나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54980 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 979-30 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,다세대주택,연립주택,근린생활시설,아파트단지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

(일련번호 1~8)
철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 2층 201호 외 7세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

(일련번호 9~18)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호 외 9세대로서,
(사용승인일:2021.08.03.)
외벽:외장석재 마감,
창호:pvc새시창호.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중임.
-내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비,개별난방설비,도시가스,승강기,주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
2필지 일단의 장방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.


(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
2필지 일단의 정방형 평지로서,공동주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

(일련번호 1~8)
세류동 979-30,979-31
서측으로 노폭 약 4미터,남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

(일련번호 9~18)
세류동 1139-10,1139-11
동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(일련번호 1~8)
1.세류동 979-30
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
2.세류동 979-31
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

(일련번호 9~18)
1.세류동 1139-10, 2.세류동 1139-11 공히
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

(일련번호 1~8)의 대지권의 목적인 토지 중 2.세류동 979-31의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.본건 각 구분건물의 이용상태 등은 집합건축물대장의 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 관리상태를 기준으로 하였으니 경매참가 시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지 2.세류동 979-31의 공부상 '전'이나 현황 '대'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경54980 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 979-30 2층201호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

* 건축일: 2021년 08월 03일 (사용승인일)

* 감정가: 272,000,000원

* 토지면적: 35.75㎡ (약 10.82평)

* 건물면적: 59.69㎡ (약 18.06평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 서측 인근

* 주위환경: 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재된 주거 밀집 지역

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편리

* 토지: 2필지(세류동 979-30, 979-31) 일단의 장방형 평지로서 공동주택 부지로 이용 중

* 도로: 본건 서측 노폭 약 4미터, 남측 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접함

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 08월 27일 접수된 우리은행 근저당권 (을1)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 마 (마태열)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2024년 06월 10일

* 배당신고일자: 2025년 03월 24일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약: 소유권보존 등기(주식회사 스페셜), 근저당권(우리은행), 가압류(박아름, 김재연), 임의경매(유에스아이제삼차유동화전문유한회사) 등이 등재되었으며, 모두 매각으로 소멸 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 주거 지역으로 안정적이며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 최근 매매 동향 (분석):

* 주변 유사 물건들의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적, 건축 연도, 가격 변동성이 나타납니다.

* 본건과 유사한 면적(약 17.42평)의 2015년 건축 연립다세대(탑스빌)가 15,500만원에 거래되었습니다 (평당 약 890만원).

* 더 작은 면적(약 6.39평)의 2022년 건축 다세대(우리플레이스)는 19,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 2973만원).

* 더 오래된 면적(약 14.12평)의 1988년 건축 연립다세대(미영)는 27,300만원에 거래되었습니다 (평당 약 1933만원).

* 본건(약 18.06평, 2021년 건축)의 감정가 272,000,000원은 평당 약 1506만원으로, 최근 거래 사례 중에서는 '탑스빌'보다는 높고 '미영'보다는 낮은 수준입니다. 신축임을 고려하면 적정 수준으로 판단될 수 있으나, '탑스빌'과의 가격 차이가 상당하여 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 신축(2021년)의 도시형생활주택으로, 깨끗하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 편의시설: 인근에 남수원초등학교 및 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 주변 시설: 주거 밀집 지역으로서 안정적인 생활권역을 형성하고 있습니다. 혐오 시설은 본건 정보 내에서 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 현황 차이: 지번 세류동 979-31번지의 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 추후 토지 이용이나 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 거래 사례들과 비교 시, 본건의 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 특히 '탑스빌'과의 가격 차이를 고려할 때, 낙찰 후 시세 차익을 얻기 위해서는 보다 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

* 임차인: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 없어 권리상의 문제는 없습니다. 다만, 배당 절차에 따른 임차인의 권리 행사 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2021년에 사용승인된 신축 도시형생활주택으로, 내부 상태 및 건물 전반의 관리가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 입지 조건 및 교통 여건 역시 주거용으로 적합하며, 권리 관계 또한 명확하여 안전하게 인수 가능한 물건입니다.

* 다만, 감정가가 주변 유사 물건 대비 다소 높게 책정된 점과 토지 현황 차이(지목:전, 현황:대)는 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 따라서, 신축 건물이라는 장점을 바탕으로 하되, 잠재적 리스크를 충분히 반영한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 하자 발생 가능성이 낮고, 즉시 임대 또는 거주가 용이합니다.

* 안정적인 주거 환경: 주거 밀집 지역으로서 수요가 꾸준하며, 안정적인 임대 수익 또는 거주가 가능합니다.

* 명확한 권리 관계: 모든 권리가 소멸되는 임의경매 물건으로, 권리 분석이 명확하여 안심하고 투자할 수 있습니다.

* 적정 면적: 59.69㎡(약 18평)은 1~2인 가구 실수요자 또는 임차인에게 선호도가 높은 면적입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 272,000,000원

* 건물 연식(2021년)이 신축에 해당하므로, 2015년식 '탑스빌'(15,500만원/약 17.4평)보다는 높은 가격이 형성될 수 있습니다.

* 2021년식 건물의 평당 시세를 약 1,000만원 ~ 1,500만원 수준으로 가정할 때, 본건(약 18.06평)의 적정 시세는 약 180,600,000원 ~ 270,900,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 272,000,000원은 이러한 추정 범위 상단에 위치합니다.

* 안전 마진 확보 및 낙찰 가능성을 고려하여, 감정가의 85% ~ 95% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.