나이스옥션 법원경매 수원 2025타경51843 [1] 경기도 화성시 봉담읍 상리 623-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이에이치 · 평가일 2025.02.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 상리 소재 '봉담초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 '화성봉담2공공주택지구' 소재 1종주거지역 내 주상다가구, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 본건 인근에 일반시내버스, 직행버스, 마을버스 등이 정차하는 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접대지 및 인접도로와 등고평탄한 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 11미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(봉담2지구) , 지구단위계획구역(화성봉담2지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(봉담2지구)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(봉담2지구)(접합) , 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물(사용승인 : 2024.05.27) 로서,
외벽 : 인조석 붙임 마감 등
내벽(복도) : 폴리싱타일, 석재타일 마감 등
바닥(복도) : 석재 타일 마감 등
창호 : 칼라샷시 마감 등임.

이용상태

(후면 '건물개황도' 참조)

1층 : 근린생활시설, 코어(계단실, E/V), 주차장(옥외)
2층 : 다가구주택 2가구 (방4, 거실2, 주방및식당2, W/C4, 현관2 등), 코어
3층 : 다가구주택 2가구 (방4, 거실2, 주방및식당2, W/C4, 현관2 등), 코어
4층 : 다가구주택 1가구 (방3, 거실1, 주방및식당1, W/C2, 현관1 등), 코어, 테라스 등임.

설비내역

위생급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

본건 제시건물 기호(1)의 종물 및 부합물인 제시외건물 (ㄱ),(ㄴ)이 건물 옥상에 소재함.
(후면 '건물개황도' 참조)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경51843 (1)

소재지: 경기도 화성시 봉담읍 상리 623-3

용도: 근린주택

감정가: 2,101,605,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 제시외 건물 포함

1.2. 토지 정보

면적: 290.00㎡ (약 87.73평)

이용상태: 주상용 건부지로 이용 중

1.3. 건물 정보

면적: 553.50㎡ (약 167.46평)

건물 제시외 면적: 109.70㎡

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물

사용승인일: 2024년 05월 27일 (신축)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 상리 소재 '봉담초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 '화성봉담2공공주택지구'와 인접한 1종일반주거지역으로, 주상복합, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 본건 인근에 일반시내버스, 직행버스, 마을버스 등이 정차하는 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제사항

본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 이는 향후 토지 이용 및 건축에 제한이 있을 수 있음을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 및 말소기준 권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 12월 7일 접수된 안양중부새마을금고의 근저당(1,404,000,000원)입니다. 건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 5월 8일 접수된 안양중부새마을금고의 근저당(1,404,000,000원)입니다.

3.2. 인수 가능한 권리

등기부상 파악된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 지상권에 대한 구체적인 내용은 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 분석

현재 파악된 임차인들은 다음과 같습니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 김 (보증금 60,000,000원, 차임 750,000원, 전입/확정 2024-10-28)

* 김 (보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2023-10-16)

* 박 (보증금 30,000,000원, 차임 800,000원, 전입 2024-10-02, 확정 2024-10-16)

* 전 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-06-10)

* 전 (보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2024-11-13)

인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대차 관계가 '미상'으로 표기된 부분이 있어, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 특히 전병무 임차인의 경우 보증금, 차임, 확정일자, 배당신고일자 정보가 누락되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건은 제1종일반주거지역 내 상가 및 다가구주택이 혼재하는 지역에 위치하여, 기본적인 근린생활시설이 존재하며 지역 주민을 대상으로 하는 상업 기능이 이루어지고 있습니다. '화성봉담2공공주택지구'와 인접하여 배후 주거 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

봉담초등학교 인근의 입지는 학군 수요를 유인할 수 있으며, 신축 건물로서의 장점은 임차인 유치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 해당 지역의 전체적인 상권 활성화 정도 및 경쟁 환경에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 생활 편의 시설

단지 내 또는 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 교통 편의

봉담초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건 및 제시외 건물 포함

본건은 '중복사건'으로 표기되어 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 절차가 진행되었거나 진행 중일 가능성이 있습니다. 이는 권리 관계의 복잡성이나 추가적인 법적 이슈를 야기할 수 있으므로 주의가 필요합니다. 또한, 일괄 매각 대상에 제시외 건물(건물 옥상 소재 (ㄱ), (ㄴ))이 포함되므로, 명도 및 관리 시 추가적인 고려사항이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계의 불확실성

건물 전체의 임대 관계가 '미상'으로 표기되어 있으며, 일부 임차인의 정보가 누락되어 있습니다. 비록 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 보이나, 예상치 못한 유치권이나 추가적인 임차인이 존재할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.3. 토지이용계획상의 제한

본건 토지는 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 성장관리권역 등 다수의 법적 제한사항이 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 개발 시 제약을 받을 수 있습니다.

6.4. 기타 고려사항

2024년 5월 사용 승인된 신축 건물이나, 장기적인 하자 발생 가능성 및 그에 따른 책임 소재에 대한 검토가 필요합니다. 또한, 고가의 물건이므로 명도 과정에서 예상치 못한 저항이 발생할 가능성도 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 봉담읍 상리에 위치한 근린주택으로, 2024년 5월 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 주택 및 상가 혼용 지역에 위치하며, 공공주택지구와 인접하여 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됩니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보이나, 중복 사건 표기, 임대차 관계의 불확실성, 토지이용계획상의 제한 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 신축이라는 장점이 있지만, 종합적인 가치 평가를 위해서는 심층적인 시세 조사와 현장 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 사용 승인된 건물로, 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 입지 잠재력: 화성봉담2공공주택지구 인근에 위치하여 지역 개발 및 인구 유입에 따른 가치 상승 기대가 가능합니다.

* 복합 용도: 근린생활시설과 다가구주택으로 구성되어 있어 임대 수익 창출과 자산 가치 상승을 동시에 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 향후 운영 계획 수립이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석의 한계

제공해주신 JSON 데이터는 "삼성그랜드타운 101동"의 다세대주택(전용면적 59.865㎡)으로, 2026년 7월 8일 15,150만원에 거래된 사례입니다. 본건(근린주택, 감정가 21억 원대)과는 용도, 규모, 가치 수준이 현저히 달라 해당 JSON 데이터를 본건의 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 직접 적용하기는 어렵습니다.

9.2. 추가 분석 필요성 및 권고 사항

본건과 같은 고가 근린주택의 정확한 시세 및 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 지역의 유사 근린주택 거래 사례, 임대 수익률, 공실률, 건축 연면적 대비 가격 수준, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 전문적인 시장 분석이 필요합니다. 또한, 검색된 정보에서 본건 주소지 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았으나, 토지이용계획상의 제한사항(가축사육제한구역 등)은 존재합니다.

현재 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 따라서, 본 건에 대한 투자를 고려하신다면, 반드시 전문가와의 상담을 통해 상세한 현장 조사 및 시세 조사를 진행하시기를 강력히 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.