나이스옥션 법원경매 수원 2025타경932 [1] 경기도 용인시 수지구 상현동 272-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정산 · 평가일 2025.03.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 상현동 소재 '상현초등학교' 남동측 인근에 위치하며,
인근은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로
주변여건은 무난한편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 여건은
보통임.

형태 및 이용상태

본건은 완경사 토지를 상업용 건무지로 평탄하게 조성공사하였으며, 사다리형의 토지로서,
상업용 건부지 및 일부 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약6m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 절대보호구역(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 준보전산지<산지관리법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

해당사항 없음

공부와의 차이

공부상 지목 '임야'이나 상업용 건부지 및 일부 '도로'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
본건은 현재 유치권 행사 중이므로 경매 참여시 주의바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 철근콘크리트슬래브지붕 4층
재1,2종근린생활시설로서

외벽 : 강화유리, 석재 붙임 등 마감.
내벽 : 페인팅 마감.
창호 : 하이새시 및 강화유리임.

이용상태

제1,2종근린생활시설로 이용중임.

지하1층 : 공실(공사중단 상태)임. 현황 1층이며 주출입구가 지상에 노출되어 있음.
지하2층 : 공실(공사중단 상태이며, 침수되어 출입 불가함)
1층 : 공실(공사중단 상태)
2층 : 공실(공사중단 상태)
3층 : 공실(공사중단 상태)
4층 : 공실(공사중단 상태)

설비내역

위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 엘리베이터설비 등에 대하여 공사중단 상태임.

부합물 및 종물

제시외 물건으로 기호(㉠ 옥탑)이 소재하고 있음.
제시외 물건 기호(㉡ 사무실, 컨테이너)은 유치권자의 소유로 탐문되어 평가제외 하였음.
세부내역은 지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
본건에 대하여 유치권 행사중인바 경매참여시 주의바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 1. 지상에 소재한 이동이 용이한 컨테이너 박스는 유치권자(서강건설주식회사)의 소유로 탐문조사되어 매각대상에서 제외.
- 목록 1. 공부상 지목은 ‘임야’이나 현황은 상업용 건부지 및 일부 도로로 이용중임.
- 목록 2. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임.
- 서강건설 주식회사로부터 건물 전체에 대해 공사대금 미지급으로 인하여 유치권행사 중인 것으로 조사됨.
- 2025.4.2. 서강건설 주식회사로부터 목록 1. 2. 전체에 대하여 유치권신고서(피담보채권: 공사대금 1,516,960,000원 및 지연손해금, 독촉절차비용)가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함.
- 2025.5.19. 서강건설(주)의 하도급업체 대성케미칼 대표 이상준으로부터 목록 1. 2. 전체에 대하여 유치권신고서(피담보채권: 공사대금 165,000,000원)가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경932 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 용인시 수지구 상현동 272-7

용도: 근린시설

감정가: 9,914,228,900원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 2400.00㎡ (약 726.00평)

건물면적: 4346.67㎡ (약 1315.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 49.05㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 상현동 소재 '상현초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다. 주변 여건은 전반적으로 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 현황

본건 토지는 완경사지를 상업용 건부지로 평탄하게 조성한 사다리형 토지입니다. 현재는 상업용 건부지 및 일부 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 북측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속해 있습니다.

주요 제한사항으로는 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역, 절대보호구역(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>이 있습니다.

추가 기재사항으로 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)에 해당됩니다.

2.5. 주변 시설 정보

제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설이 있다는 언급은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 현황

말소기준권리는 2025년 3월 10일 접수된 국민은행의 임의경매(갑61)입니다.

인수되는 권리:

* 갑2 가처분 (이영훈, 1991.05.27 접수)

* 갑55-1 55번가압류경정 (김영훈, 2025.03.10 접수, 권리금액 331,428,570원)

토지 등기부채권 총액은 7,281,428,570원입니다.

3.2. 건물 등기부 현황

말소기준권리는 2025년 3월 10일 접수된 국민은행의 임의경매(갑3)입니다.

인수되는 권리:

* 갑2 가처분 (국민은행, 2023.05.24 접수)

건물 등기부채권 총액은 4,080,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김진

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2012.10.09

대항력: 있음

비고: 권리분석 필요

* 임차인: 유인홍

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2018.06.19

대항력: 있음

비고: 권리분석 필요

인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 주의사항: 위 임차인들은 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력이 있는 것으로 조사되었습니다. 이에 따라 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

3.4. 권리분석 요약

본 건은 토지 및 건물 모두 국민은행의 임의경매(2025.03.10)가 말소기준권리가 됩니다.

