나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55296 [1] 경기도 수원시 장안구 송죽동 409-3 해든팰리스 비동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래자산감정 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 장안구 송죽동 소재 '송정초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2017년 05월 12일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서,
외벽: 석재 및 치장벽돌타일, 드라이비트 마감 등
내벽: 벽지도배, 타일붙임 등
창호: 샷시 창호 등

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형 다세대주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(4층이하,14M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역(송원중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(송정초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 없음.

물건 비고

도시형 생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55296 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 장안구 송죽동 409-3 해든팰리스 비동 3층302호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 276,000,000원

* 토지면적: 42.21㎡ (약 12.77평)

* 건물면적: 77.71㎡ (약 23.51평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

* 사용승인일: 2017년 05월 12일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 건물 층수: 지상 4층 중 3층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 수원시 장안구 송죽동 소재 '송정초등학교' 서측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(4층 이하, 14m 이하), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역(송원중학교, 송정초등학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 12월 12일 접수된 신한은행 근저당권 (201,600,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 채권 총액: 315,300,000원 (근저당 201,600,000원 + 가압류 113,700,000원 + 강제경매 22,915,890원)

* 임차인 현황:

* 김만진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-01-25, 확정일자 및 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* 인수 보증금: 0원. 임차인 김만진은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 상업시설 및 주택이 혼합된 복합 상권 지역입니다.

* 주변에 아파트 단지 및 다세대주택 등이 밀집해 있어 기본적인 주거 수요는 확보될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: '송정초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 일반적인 생활 편의시설은 주변에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 유해시설: 제공된 정보 및 일반적인 주거 밀집 지역 특성을 고려했을 때, 현 시점에서 인근에 뚜렷한 혐오시설이 보고된 바는 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보: 경매 절차 진행 또는 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 고도지구, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등: 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임차인 정보: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 점유 관계 및 잠재적 문제 발생 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다. (단, 본 건의 경우 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 장안구 송죽동에 위치한 비교적 신축(2017년 준공)인 도시형생활주택입니다.

* 권리관계가 명확하여 인수되는 권리 없이 깨끗하게 정리될 가능성이 높습니다.

* 다만, 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수성은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거용 부동산으로서의 가치가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2017년 준공)으로 하자 발생 가능성이 상대적으로 낮습니다.

* 권리관계가 인수 부담 없이 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 등기 절차가 간편할 것으로 예상됩니다.

* 수원시 장안구 내 주요 도로 접근성이 양호한 지역에 위치합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 276,000,000원

* 최근 주변 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 연식의 '해피하우스' 전용면적 32.83㎡ (약 9.93평)이 2026년 6월 130,000,000원에 거래되었습니다.

* 이를 기준으로 본건 건물면적 77.71㎡ (약 23.51평)의 시세는 약 307,700,000원 수준으로 추정됩니다.

* 본건 감정가는 276,000,000원으로, 주변 시세보다 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

* 일반적인 경매 물건의 낙찰가율(감정가 대비 80~90%)을 적용하고, 중복사건, 유동화물건 등의 특수성을 고려할 때, 감정가 276,000,000원의 85%~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 이를 고려한 예상 입찰가는 약 234,600,000원 ~ 248,400,000원입니다.

* 주변 시세 최고가(약 3.07억)를 감안하면, 이보다 낮게 입찰가를 설정하는 것이 좋습니다.

* 따라서, 경쟁률 및 현장 조사 결과를 종합적으로 판단하여 240,000,000원 ~ 250,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.