나이스옥션 법원경매 수원 2025타경923 [1] 경기도 수원시 영통구 이의동 1336 힐스테이트 광교중앙역 주건축물제1동 7층740호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이유 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 소재 ""경기도청"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 관공서, 백화점, 오피스 및 아파트단지 등이 혼재하는 중심상업지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제7층 제740호 로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 및 석재붙임마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 화재경보설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 20m 내외의 도청로18번길, 북동측으로 노폭 약16m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(광교지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(산의초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원 2025타경923 (1) 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 영통구 이의동 1336 힐스테이트 광교중앙역 주건축물제1동 7층 740호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 520,000,000원입니다.

토지 면적은 8.76㎡ (약 2.65평)이며, 건물 면적은 59.35㎡ (약 17.95평)입니다.

토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 의정부신곡새마을금고입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 영통구 소재 경기도청 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 관공서, 백화점, 오피스 및 아파트단지 등이 혼재하는 중심상업지대로서 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부 요약에 따르면,

말소기준권리인 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(504,000,000원)은 말소될 예정입니다.

또한, 의정부신곡새마을금고의 임의경매(462,452,260원) 신청 사건으로 본건이 경매에 나왔으며, 이 역시 매각으로 소멸될 권리입니다.

집합건물 등기부상 소유권이전1번신탁등기말소 기록이 있습니다.

임차인 현황:

임차인은 장세훈이며, 보증금 20,000,000원, 차임 1,400,000원입니다.

전입일자 및 확정일자는 2023년 2월 14일이며, 배당신고일자는 2025년 5월 7일입니다.

중요한 점은 임차인 장세훈은 대항력이 없다는 것입니다.

이에 따라 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 곳은 수원시 영통구의 중심 상업 지구로, 경기도청을 비롯한 다수의 관공서와 롯데백화점, 갤러리아 백화점 등 대형 유통시설이 밀집해 있습니다.

오피스 빌딩과 아파트 단지가 혼재하여 유동인구가 풍부하며, 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 20층 건물 중 7층에 위치한 오피스텔입니다.

건축물대장상 건물의 주요 용도는 업무시설로 되어 있으나, 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물의 외벽은 몰탈위페인팅 및 석재붙임마감으로 되어 있으며, 창호는 새시창호입니다.

토지는 사다리형으로 오피스텔 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 폭 약 20m, 북동측으로 폭 약 16m의 도로에 접해 있어 차량 접근이 편리합니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(광교지구), 중로1류, 중로2류에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 택지개발지구 등의 규제를 받고 있습니다.

공부와의 차이는 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 장세훈은 대항력이 없어 매각 후 보증금 전액을 회수하지 못할 수 있으나, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 임대차 관계는 미상으로 계약 내용을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 권리 관계: 물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권 존재 가능성은 권리 분석 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

* 주변 시설: 현재 파악된 정보상 주변에 혐오시설은 확인되지 않으나, 현장 답사를 통해 직접적인 소음, 악취 등 생활에 불편을 줄 수 있는 시설이 있는지 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광교 중심상업지구 내에 위치한 신축급 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 경기도청 인근이라는 입지적 강점과 편리한 주변 상권은 투자 가치를 높이는 요인입니다.

현재까지 파악된 권리 관계는 비교적 명확하며, 대항력 없는 임차인이 있어 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없습니다. 다만, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 면밀한 추가 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최중심 입지: 경기도청 바로 앞에 위치하며, 수원 영통구의 핵심 상업 및 행정타운에 속해 있어 배후 수요가 탄탄합니다.

* 편리한 교통: 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 신축급 오피스텔: 2020년에 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 선호도가 높습니다.

* 풍부한 편의시설: 백화점, 관공서, 금융기관 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 주거 및 업무 편의성이 뛰어납니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 3건의 매매 사례를 분석한 결과, 동일 면적대의 오피스텔 실거래가는 440,000,000원에서 490,000,000원 사이에 분포하고 있습니다.

본건의 감정가는 520,000,000원으로, 최근 실거래가보다는 높은 수준입니다.

본 물건은 7층에 위치하며, 최근 거래된 12층, 16층, 19층의 가격대를 고려할 때, 층별 선호도 차이를 감안해야 합니다.

인수되는 보증금이 없는 점과 최근 시세, 그리고 경매 물건의 특성을 고려하여, 예상 입찰가는 460,000,000원에서 480,000,000원 사이를 권장합니다.

본 물건의 향후 시세 상승 가능성과 공실 위험 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.