후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

공부와의 차이

일련번호 7)은 공부상 지목 '대'이나, 현황 '도로'상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2),3),5) 경량철골구조 기타지붕 지상1층 건으로서, 외벽: 판넬 붙임 마감 등. 내벽: 벽지 붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호 2) 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) 및 제1종근린생활시설(소매점)로서, 현황 근린생활시설(상호명: 밥이랑 반찬이랑 구)용인함바)로 이용중임. 일련번호 3) 일반건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)로서, 현황 휴게실로 이용중임. 일련번호 5) 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로서, 근린생활시설(상호명:하얀마을제빵소)로 이용중임.

설비내역

일련번호 2) 기본적인 위생 및 급/배수설비 등이 되어 있음. 일려번호 3) 기본적인 위생 및 급/배수설비, 전기판넬의 의한 난방설비 등이 되어 있음. 일련번호 5) 기본적인 위생 및 급/배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호 2-1) 경량철골구조 및 새시조 17.25㎡ 일련번호 2-2) 창고 판넬조 3.06㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1. 지상에 소재하는 컨테이너와 견사는 이동 및 철거가 용이하여 매각 및 평가에서 제외함
3. 목록7.의 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '도로'임
4. 목록2. 건물은 현황 근린생활시설[상호명'밥이랑 반찬이랑'(구 용인뷔페함바)]로, 목록3. 건물은 현황 휴게실로, 목록5. 건물은 현황 근린생활시설(상호명: 하얀마을제빵소)로 각 이용중임(감정평가서 및 일반건축물대장 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경1016 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 삼가동 177-46

용도: 근린시설

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 고OO

1.2. 물건 현황

매각대상: 토지/건물일괄매각

제시외 건물: 일련번호 1. 지상 컨테이너와 견사는 이동 및 철거 용이하여 매각 및 평가에서 제외됨.

1.3. 토지 정보

토지면적: 695.00㎡ (약 210.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 290.52㎡ (약 87.88평)

건물 제시외면적: 20.31㎡

건물 이용 현황:

* 제2종근린생활시설 (상호명: 밥이랑 반찬이랑, 구 용인뷔페함바)

* 휴게실

* 제2종근린생활시설 (상호명: 하얀마을제빵소)

1.5. 감정가 및 면적

감정가: 1,953,952,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

경기도 용인시 처인구 삼가동 소재 '삼가역(에버라인)' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 무난함.

2.2. 교통상황

제반 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

일련번호 1번지 토지는 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함. 일련번호 4번지 토지는 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로 및 서측으로 일련번호 6번지와 각각 접함.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 일련번호 1번지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 토지거래계약허가구역 (기간: 25.8.26.~26.8.25. 대상: 외국인 등/용도: 단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)

* 일련번호 4번지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 토지거래계약허가구역 (기간: 25.8.26.~26.8.25. 대상: 외국인 등/용도: 단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)

* 일련번호 6번지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 토지거래계약허가구역 (기간: 25.8.26.~26.8.25. 대상: 외국인 등/용도: 단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)

* 일련번호 7번지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 토지거래계약허가구역 (기간: 25.8.26.~26.8.25. 대상: 외국인 등/용도: 단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 말소기준권리: 2021-11-26 접수, 석곡농업협동조합 근저당 (채권금액 720,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음 (말소기준권리보다 선순위 권리 없음)

* 매각으로 소멸되는 권리: 석곡농업협동조합 근저당 이하 모든 권리

3.2. 등기부 현황 (건물)

* 말소기준권리: 2021-11-26 접수, 석곡농업협동조합 근저당공동담보목록 (채권금액 720,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음 (말소기준권리보다 선순위 권리 없음)

* 매각으로 소멸되는 권리: 석곡농업협동조합 근저당공동담보목록 이하 모든 권리

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원 (1차 보증금 감액분 40,000,000원 포함 시 총 50,000,000원)

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-10

* 확정일자: 2021-11-10

* 배당신고일자: 2025-05-16

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (본 건의 경우 보증금액은 파악되나, 대항력 유무 및 인수 여부는 추가 확인 필요)

3.4. 권리분석 요약

본 물건은 말소기준권리인 석곡농업협동조합의 근저당보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 이 씨가 존재하므로, 실제 인수되는 보증금 유무에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임차인과의 관계는 반드시 추가 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 현황 (건물)

건물들은 주로 제2종근린생활시설(음식점, 제빵소) 및 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 중이며, 현재 '밥이랑 반찬이랑' (구 용인뷔페함바) 및 '하얀마을제빵소' 등의 상호로 운영되고 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성 (추론)

삼가역 인근의 주거 및 상업 혼재 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 상권으로 볼 수 있습니다. 역세권 프리미엄과 더불어 주변 배후 수요를 기반으로 안정적인 운영이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

삼가역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

해당 소재지 인근으로 주택 및 아파트 단지가 분포하고 있어, 도보 또는 차량으로 통학 가능한 범위 내에 초등학교, 중학교 등이 위치할 가능성이 높습니다.

5.3. 의료시설

인근 지역 내에 병원, 의원 등의 의료 시설이 위치하고 있어 일상생활에 필요한 의료 서비스 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크 (권리분석)

* 대항력 있는 임차인 이 씨의 존재: 보증금 50,000,000원 (감액분 포함)에 대한 대항력이 인정될 경우, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 권리분석상 인수 보증금 0원이라는 정보와 상충되므로, 명확한 확인 및 대비가 필요합니다.

* 토지 이용 규제: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 토지거래계약허가구역 등으로 묶여 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 현황 리스크 (공부와의 차이, 제시외 물건)

* 공부상 지목과 현황의 차이: 일련번호 7번지 토지는 공부상 지목이 '대'이나 현황은 '도로'로 이용되고 있어, 토지 활용에 대한 주의가 필요합니다.

* 제시외 물건: 컨테이너와 견사는 매각 및 평가에서 제외되었으나, 현장에서의 철거 여부 등은 확인이 필요합니다.

6.3. 추가 리스크

* 토지거래계약허가구역 지정: 외국인 등 특정 대상에 대한 허가 구역으로 지정되어 있어, 추후 거래 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 즉각적으로 인지되는 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 화장터 등)은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구 삼가동 삼가역 인근에 위치한 근린시설로, 역세권 입지 조건과 현재 운영 중인 상가로 인한 즉시 수익 창출 가능성이 장점입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 일부 토지의 현황과 공부상 지목 불일치 등은 잠재적인 리스크 요인으로, 입찰 전 철저한 현장 확인 및 권리관계 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 삼가역과 인접하여 교통 편의성이 우수함.

* 즉시 수익 실현 가능: 현재 운영 중인 상가로 인한 임대 수익 또는 직접 운영 가능.

* 낮은 인수 부담: 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원 (임차인 관련 위험은 별도 고려).

* 상업용 건부지: 주거지역 내 상업용 건부지로 활용 가치가 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,953,952,000원

말소기준권리 근저당액: 720,000,000원

강제경매 청구액: 21,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 권리상 인수 부담이 없다는 점을 고려하여 감정가를 기준으로 산정합니다. 다만, 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 비용, 부동산 시장 상황, 본 물건의 구체적인 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 상기 조건을 감안하여 감정가 대비 약 85% 수준인 1,660,859,200원 내외로 고려할 수 있으나, 이는 추정치이며 상세 분석 후 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.