나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54875 [1] 경기도 화성시 병점구 병점동 500-1, 병점성호아파트 105동 6층 607호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠 프로퍼티 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 및 병점동에 소재하며 병점동 ""송화초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 구분건물(병점성호아파트 제105동 제6층 제607호)로서 주위는 아파트, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 가능하며 대중교통사정은 버스정류장이 인근에 위치하는 등 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평슬라브 지붕 15층 건물내 6층 607호로서,
(사용승인일 : 2001.08.25)

외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지도배 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외곽 공도와 연계되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

능동 710 : 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한),상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 성장관리권역, 철도보호지구(철도보호지구)임.

능동 1028 : 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉),
중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 성장관리권역, 철도보호지구(철도보호지구)임.

병점동 500-1 : 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 성장관리권역, 철도보호지구(철도보호지구)임.

병점동 771-17 : 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 성장관리권역, 철도보호지구(철도보호지구)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54875 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 화성시 병점구 병점동 500-1, 병점성호아파트 105동 6층 607호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트벽식구조 평슬라브 지붕 15층 건물내 6층 607호 (사용승인일: 2001.08.25)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가및면적정보

감정가: 300,000,000원

토지면적: 56.914㎡ (약 17.21평)

토지지분: 56.914㎡ (약 17.21평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.965㎡ (약 25.70평)

* 구분건물 전용면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

* 구분건물 공급면적: 제공된 정보에는 공급면적이 명시되어 있지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 "송화초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 도로가 외곽 공도와 연결되어 차량 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 생활정보

송화초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

아파트 단지 주변으로 공원 및 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

2.4. 혐오시설유무

검색 결과, 본 건 주변에서 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

* 말소기준권리: 2021-10-27 접수된 신길신용협동조합 근저당권 (을10, 264,000,000원)

* 경매개시결정: 2025-03-06 접수된 수원지방법원 임의경매 (갑9, 226,582,671원)

* 소유권 관련: 2006-11-08 소유권이전 (갑4, 안 ) 등기 확인됨.

* 기타 압류: 안산시, 동안산세무서장 압류 등기 확인되었으며, 모두 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 264,000,000원

3.2. 임차인분석

* 임차인: 안

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2009-05-11

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025-05-19 (주: 현재 시점과 차이가 있으므로, 실제 진행 상황과는 다를 수 있습니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원 (주: 법원 고지 사항으로, 낙찰자가 추가 부담할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 계약 관계 등을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.)

* 해당 임차인은 전입일자(2009-05-11)가 말소기준권리(2021-10-27)보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인에 해당합니다. 법원에서 인수 보증금 합계를 0원으로 고지한 것은 배당을 통해 보증금 전액 또는 일부를 변제받을 것으로 예상되거나, 기타 사유로 인해 낙찰자가 인수할 금액이 없다는 판단입니다. 그럼에도 불구하고, 실제 임대차 관계는 계약서 확인 등을 통해 더욱 면밀하게 분석할 필요가 있습니다.

3.3. 인수소멸권리

* 매각으로 인하여 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 "지상권"으로 명시되어 있으나, 해당 물건에는 지상권이 설정되어 있지 않습니다.

* 임차인의 경우, 법원에서 인수 보증금 0원으로 고지하였으므로 낙찰자가 추가적으로 부담할 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

주변이 대규모 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 밀집한 전형적인 주거 상권입니다.

주민들의 생활 편의를 지원하는 상가들이 발달해 있으며, 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

병점역과의 거리 및 교통 접근성을 고려할 때, 지역 내 주거지로서의 가치가 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 송화초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 편의시설: 단지 주변 근린생활시설 및 상업지구를 통해 다양한 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 녹지: 인근 공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 특이사항및주의사항

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재.

* 주의사항: (별도 명시된 주의사항 없음)

6.2. 권리관계리스크

* 대항력 있는 임차인 안 이 존재합니다. 비록 법원에서 인수 보증금 합계 0원으로 고지하였으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 임차인과의 원만한 합의 또는 명도 절차에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

6.3. 건축물관련리스크

* 건물 사용승인일이 2001년으로, 약 20년 이상 경과된 노후 건축물에 해당합니다. 향후 재건축 또는 리모델링 시점 도래 가능성을 고려해야 합니다. (별도 하자나 구조적 문제 언급 없음)

7. 종합의견

본 물건은 경기도 화성시 병점동에 위치한 아파트로, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 가장 큰 특징입니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

교육 및 생활 편의 시설이 잘 갖춰진 주거 지역에 위치하고 있어 실수요자에게도 매력적일 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 및 권리관계 분석에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자포인트

* 우수한 입지: 송화초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 생활 편의성: 주변 상업 시설 및 녹지 공간으로 인해 쾌적하고 편리한 생활이 가능합니다.

* 잠재적 가치: 화성시 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* (감정가 대비 적정 낙찰 시) 시세 차익 기대 가능.

9. 예상입찰가

예상 입찰가는 감정가 300,000,000원을 기준으로, 해당 물건의 권리 분석, 임차인 명도 가능성, 시장 상황, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 비용 및 기간, 예상되는 법적 절차 비용 등을 입찰가 산정 시 반드시 반영해야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 고지된 점은 긍정적이나, 실질적인 명도 비용을 보수적으로 산정하여 입찰가에 반영하는 것이 합리적입니다.

단순 감정가 대비 할인율보다는, 현재 부동산 시장의 거래 동향과 유사 물건의 낙찰 사례 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.