나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55550 [1] 경기도 화성시 능동 1065-3 동탄푸르지오시티 12층1236호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오감정 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 ""능동고등학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 중 제12층 제1236호로서

외벽: 돌붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로 오피스텔 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 35미터의 도로에 접하며, 북서측 및 남동측으로 폭 약 25미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 특정용도제한지구 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임. 보증금 전액에 관하여 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자겸 주택임차권자 승계인의 대항력 포기 및 인수조건변경 확약서가 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55550 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 능동 1065-3 동탄푸르지오시티 12층1236호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1억 3,100만원

토지면적: 9.02㎡ (약 2.73평)

건물면적: 32.68㎡ (약 9.89평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 화성시 능동 소재 "능동고등학교" 북측 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본 건이 속한 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 남서측으로 폭 약 35미터, 북서측 및 남동측으로 폭 약 25미터 도로에 접하여 교통 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 대로1류, 중로1류 지역이며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 12월 6일 국민건강보험공단의 압류 (갑5) 입니다.

주요 권리로는 2019년 6월 7일 접수된 김성진 임차인의 주택임차권(을1)이 있으며, 해당 권리는 등기부상 "인수"로 표기되어 있으나, 관련 특이사항을 고려할 때 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 김성진 (김 )

보증금: 1억 3,000만원

전입일자: 2016년 5월 27일

확정일자: 2016년 4월 11일 (또는 2017년 5월 24일)

대항력: 있음

주의: 본 건은 오피스텔로 이용 중이며, 제출된 확약서에 따라 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

상기 임차인의 대항력 포기 및 인수조건 변경 확약서 제출로 인해, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

기타 채권(압류, 강제경매 등)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 능동 일대는 신도시 개발에 따라 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 활발하게 조성된 지역입니다. 지속적인 상권 발달이 예상됩니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 검색)

주변 검색 결과, 본 건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

본 건 인근에는 "능동고등학교", "화성시립도서관" 등이 위치하여 교육 및 문화 환경이 조성되어 있습니다.

마트, 병원, 식당 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 또는 인근에 다양한 편의시설 (마트, 은행, 병원, 식당, 카페 등) 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

인근에 능동고등학교가 위치하며, 차량 이동 가능한 거리에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 관련

임차인의 대항력 포기 및 인수조건 변경 확약서가 제출되었으나, 배당 절차에서 임차인 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 발생할 수 있는 만일의 사태에 대한 법률적 검토가 필요합니다. (현재까지는 인수 보증금 0원으로 분석됨)

6.2. 기타

오피스텔 이용 중이므로, 장기 공실 발생 시 임대 수익률에 영향을 줄 수 있습니다. 건물 노후화 및 관리 상태에 따른 수리비 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 화성시 능동 지역의 중심 상권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다.

임차인 관련 특이사항(대항력 포기 확약서)으로 인해 매수인의 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 감정가 대비 임차인 보증금 규모가 크고, 해당 임차인의 배당 순위 및 배당 금액 확정 과정을 면밀히 주시해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 및 임대 수익률 확보에 유리한 입지 조건.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없어 초기 투자 비용 절감 가능.

* 향후 화성시 및 동탄 지역의 개발에 따른 시세 상승 기대.

* 신축급 오피스텔로 건물 상태 양호 예상 (구조, 설비 등).

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 동탄푸르지오시티 오피스텔의 면적 32.68㎡ (약 9.89평) 기준, 2026년 상반기 실거래가는 1억 1,000만원 ~ 1억 2,400만원 수준입니다.

감정가는 1억 3,100만원이며, 임차인 보증금 인수 부담이 0원임을 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

낙찰가율 (감정가 대비)은 100% ~ 110% 수준으로 예상되며, 이는 1억 3,100만원 ~ 1억 4,410만원 범위입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 1억 3,500만원 ~ 1억 4,500만원 범위로 판단됩니다. 권리 인수 부담이 없으므로 감정가를 상회하는 입찰도 고려해 볼 만합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.