나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54364 [1] 경기도 수원시 팔달구 화서동 56-5 피카소힐 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 화서동 소재 ""화서동우체국"" 동측 인근에 위치하며 주위는
유사 유형의 다세대주택, 다가구주택, 단독주택등이 소재하는 주택지대로서 제반환경은
보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제2층 제201호 로서,
외벽:치장벽돌붙임, 석재붙임마감등.
내벽:벽지도배,타일붙임마감등.
창호:샷시창호마감등임.

이용상태

공동주택(다세대주택-도시형생활주택) 1개호로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 완경사지대내 평탄하게 조성된 토지로서 다세대주택 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

북측으로 세로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역
, 역사문화환경보존지역(2-3구역(평지붕 14m이하, 경사지붕 18m이하)), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2.""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54364 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 화서동 56-5 피카소힐 2층201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 240,000,000원 (2억 4천만원)

토지면적: 81.26㎡ (약 24.58평)

토지 지분: 81.25999999999999㎡ (약 24.58평)

건물면적: 52.07㎡ (약 15.75평)

건물 지분: 52.07㎡ (약 15.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 경기도 수원시 팔달구 화서동 소재 "화서동우체국" 동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 유사 유형의 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 소재하는 주택지대로서 제반 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 시됩니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제2층 제201호입니다. 외벽은 치장벽돌붙임, 석재붙임마감 등이며, 내벽은 벽지도배, 타일붙임마감 등입니다. 창호는 샷시창호마감입니다.

토지 이용: 2필지 일단의 사다리형으로, 완경사지대 내 평탄하게 조성된 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 북측으로 폭이 있는 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(2-3구역), 과밀억제권역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을구 6번 가압류 (서민금융진흥원, 2024-02-13 접수, 11,478,107원) 입니다.

인수되는 권리:

* 을구 7번 주택임차권 (이현정, 보증금 240,000,000원, 전입 2022-03-17, 확정 2022-02-25). 해당 임차권은 등기부상 말소 예정이 아닌 '인수'로 표시되어 있으며, 물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않는다고 명시되어 있어 인수될 가능성이 있습니다.

말소되는 권리:

* 갑구 6번 가압류 (서민금융진흥원)는 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

* 갑구 7번 강제경매 (한국주택금융공사) 또한 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액: 251,478,107원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한국주택금융공사 (양도인: 이현정)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-17

* 확정일자: 2022-02-25

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원. (단, 위 '인수되는 권리' 항목 참조)

1.3. 상권분석

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 화서동의 주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

"화서동우체국"이 인근에 있어 기본적인 편의 시설 접근성이 양호합니다.

최근 실거래 사례 분석:

* 아름빌아트 (2018년 건축, 67.27㎡): 2026년 7월 13일 30,000만원 (3억)에 거래되었습니다. (평당 약 446만원)

* 뉴골든빌라나동 (2003년 건축, 28.98㎡): 2026년 7월 1일 10,250만원 (1억 250만원)에 거래되었습니다. (평당 약 350만원)

본건 물건(52.07㎡, 약 15.75평, 2016년 등기부 기준)은 주변 시세와 비교 시, 면적과 건축 연도를 고려할 때 평당 400만원 ~ 450만원 수준의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: "화서동우체국"을 비롯한 생활 편의시설 접근이 용이한 주택가에 위치합니다.

교통: 차량 접근이 편리하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 수월합니다.

주변 시설: 지도 검색 결과, 물건지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 내 문화재 보호 구역(역사문화환경보존지역) 및 비행안전구역에 해당하므로 건축 등 개발 시 제한사항을 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 을구 7번 주택임차권(이현정, 보증금 240,000,000원)은 등기부상 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서에 '전액 변제되지 않으면 말소되지 않음'으로 명시되어 있어 보증금 인수 가능성이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 법원 결정에 따라 실제 인수될 위험이 존재하므로 입찰 전 철저한 권리관계 확인이 필요합니다.

토지 이용 제한: 역사문화환경보존지역, 비행안전구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 건축 및 개발 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

건물 노후화: 2016년식 건물로 신축에 가깝지만, 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 화서동에 위치한 도시형생활주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건 및 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

건물의 구조 및 설비는 양호한 편이나, 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다.

등기부상 '인수'로 표시된 임차권 때문에 낙찰자가 보증금 240,000,000원을 추가로 부담해야 할 위험이 있습니다. 이 점을 감안하여 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

감정가는 24,000만원이며, 주변 시세와 비교 시 적정 수준으로 보이나, 임차인 인수 리스크를 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

수원시 팔달구 화서동의 신축급 도시형생활주택으로, 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

주변 편의 시설 및 교통 환경이 양호하여 임대 수익 창출에 유리한 입지입니다.

임차인 보증금 인수 리스크를 성공적으로 해소하거나, 예상보다 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 상당한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 240,000,000원

건물 전용 면적: 52.07㎡ (약 15.75평)

주변 시세 분석 결과, 본건 면적(15.75평) 기준 평당 400만원~450만원으로 추정됩니다.

이를 환산하면 약 208,280,000원 (평당 400만원) ~ 234,315,000원 (평당 450만원) 입니다.

가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 240,000,000원 인수 가능성입니다. 만약 이 보증금을 인수해야 한다면, 낙찰가 외 추가 비용이 발생하므로, 낙찰가 자체는 신중하게 결정해야 합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '말소: 인수'라는 상반된 정보가 존재하므로, 법원에 권리관계 확인 및 임차인 배당 관련 문의를 통해 명확히 파악하는 것이 최우선입니다.

최악의 경우(보증금 240,000,000원 인수)를 가정하고 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 감정가보다 낮게 책정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 안전 마진을 고려하여 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

만약 임차 보증금 인수 리스크가 없다고 확실히 판단될 경우, 시세 범위 내에서 (약 200,000,000원 ~ 220,000,000원) 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.