나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54258 [1] 경기도 용인시 처인구 김량장동 84-3 용인웰메이드시티337 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 ""중앙동행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 용인경전철 용인중앙시장역이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물내 3층 302호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
(후첨 건물개황도 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급,배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장, 도시가스 및 개별난방 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 공동주택, 업무시설, 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 15미터 내외 및 동측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2024-12-30)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 중점경관관리구역 <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54258 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OO

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 경기도 용인시 처인구 김량장동 84-3 용인웰메이드시티337 3층 302호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.63㎡ (약 1.7평)

건물 전용면적: 22.20㎡ (약 6.7평)

1.4. 감정가

96,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 ""중앙동행정복지센터"" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 용인경전철 용인중앙시장역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 이용 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권이전 (2019-01-31)

* 전세권설정 (2020-03-03) - 권리자: 한재영 외 1명, 권리금액: 85,000,000원, 말소기준권리

* 압류 (2024-05-22) - 권리자: 용인시

* 임의경매 개시결정 (2025-02-05) - 권리자: 한재영 외 1명, 권리금액: 85,000,000원 (본건 수원지방법원 2025타경54258)

* 압류 (2025-09-30) - 권리자: 금천세무서장

* 압류 (2026-01-15) - 권리자: 속초시

등기부채권 총액: 85,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한재영, 고석훈

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 임차인의 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보가 확인되지 않아, 명확한 권리관계 파악에 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 본 건에서는 대항력 없는 임차인으로 분류되어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소 기준 권리

2020년 3월 3일 전세권설정 (을10)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 중앙동행정복지센터 인근에 위치하여 관공서 및 다양한 상업 시설 접근이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

용인경전철 용인중앙시장역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 마트, 병원, 식당 등 일상생활에 필요한 근린생활시설 이용이 수월합니다.

5.2. 주거 환경

본 물건은 20층 건물 중 3층에 위치한 오피스텔로, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 도시가스, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 또한, 현재 공실 상태일 가능성도 배제할 수 없어 투자 시 공실 리스크를 고려해야 합니다.

6.2. 토지 이용 계획상 제한

도시지역, 일반상업지역 내에 속하나, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제가 존재하여 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구의 중심 지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 편의시설 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 최근 실거래가가 감정가와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 형성되어 있어, 시세 기반의 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 환경 관련 규제 사항을 신중히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 용인경전철 역세권 (용인중앙시장역) 인접으로 교통 편리성 확보

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 배후 수요 풍부

* 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 안정적으로 형성

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 일체 취득 가능

9. 예상 입찰가

감정가: 96,000,000원

최근 실거래가 (2024년 3월): 98,000,000원

본 건은 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적고, 최근 실거래가가 감정가와 비슷하거나 소폭 높은 점을 고려할 때, 보수적으로 낙찰가를 산정하면 98,000,000원에서 105,000,000원 사이로 예상됩니다.

추천 입찰가: 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.