나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55327 [1] 경기도 화성시 영천동 651-1397 동탄퍼스트파크 102동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수원 · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '다원초등학교' 남서측 인근에 위치하며 부근은 일반
주택지대로서 아파트단지,다세대주택, 학교, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며 시내 간선도로 인근이고 경부고속도로 기흥IC 및 동탄역이
근거리에 소재하여 교통사정 무난함.

건물의 구조

2003.10.20일 사용승인된 철근콘크리트조슬라브지붕 15층건 중 2층 203호로서
외벽: 몰탈 위 페인트 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 샤쉬 등 2중창임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 현관 등)임.

설비내역

승강기설비, 화재탐지 및 소화설비, 세대별 위생설비 및 개별난방설비, 지하주차장 등이
있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 20미터 포장도로와 단지 내 도로가 연결되며 북측으로 보행자도로가
소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(접함)·소로3류(접함)<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
폐문부재로 내부조사 불가하여 건축물대장상 도면으로 내부 도시하고 주민탐문사항 및 평
가 선례 등을 참조하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55327 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 651-1397 동탄퍼스트파크 102동 2층203호

용도: 아파트

감정가: 394,000,000원

토지면적: 60.95㎡ (약 18.44평)

토지지분: 60.9468㎡ (약 18.44평)

건물면적: 72.60㎡ (약 21.96평) (전용면적)

건물지분: 72.5957㎡ (약 21.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북대구새마을금고 (등기부등본상 근저당권자이자 임의경매 신청인)

건축물 사용승인일: 2003년 10월 20일

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 영천동에 위치한 '동탄퍼스트파크' 아파트 단지 내에 있으며, '다원초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 학교, 공원 등이 혼합된 일반 주택지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 시내 간선도로와 인접해 있고 경부고속도로 기흥IC 및 동탄역이 근거리에 있어 광역 교통망 이용이 편리한 편입니다. 단지 주변으로는 북서측으로 폭 약 20미터 도로, 단지 내 도로, 그리고 북측으로는 보행자 도로가 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

- 임차인: 윤종석

- 보증금: 100,000,000원

- 차임: 500,000원

- 전입일자: 2021년 12월 9일

- 확정일자: 2021년 12월 10일

- 배당신고일자: 2025년 4월 24일

- 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원

윤종석 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 예정이며, 별도의 인수 보증금은 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약

- 등기부채권 총액: 484,000,000원

- 말소기준권리: 북대구새마을금고의 근저당권 (접수일자: 2021-07-14, 권리금액: 384,000,000원)

- 소유권 이전 등기: 주식회사예스잼 (2020-05-18, 2021-07-14)

- 근저당권: 북대구새마을금고 (2021-07-14, 384,000,000원) - 말소예정

- 전세권 설정: 윤종석 (2021-11-30, 100,000,000원) - 말소예정

- 임의경매 개시결정: 북대구새마을금고 (2025-04-01, 327,637,660원) - 말소예정

본 물건은 북대구새마을금고의 근저당권을 말소기준권리로 하여, 해당 근저당권 및 그 이후 설정된 전세권, 임의경매 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 소유권 이전 등기는 계속 존재하지만, 매각으로 인해 기존 소유권은 말소되고 새로운 소유자가 부동산의 권리를 취득하게 됩니다.

* 물건명세서 참고사항

- 작성일: 2026년 7월 23일

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등은 기재되지 않았음)

4. 상권분석

본건이 소재한 동탄퍼스트파크 단지는 주변에 아파트 단지, 다세대 주택, 학교, 공원 등이 형성되어 있어 주거 지역으로서의 특성을 지니고 있습니다. 인근에 경부고속도로 기흥IC 및 동탄역이 근거리에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 또한, 롯데 아울렛, 이케아, 리빙파워센터 등 대형 쇼핑 시설이 비교적 가까운 거리에 있어 생활 편의성이 높습니다. 인근에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 일반적인 주거 단지의 특성상 혐오시설의 존재 가능성은 낮을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 남서측 인근에 '다원초등학교'가 소재하고 있어 어린 자녀들의 통학이 편리합니다. 인근에 중학교 및 고등학교도 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 시내 간선도로와 인접해 있으며, 경부고속도로 기흥IC 및 동탄역이 근거리에 있어 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 롯데 아울렛, 이케아, 리빙파워센터 등 대형 쇼핑 시설이 인근에 있어 쇼핑 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다. 또한, 주변에 공원 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 폐문부재 내부조사 불가: 감정평가 당시 폐문부재로 인해 내부 조사가 불가능하여 건축물대장상 도면, 주민 탐문, 평가 선례 등을 참조하여 작성되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로, 입찰 전 현장 방문을 통한 재확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류 및 소로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임대 관계가 불분명한 점은 거래 시 주의해야 할 사항이나, 본 건의 경우 임차인의 대항력이 없어 매수인이 임대인의 지위를 승계할 의무는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 영천동에 위치한 동탄퍼스트파크 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며 인근에 초등학교가 있어 주거 환경이 양호합니다. 감정가는 394,000,000원이며, 현재 진행 중인 경매 절차상 인수할 권리가 없어 명도가 원만히 진행된다면 특별한 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 내부 조사가 불가했던 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 동탄역 및 주요 고속도로 접근성이 용이하며, 대형 쇼핑 시설 및 편의 시설이 풍부합니다.

* 양호한 교육 환경: 다원초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 학군 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 인수할 권리 없음: 임차인의 대항력이 없고, 등기부상 권리들이 모두 소멸될 예정이므로 명도 외 특별한 권리 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 394,000,000원

인수 보증금 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 방문 및 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수할 권리가 없고, 내부 상태 확인이 제한적이었던 점, 그리고 주변 시세 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. (구체적인 입찰가는 시장 상황 및 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.