나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55009 [1] 경기도 화성시 장안면 사랑리 129-5 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 화성시 장안면 사랑리 소재 '장안면행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공장 및 창고, 농지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 본건 서측 인근에 포승장안로가 통과하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1~3) : 본건은 3필지 일단의 공장용지로 이용중임.
기호(4) : 본건은 대체로 등고 평탄한 부정형 토지임야임.
기호(5) : 본건은 삼각형 유사토지로서, 현황 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측 현황 도로 및 기호(5)를 통하여 공도에 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4,5) : 계획관리지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(일반관리), 가축사육제한
구역(전부제한), 성장관리권역, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로
일부포함).

기호(2,3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반관리), 가축사육제한구역(전부제한),
성장관리권역.

제시목록 외의 물건

별지 '건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

기호(1~3)은 제시목록 및 공부상 지목은‘임야’이나 현황‘공장용지’로 이용중임.
기호(5)는 제시목록 및 공부상 지목 임야이나 현황 '도로 등'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(6,7) 공히 일반철골조 기타(판넬)지붕 단층 건물로서,

내벽 및 외벽 : 판넬 마감
창호 : 프라스틱 샷시임.

이용상태

기호(6,7) 공히 등기사항전부증명서상 용도 공장이며, 현장조사 당시 공실상태임.

설비내역

기호(7)은 위생설비 및 급배수설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물 이외에 비교적 이동이 용이한 컨테이너 2동(경비실 및 창고 등)이 소재함.

공부와의 차이

기호(6,7)은 사용승인 이전 가처분등기의 촉탁으로 인하여 등기된 건물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록1. 2. 3.은 공부상 '임야'이나 현황은 '공장용지'이고, 목록5.는 공부상 임야이나 현황 '도로'임.
3. 목록6. 7.은 가처분등기 촉탁으로 인하여 등기되었으며 건축물대장 없고 사용승인전 건물이며 조사 당시 공실상태임.
4. 본건에 소재하는 컨테이너 2동(경비실 및 창고 등)은 이동 및 철거가 용이하므로 평가 및 매각에서 제외함.
5. 본건 토지 및 건물에 부합된 관정시설, 차양 등은 거래관행에 따라 토지 및 건물에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55009 (1)

소재지: 경기도 화성시 장안면 사랑리 129-5

용도: 공장

감정가: 37억 7978만 6000원

토지면적: 5005.00㎡ (약 1514.01평)

건물면적: 1004.00㎡ (약 303.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 화성시 장안면 사랑리 소재 '장안면행정복지센터' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 공장, 창고, 농지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황

차량의 본건까지 출입이 가능하며, 서측 인근에 포승장안로가 지나가고 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

인접 도로상태

본건은 서측에 현황 도로 및 공부상 임야이나 현황 도로로 이용 중인 기호(5) 토지를 통해 외부 도로망으로 접근할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4,5) 토지는 계획관리지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(일반관리), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역에 해당하며, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)로 지정된 구역이 포함됩니다.

기호(2,3) 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반관리), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역에 해당합니다.

토지 이용 현황 및 공부상 차이

기호(1~3) 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '공장용지'로 이용되고 있습니다.

기호(5) 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '도로 등'으로 이용 중입니다.

기호(1~3)은 3필지가 일단의 공장용지로 사용되고 있습니다.

기호(4) 토지는 대체로 평탄한 부정형의 임야입니다.

기호(5) 토지는 삼각형 형태의 토지로 현재 도로 등으로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

토지의 말소기준권리는 2022년 10월 14일 접수된 중소기업은행 근저당권(을24)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

주요 등기 현황

* 소유권 관련: 본건 토지에는 조종형 외 1명, 박명애, 주식회사아이에스티, 농업회사법인동고동락주식회사 등의 소유권 이전 등기가 경료되어 있습니다.

* 채권 관련: 중소기업은행의 근저당권(말소기준권리) 외 주식회사아이에스티, 무진철강주식회사, 이경복 등 다수의 근저당권 및 신용보증기금, 수협은행, 신한은행, 농업협동조합중앙회, 서울보증보험주식회사, 북대전세무서장, 농협은행, 유성구, 화성시 등으로부터 가압류 및 압류 등기(갑28~갑38)가 다수 존재했으나, 모두 말소 예정입니다.

건물 등기 현황

건물 등기부에는 농업회사법인동고동락주식회사의 소유권보존등기(갑1)가 있으며, 이후 중소기업은행의 가처분(갑2) 및 가압류(갑3) 등 다수의 권리들이 등기되어 있습니다. 이들 권리 중 일부(갑2, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8)는 말소되지 않았으나, 본 경매 개시 결정(갑9)은 중소기업은행의 임의경매 신청에 의한 것입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 토지 등기부상 중소기업은행의 지상권설정(을25, 2022-10-14)은 말소된 것으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상의 내용이 우선 적용될 수 있어 해당 지상권의 존속 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황

조사된 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 다만, 본건의 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 화성시 장안면 사랑리 지역은 산업 단지 및 농경지가 혼합된 지역으로, 공장 및 창고 시설 운영에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 장안면행정복지센터와 인접해 있어 행정 지원 접근성이 용이하며, 주요 도로와의 연결성이 양호하여 물류 이동에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

본 물건은 공업 및 농업 지역에 위치하고 있어, 주거 생활 편의시설(병원, 대형마트, 학교 등)은 주변 지역으로 이동해야 이용 가능합니다. 다만, 장안면 행정복지센터가 인근에 있어 기본적인 행정 서비스를 이용할 수 있으며, 대중교통(버스) 이용이 가능한 점은 소폭의 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계의 불확실성: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 토지 등기부상 해당 지상권은 말소된 것으로 기재되어 있어 권리관계에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 건물 상태: 목록6, 7번 건물은 사용승인 전 상태로 건축물대장이 없으며, 가처분등기 촉탁으로 등기된 건물로 조사 당시 공실 상태였습니다. 향후 건축물 관련 행정 처리나 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 미확인 임대차: 본건의 임대 관계가 미상으로, 등기부상 인수 보증금은 없으나 실질적인 점유자나 비공식적인 임대차 관계가 존재할 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

* 공부와 현황의 차이: 토지의 일부 지목이 '임야'에서 '공장용지' 및 '도로'로 현황 이용되고 있어, 토지 이용 및 관리 측면에서 행정적 절차가 요구될 수 있습니다.

* 이동 용이 물건 제외: 경비실 및 창고로 사용되는 컨테이너 2동은 매각 대상에서 제외되었으며, 부합물건(관정시설, 차양 등)은 포함 평가되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 장안면에 위치한 공장용지 및 건물로, 상당한 규모의 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 대기업 계열 은행의 경매 신청으로 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 시세 대비 저평가된 물건일 가능성을 시사합니다. 다만, 매각 후에도 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성, 사용승인 전 건물의 법적 상태, 그리고 미확인 임대차 관계 등 잠재적인 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 5005㎡에 달하는 넓은 토지는 확장이나 재개발을 통한 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 산업단지 인근 입지: 공장 밀집 지역에 위치하여 유사 업종과의 시너지 효과 및 운영 효율성을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 잠재 가치: 권리 분석상의 리스크를 감안하더라도, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 경우 장기적인 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 37억 7978만 6000원입니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 권리관계의 불확실성 및 건물 상태 등을 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 30억 2382만 8800원 ~ 34억 181만 7400원 범위에 해당합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 물건, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 예상 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.