나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54118 [1] 경기도 수원시 권선구 권선동 953-2 동원블루밍 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선재 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 근거리에 지하철 수인분당선 ""매교역"", ""수원시청역""이 소재하는 등 제반교통조건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제303호로서,
(사용승인일 : 2019.02.11)

외벽 : 인조석 및 타일 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등으로 탐문 조사됨.
창호 : 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(권선초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건에 대한 현장조사시 폐문 부재로 인하여 귀 제시목록 및 건축물현황도 등을 종합
참작하였으니 경매 진행시 참고 바라며 경매응찰시 내부 및 이용관리상태를 반드시 재확인 바람.

물건 비고

2025. 1. 24. 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 대항력 포기 확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경54118 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 953-2 동원블루밍 3층 303호

* 용도: 다세대주택

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 26.75㎡ (약 8.09평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 38.20㎡ (약 11.56평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 192,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 근거리에 지하철 수인분당선 "매교역", "수원시청역"이 소재하는 등 제반 교통조건은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

* 본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

* 등기부채권 총액: 385,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 188,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-02-05

* 확정일자: 2019-12-13

* 배당신고일자: 2022-02-18

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 2025.1.24. 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 대항력 포기 확약서 제출.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

* 말소기준권리: 수원지방법원 2022카단11 (가압류, 2022-01-17 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

* 특이사항: HUG로부터 대항력 포기 확약서가 제출되어 임차인의 대항력은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 분석한 결과, 본건과 동일 단지인 "동원블루밍"의 2019년 준공된 40.82㎡ 면적 물건이 2026년 7월 21일에 218,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 건물 면적 38.20㎡ (약 11.56평)는 해당 거래 물건의 40.82㎡ (약 12.35평)와 유사합니다.

* 또한, 2026년 3월 9일에 거래된 인근 "투데이" 단지의 50.98㎡ 면적 물건은 197,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 192,000,000원이며, 이는 최근 실거래가 대비 다소 낮게 평가된 것으로 판단됩니다.

4.2. 인근 매물/거래 동향

* 동일 단지(동원블루밍) 내 유사 면적 물건의 최근 거래 사례를 고려할 때, 본건의 감정가는 시세 대비 경쟁력이 있다고 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제303호.

* 사용승인일: 2019년 02월 11일.

* 외벽: 인조석 및 타일 붙임 마감.

* 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감.

* 창호: 섀시창호.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수, 화재탐지, 승강기, 소화전, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 구비되어 있음.

5.2. 편의시설 및 주변 환경

* 본건은 "권선초등학교" 남서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하며, 지하철 수인분당선 "매교역", "수원시청역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 해당 지역은 주거 밀집 지역으로 별도의 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 사항

* HUG(주택도시보증공사)가 채권자이며, 본건 경매 개시 결정권자입니다.

* HUG로부터 임차인의 대항력 포기 확약서가 제출되어 임차인의 대항력은 없습니다.

* 따라서 임차인의 보증금 188,000,000원은 인수되지 않아 권리관계는 명확합니다.

6.2. 법적 제한 사항

* 토지이용계획 상 제2종일반주거지역이나, 비행안전제6구역(전술)에 해당하여 건축물의 신축, 증축, 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 기타 법적 제한사항으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등이 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

* 현장 조사 시 폐문 부재로 인해 내부 및 이용 관리 상태를 재확인해야 합니다.

* 임대 관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호하며 편의시설 이용이 편리합니다.

* HUG 관련 임차인의 대항력 포기로 인해 인수되는 보증금이 없어 권리관계가 매우 명확한 물건입니다.

* 동일 단지 내 유사 면적 물건의 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가가 시세 대비 저평가된 것으로 판단됩니다.

* 비행안전제6구역(전술) 등의 법적 제한은 있으나, 일반적인 주거지로서 큰 문제가 예상되지는 않습니다.

* 현장 방문 시 내부 상태를 반드시 재확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 보증으로 진행된 경매이며, 임차인의 대항력 포기로 인한 인수 부담이 없습니다.

* 동일 단지 실거래가 대비 저렴한 감정가로 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권선동 지역의 지속적인 개발 및 교통 편의성 증대로 인한 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 소형 면적으로 실수요자 및 소액 투자자에게 매력적입니다.

9. 예상 입찰가

* 건물면적: 38.20㎡ (약 11.56평)

* 동일 단지(동원블루밍) 40.82㎡ 물건 2026년 7월 거래가: 218,000,000원

* 인근 단지(투데이) 50.98㎡ 물건 2026년 3월 거래가: 197,000,000원

* 감정가: 192,000,000원

* 주변 시세 및 동종 물건 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 200,000,000원에서 220,000,000원 사이의 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다.

* 인수 보증금이 없는 점, 향후 시세 상승 가능성, 그리고 현장 조사 결과에 따른 내부 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 제시된 정보만으로는 정확한 시세 분석에 한계가 있으며, 현장 조사 및 추가적인 주변 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.