나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55036 [1] 경기도 용인시 기흥구 언남동 382-6 더.시티 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우에셋감정 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 ""구성초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(구성역, 수인분당선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제 3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2015.07.31)
외벽 : 돌붙임 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 및 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(주상복합) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10 미터, 남측 및 동측으로 노폭 약 12 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2024-12-06)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 오피스텔로 이용중임.
2. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서를 제출함에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차 보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55036 (1)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 용인시 기흥구 언남동 382-6 더.시티 3층 301호

건물명: 더.시티

건축물 용도: 공동주택(주상복합)

건물구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2015년 7월 31일

건물 층수: 총 10층 중 3층 301호

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 19.58㎡ (약 5.92 평)

건물면적: 65.62㎡ (약 19.85 평)

총 토지면적 (대지권): 745㎡ (약 225.37 평)

총 건물 연면적: 3555.55㎡ (약 1075.58 평)

감정가: 231,000,000원

1.4. 경매 유형 및 채권자

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 "구성초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

건물 전체 용도는 공동주택(주상복합)으로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

또한, 지하철 수인분당선 구성역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 관련 정보

토지는 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지이며, 공동주택(주상복합) 건부지로 이용 중입니다.

본건 북측으로 폭 약 10미터, 남측 및 동측으로 폭 약 12미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부등본상 소유권 보존 및 이전, 1번(서은주) 외 1인의 지분 이전, 공유자 전원 지분 이전 등이 등기되어 있습니다.

을구 5번 순위의 주택임차권(김혜원, 보증금 240,000,000원)이 존재했으나, 말소 대상입니다.

갑5번 순위의 가압류(주택도시보증공사, 2023.07.18.)가 말소기준권리입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리: 갑5번 순위 가압류 (주택도시보증공사, 2023.07.18.)

본 경매 사건의 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택임차권(김혜원)은 신청채권자인 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 8월 26일

* 확정일자: 2021년 8월 4일

* 배당신고일자: 2023년 5월 19일

* 대항력: 없음

주의사항: 본건의 임차인(김 )은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

또한, 신청채권자인 주택도시보증공사는 해당 임차인의 잔존 보증금에 대해 인수하지 않는다는 조건변경 확약서를 제출하였습니다.

따라서, 매수인은 해당 임차인의 보증금 240,000,000원을 인수하지 않습니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 상기 임차인 보증금 미인수 조건 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 소재한 용인시 기흥구는 주거지역과 상업지역이 혼합된 복합적인 성격을 띠고 있습니다.

인근에 아파트 단지와 주택 밀집 지역이 있어 배후 수요가 충분한 편입니다.

또한, 인근 지하철역(구성역) 및 버스 정류장 등 대중교통망을 이용한 접근성이 좋아 근린생활시설로서의 가치가 있습니다.

본 건은 주상복합 건물의 일부로서, 오피스텔로 이용 중이라는 점에서 1인 가구 및 소규모 사업체를 대상으로 하는 상권 형성이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 수인분당선 구성역 인근, 다수의 버스 노선 운행으로 교통 편리.

* 교육 시설: 구성초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 양호.

* 편의 시설: 아파트 단지 및 근린생활시설 인접으로 기본적인 편의시설 접근 용이.

* 의료 시설: 주변 종합병원 및 병의원 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인의 보증금에 대한 인수 포기 확약서를 제출하였으나, 법적 절차상 발생할 수 있는 예상치 못한 변수 발생 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로1류, 중로3류 도로에 접합니다.

또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

외부 지도 서비스 및 검색 결과, 본건 주변에 주거 및 상업 활동에 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6.3. 기타 리스크

건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. (사용승인일 2015년 7월 31일)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구의 역세권에 위치한 오피스텔 겸 근린상가로, 편리한 교통망과 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

건물은 비교적 신축(2015년 준공)이며, 공동주택(주상복합) 단지 내 위치하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

특히, 본건은 대항력 있는 임차인으로 분류되었던 보증금 240,000,000원의 임차인이 존재했으나, 신청채권자의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하지 않아 금전적 부담이 해소된 점이 큰 장점입니다.

다만, 일부 토지 이용 계획 상 제약 사항 및 향후 건물 관리 비용 발생 가능성은 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수인분당선 구성역 접근성이 우수하여 투자 가치 상승 기대.

* 신축 건물: 2015년 준공된 건물로 비교적 최신 설비 및 상태 유지.

* 임차 보증금 부담 없음: 2.4억 원의 임차 보증금 미인수 조건으로 금전적 리스크 최소화.

* 복합 용도: 오피스텔 및 근린생활시설로 활용 가능하여 다양한 수익 창출 기대.

* 안정적인 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 주거 밀집 지역에 따른 임대 수요 확보 용이.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 예상 입찰가는 감정가 231,000,000원을 기준으로 하되, 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금이 없다는 점을 반영하여 산정합니다.

현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 본건의 미래 가치 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

다만, 본 보고서에서는 추가적인 시장 조사 없이는 정확한 예상 입찰가를 특정하기 어렵습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

예상 입찰가 (참고용): 210,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.