나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54601 [1] 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 9층916호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 '원일초등학교' 북측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 오산역(지하철 1호선)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제9층 제916호로서,(사용승인일 : 2019.09.25)
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 마감 등
- 창호 : 샤시 창호 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, ""업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설(소매점)"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로 및 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의)), 상대보호구역(원일초(화성오산교육지원청 문의)), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기(11번) 있으나 2021. 5. 13. 신탁재산 지분 포기(11-91번).
2026. 5. 26. 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 대항력 포기 확약서 제출.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경54601 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 감정가: 129,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 9층916호

* 용도: 오피스텔

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제9층 제916호

* 사용승인일: 2019년 09월 25일

* 토지 면적: 7.45㎡ (약 2.25평)

* 건물 면적: 22.21㎡ (약 6.72평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 오산시 원동 소재 '원일초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

2.2. 교통 상황

* 차량 진출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 오산역(지하철 1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

* 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지이며, 북측 약 30m, 남측 약 10m의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 포천세무서장 압류 (2022.08.04.)

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (성 )

* 보증금: 127,938,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-13

* 확정일자: 2021-05-10

* 배당신고일자: 2023-06-20

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 대항력 포기 확약서 제출 (2026.05.26.). 임차인의 보증금은 말소 예정임.

3.4. 등기부상 특이사항

* 토지 관련 별도등기(11번)가 있었으나, 2021.05.13. 신탁재산 지분 포기(11-91번)되었음.

* 채권 총액: 127,938,000원 (주택도시보증공사 강제경매)

4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 오산시 원동 일대는 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 준주거지역임.

4.2. 건물 용도

* 르마레시티는 오피스텔, 판매시설, 근린생활시설 등으로 복합 용도로 건축되었으며, 본건은 오피스텔로 이용 중임.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

* 인근에 버스정류장이 있으며, 오산역(지하철 1호선) 이용이 가능하여 생활 편의성이 양호함.

5.2. 교육시설

* 원일초등학교, 원일중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함. (상대보호구역)

5.3. 기타

* 기본적인 위생, 급배수, 소화, 화재탐지, 승강기, 도시가스 설비 등이 구비되어 있음.

* 대상 물건 임대 관계는 미상임.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리관계 복잡성

* 과거 신탁 등기 이력 및 HUG 인수조건 변경 관련 특이사항으로 인해 소유권 이전 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

6.2. 명도 관련

* 임차인이 대항력이 없다고 확인되었으며, HUG의 확약서 제출 및 등기부상 말소 처리로 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됨.

6.3. 미상 정보

* 대상 물건의 임대 관계가 미상으로, 현황 파악이 어려울 수 있음.

7. 종합 의견

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* 본건은 오산시 원동에 위치한 르마레시티 오피스텔로, 2019년 사용승인된 신축 건물임.

* 교통 및 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰진 지역에 위치하며, 주변 교육 시설 또한 양호한 편임.

* 등기부상 권리관계는 복잡했으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 예정임. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 명도 부담을 덜 수 있을 것으로 판단됨.

* 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있어 입찰 시 신중한 가격 산정이 요구됨. HUG 관련 특이사항은 추가적인 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

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8.1. 역세권 오피스텔

* 오산역(1호선) 이용이 편리한 역세권 입지로, 임대 수요 확보에 유리함.

8.2. 신축 건물

* 2019년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됨.

8.3. 권리관계 명확성

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력 부재로 명도 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

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9.1. 시세 분석

* 건물 면적: 22.21㎡ (약 6.72평)

* 감정가: 129,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 3월, 22.21㎡): 81,000,000원

* 최근 실거래가 (2025년 11월, 24.03㎡): 85,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 4월, 24.03㎡): 83,100,000원

* 분석 결과: 본건의 감정가(129,000,000원)는 최근 유사 면적 실거래가(81,000,000원)보다 약 59% 높게 책정되었습니다. 실거래가 기준으로 볼 때, 현재 시세는 감정가보다 낮게 형성되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 가장 최근 유사 면적(22.21㎡)의 실거래가인 81,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 향후 임대 수익률 등을 고려하여 보수적으로 접근합니다. HUG 인수 조건 변경 및 대항력 포기 확약서 제출 내용 등을 감안하여, 입찰 희망가는 85,000,000원에서 95,000,000원 사이를 권장합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 90,000,000원 수준의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.