나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1096 [1] 경기도 화성시 장안면 석포리 687-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청람 · 평가일 2025.04.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 장안면 석포리 소재 '석포산업단지' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상토지까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 평지 부정형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

기호(3) : 평지 부정형의 토지로서 기호(1)의 부속토지(마당)로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1), (3) 공히 북동측으로 세로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (3) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 인접필지(석포리 687-93번지)에 걸쳐 제시외 건물 ㉣, ㉤이 소재함.(후첨 '지적도' 및 '건물개황도' 참고)

공부와의 차이

기호(3)은 공부상 지목 '전'이나 현황 기호(1)의 부속토지(마당)로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

- 기타 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 조적조 슬라브지붕 지상1층 건물로서,
- 외 벽 : 벽돌 마감 등
- 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(2) : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기호(2) : 기본적인 전기설비, 위생설비 및 급배수설비, 난방시설 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 ㉠~㉢이 소재함(후첨 '지적도' 및 '건물개황도' 참고)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외건물포함. 지분매각임.
2. 목록1. 제시외 1-1,1-2 창고는 석포리687-93에 걸쳐 소재함.
3. 목록3은 지목은 ‘전’이나 부속토지(마당)으로 사용중임. 농지취득자격증명 불필요함.
4. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1096 (1)

소재지: 경기도 화성시 장안면 석포리 687-11

용도: 단독주택

감정가: 70,594,520원

토지면적: 총 340.00㎡ (약 102.85평)

토지지분: 85.00㎡ (약 25.71평)

건물면적: 총 94.95㎡ (약 28.72평)

건물지분: 23.74㎡ (약 7.18평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 장안면 석포리에 소재하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 '석포산업단지' 북동측 근거리에 위치하여 산업단지의 영향권 내에 있습니다. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 본건 토지는 북동측으로 세로의 포장도로와 접해 있습니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 토지 및 건물 지분 매각 대상입니다. 등기부등본상 소유권 이전 및 상속 등기가 확인되며, 말소기준권리는 2024년 11월 29일자 경기광주세무서장의 지분 압류(갑6/갑5)입니다. 본 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 인수되는 임차 보증금은 없으나, 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 경기도 화성시 장안면 석포리 지역에 위치하며, 주변에는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 '우정맨션' 연립주택의 경우 2026년 2월 28일에 6,000만원 (6천만원)에 거래된 사례가 있습니다. 해당 거래는 약 67.95㎡ 면적 기준으로, ㎡당 약 88만원 수준의 시세를 보여줍니다.

그러나 본건은 단독주택의 지분이며, 주위 환경 및 부동산 유형이 다르므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

인근 지역의 단독주택 매매 사례를 보면, 화성시 장안면, 서신면 등에서 토지 면적 약 200~400㎡, 건물 면적 약 80~160㎡ 규모의 단독주택이 2억 9천만원에서 3억 6천만원 수준에 거래된 것으로 파악됩니다. 본건의 총 토지 면적은 340㎡, 건물 면적은 95㎡이며, 이 중 1/4 지분을 매각하는 점을 감안할 때, 감정가 70,594,520원은 이러한 시세를 고려할 때 지분 가치를 합리적으로 평가한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건 주변은 산업단지와 주거, 농경지가 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 근린생활시설 등을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다. 대중교통 이용은 노선버스정류장을 통해 가능하며, 차량을 이용한 지역 내 이동은 편리합니다. 다만, 공장 밀집 지역과 인접하여 교통 및 주차 관련 기반시설 부족이 일부 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건과 관련하여 몇 가지 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

* 지분 매각으로 인한 소유권 행사 제한: 본건은 전체 토지와 건물 중 일부 지분만을 매각하므로, 다른 공유자와의 협의 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고: 공유자가 우선매수 신고를 행사할 경우, 낙찰이 무산될 수 있습니다.

* 제시외 건물 관련: 목록 1의 제시외 창고가 인접 필지(석포리 687-93번지)에 걸쳐 소재하여 경계 관련 분쟁의 소지가 있습니다 [주의사항 2].

* 주변 환경 문제: 장안면 석포리 지역은 과거부터 산업폐기물 매립장, 소각장 등 폐기물 처리 시설 설치 관련 주민 반대 및 환경 문제 제기가 지속적으로 있어 왔습니다. 이는 지역 환경 및 주거 쾌적성에 대한 우려를 제기하며, 향후 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소입니다.

* 산업단지 인접: 산업단지 인근에 위치하여 소음, 분진, 교통량 증가 등의 영향을 받을 수 있으며, 과거 공장 화재 사례도 있었습니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계는 인수되지 않으나, 현재 점유하고 있는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 별도의 협의가 필요할 수 있습니다 (단, 본건은 인수 보증금 0원으로 명시됨).

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 장안면 석포리에 위치한 단독주택의 지분 매각 물건입니다. 주변에 산업단지가 있고, 폐기물 처리 시설 관련 환경 문제 제기가 지속되는 지역이라는 점을 감안해야 합니다. 권리 관계는 명확하며 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 지분 매각이라는 특성상 다른 공유자와의 관계 및 협의가 중요합니다. 주변 단독주택 시세 대비 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 저평가된 지분 가치: 유사 규모의 단독주택 시세와 비교 시, 본건 지분 가치는 상대적으로 낮은 편에 속할 수 있습니다.

* 토지 이용 잠재력: 추후 공유 지분을 확보하여 단독으로 소유하게 될 경우, 토지 이용 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 산업단지 배후 주거지 가능성: 석포산업단지 근거리에 위치하여 직주근접의 수요가 발생할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 70,594,520원입니다.

인근 지역의 단독주택 시세를 고려할 때, 총 토지 340㎡, 건물 95㎡ 규모의 단독주택 전체 가치는 약 3억원 내외로 추정됩니다. 본건은 이 중 1/4 지분으로, 지분 부동산의 특성상 환금성 및 관리의 어려움을 감안해야 합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 지역 환경 리스크 및 지분 매각의 불확실성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

권장 입찰가 범위는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 선에서 결정하는 것이 합리적입니다.

감정가: 70,594,520원

권장 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.