이하 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다.

* 소멸되는 권리: 토지-근저당권(을31, 을33, 을36, 을39), 가압류(갑49, 갑50, 갑55), 압류(갑57), 임의경매(갑61). 건물-근저당권(을1, 을2), 강제경매(갑5).

* 인수되는 권리: 토지-1991년식 가처분(이영훈), 2025년식 가압류경정(김영훈). 건물-2023년식 가처분(국민은행).

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 조사되어 명도에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 경기도 용인시 수지구 상현동의 상업지역에 위치하며, 인근에 상현초등학교가 소재하여 교육 수요를 배후로 하고 있습니다. 주변에 다양한 주거 시설이 밀집해 있어 근린생활시설로서 안정적인 수요가 예상됩니다. 또한, 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육환경: 상현초등학교 등 교육시설이 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 편의시설: 주변 주거단지 및 상업시설과 인접하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 아파트, 단독주택, 다세대주택 등 다양한 주거 형태가 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 존재: 서강건설 주식회사 및 하도급업체(대성케미칼)가 공사대금 미지급을 사유로 유치권을 행사 중입니다.

- 서강건설(주): 피담보채권 1,516,960,000원 + 지연손해금.

- 대성케미칼(이상준): 피담보채권 165,000,000원.

유치권의 성립 여부는 불분명하나, 성립 시 낙찰자가 인수하거나 별도의 협의가 필요합니다.

* 인수되는 권리: 토지 등기부상 1991년식 가처분(이영훈)과 2025년식 가압류경정(김영훈), 건물 등기부상 2023년식 가처분(국민은행)이 인수될 가능성이 있습니다. 이는 잠재적 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원인 임차인이 대항력을 가지고 있어 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 상태:

- 목록 2 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태입니다.

- 지하 1층은 공사 중단 상태이며 현황 1층으로 이용 중이고, 지하 2층은 공사 중단 및 침수로 출입이 불가한 상태입니다.

- 건물 전체 설비 내역 또한 공사 중단 상태입니다.

* 토지 지목 불일치: 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 상업용 건부지 및 일부 도로로 이용 중입니다.

* 중복사건 가능성: 물건 정보에 '중복사건'으로 명시되어 있어, 관련하여 추가 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 제외: 목록 1 지상 컨테이너 박스(유치권자 소유 추정)는 매각 대상에서 제외되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 수지구 상현동에 위치한 대형 근린시설 물건으로, 상현초등학교 인근의 비교적 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 현재 건물은 공사 중단 상태이며, 지하층 침수 및 사용승인 미비 등 다수의 하자를 안고 있습니다.

가장 큰 위험 요소는 서강건설 등으로부터 제기된 유치권이며, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 상당한 법적, 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 1991년식 가처분을 포함한 여러 개의 인수되는 권리들과 보증금 없는 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 및 권리 관계 정리에 복잡성을 더합니다.

종합적으로 볼 때, 본건은 다수의 위험 요소를 내포하고 있어 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구되는 특수 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 장점: 초등학교 인근 상업지역으로서의 잠재력 보유.

* 토지 가치: 2400㎡의 넓은 대지는 개발 잠재력을 제공합니다.

* 유찰을 통한 시세차익 가능성: 복잡한 권리관계와 유치권 등으로 인해 유찰 가능성이 있으며, 이를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 건물 재활용 또는 신축: 현 상태의 건물을 철거하거나 대수선하여 활용 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가가 9,914,228,900원으로 책정되었으나, 현재 공사 중단 상태, 미사용승인 건물, 지하 침수, 다수의 인수되는 권리, 그리고 가장 중요한 유치권 행사 중이라는 점 등 심각한 리스크 요인을 다수 내포하고 있습니다. 또한, 보증금 0원의 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도에 대한 불확실성도 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 입찰가 산정은 매우 보수적으로 접근해야 합니다. 인수되는 권리, 유치권 해결 비용, 명도 비용, 건물 복구 또는 신축 비용 등을 감안하여, 감정가의 50% ~ 65% 수준에서 신중하게 검토하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

이는 대략 4,957,114,450원 ~ 6,444,246,785원 범위에 해당합니다.

실제 입찰 시에는 법률 전문가와 협력하여 유치권 및 인수 권리의 성립 여부, 금액, 영향 등을 명확히 파악한 후 최종적인 입찰가를 결정해야 합니다.

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