나이스옥션 법원경매 수원 2025타경661 [1] 경기도 용인시 처인구 남동 18-3 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 ""태성고등학교"" 남측 인근에 위치하는 도시형 생활주택(통칭 연우하이빌 제2층 제201호 외 18개호)으로서 인근은 다세대, 연립, 농경지, 임야 및 노변 근린생활시설이 소재한 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 2층, 3층, 4층 내 201호 외 18개호로서,

외벽: 타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시창호임.

이용상태

201호-404호: 도시형생활주택(원룸형), 405호: 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 1층 필로티 주차장 등 설치되어 있음(승강기는 없음).

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 2필지 일단의 주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 가각으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경661 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 남동 18-3, 2층 201호

건물용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 58,000,000원

토지면적: 17.04㎡ (약 5.15평)

건물면적: 18.64㎡ (약 5.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOO (서수원새마을금고)

특이사항: 공동담보

건축년도: 2013년

1.1. 입지조건

위치: 경기도 용인시 처인구 남동 소재 "태성고등학교" 남측 인근.

주변환경: 다세대, 연립, 농경지, 임야, 근린생활시설이 혼재된 주거지대. 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편리.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2014년 1월 3일 접수된 서수원새마을금고 근저당권 (채권 최고액 331,200,000원).

본 경매 개시 결정일: 2025년 1월 23일 (수원지방법원 2025타경661).

등기부상 모든 권리(근저당, 소유권이전, 가압류, 주택임차권)는 말소기준권리보다 늦게 설정되었거나 임의경매로 인해 매각으로 소멸될 예정임.

등기부채권 총액: 436,200,000원.

임차인 현황:

임차인: 이

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 28일

확정일자: 2022년 9월 26일

배당신고일자: 2024년 10월 4일

대항력: 없음.

비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 55,000,000원은 매수인이 인수하지 않음. 임차인의 보증금은 경매 배당을 통해 우선 변제받게 되며, 미회수 금액이 있더라도 매수인이 인수할 의무는 없음. (단, 임대차 관계 상세 내용은 현장 조사 필요)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 정보에 한하여 없음.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 JSON 정보는 주로 "연립" 주택으로, 면적이 84.14㎡ ~ 142.485㎡ (약 25.5평 ~ 43.1평)으로 본건(18.64㎡, 약 5.64평)과는 면적 및 주택 유형에서 큰 차이가 있음.

최근 거래 사례 (인근 연립주택):

남동타운하우스 (2019년 준공, 84.14㎡): 2025년 12월 25일, 39,000,000원 (약 10,290만원/평)

남동타운하우스 (2023년 준공, 84.71㎡): 2025년 12월 20일, 49,000,000원 (약 12,660만원/평)

토트타운빌 (2008년 준공, 142.485㎡): 2025년 12월 10일, 30,000,000원 (약 5,750만원/평)

본건 감정가: 58,000,000원 (약 10,283만원/평).

비록 제공된 시세 정보가 유사 유형은 아니나, 본건의 감정가는 면적 대비 시세 범위 내에 있거나 소형 주택의 높은 가치(가격/면적)를 반영하는 것으로 보임.

건축년도가 2013년으로 비교적 최신이며, 원룸형 도시형생활주택으로서 1인 가구 수요를 고려할 때 안정적인 임대 수익이 가능할 것으로 예상됨.

주변 시설: 제공된 정보 내에서 혐오 시설에 대한 언급은 없었음.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트 슬라브 지붕 4층 건물 중 2층 201호.

내외부 마감: 외벽 타일 붙임, 내벽 및 천정 벽지/타일 마감, 창호 하이새시.

이용 상태: 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중.

설비: 위생 및 급배수, 개별난방(도시가스 보일러) 설비. 1층 필로티 주차장 있음 (승강기 없음).

인접 도로: 북측 및 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접함.

토지 이용 계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(중점경관관리구역) 등.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 현황: 현장 조사 시 폐문부재로 상세 임대 관계 등 미확인. (현재 임차인 이전령은 대항력 없음)

건물 노후도: 2013년 준공으로 약 11년 경과. 향후 유지보수 비용 발생 가능성.

주차: 1층 필로티 주차장만 있으며, 총 주차 대수 정보 없음. (소형 원룸임을 감안 시 큰 문제 없을 수 있으나 확인 필요)

승강기 미설치: 4층 건물로, 고층 이동 시 불편함 존재.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구 남동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 감정가는 합리적인 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 매각으로 모두 소멸되어 인수되는 부담은 없습니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 임대차 관계에 대한 상세 확인이 필요합니다.

주변 시세는 유사 유형 정보 부족으로 직접 비교는 어렵지만, 제공된 연립주택 거래 사례를 볼 때 면적 대비 가치는 준수한 편입니다.

1인 가구 수요를 겨냥한 투자 또는 실거주 목적에 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

소멸되는 권리: 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되어 깨끗한 권리 상태로 취득 가능.

적정 감정가: 면적 대비 합리적인 감정가 책정.

입지: 태성고등학교 인근으로, 주거 생활 환경이 비교적 양호.

수익형 부동산 잠재력: 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 임대 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수할 보증금이 없는 물건이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정합니다.

감정가: 58,000,000원

시세 분석: 주변 유사 물건 정보가 부족하나, 소형 도시형생활주택의 가치를 고려할 때 감정가는 합리적으로 판단됩니다.

초기 경매 물건임을 감안하면, 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 58,000,000원 ~ 65,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.