나이스옥션 법원경매 수원 2024타경104306 [1] 경기도 화성시 오산동 976-5 유퍼스트 6층622호 오피스텔 경매

경기도 화성시 동탄기흥로 447-20, 6층622호 (오산동,유퍼스트) (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경104306(수원지방법원 경매3계). 감정가 161,000,000원, 최저가 55,223,000원. 매각기일은 2026-08-19입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 104306 [1]
소재지	경기도 화성시 오산동 976-5 유퍼스트 6층622호
도로명주소	경기도 화성시 동탄기흥로 447-20, 6층622호 (오산동,유퍼스트)
용도	집합건물
건물명	유퍼스트
매각기일	2026.08.19
관할법원	수원지방법원 경매3계 ((031)210-1263(구내:1263))
이용제한	성장관리권역, 중심상업지역, (접함)대로3류(폭 25m~30m), (접함)중로3류(폭 12m~15m), 택지개발지구, 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 도시지역

경기도 화성시 오산동 976-5 유퍼스트 6층622호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	4.72㎡ (1.43평)
건물면적	19.32㎡ (5.84평)

금액

감정가	161,000,000원
최저가	55,223,000원 (감정가 대비 35%)
입찰보증금	5,522,300원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.04.24	161,000,000원	유찰
2차	2026.06.01	112,700,000원	유찰
3차	2026.07.07	78,890,000원	유찰
4차	2026.08.19	55,223,000원

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 오산동 소재 '동탄역' 북서측 인근에 위치하고 있는 구분건물 ""유퍼스트 제6층 제622호""로서 주위는 상업용, 업무용부동산, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 동탄역 및 버스정류장 등이 소재하는 바 제반 교통사정은 보통시 됨.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층건 중 제6층 제622호로서
외벽: 복합판넬 및 석재붙임 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 및 일부타일 등 마감
창호: 샷시 창호임.
이용상태: 오피스텔로 이용중임.
설비내역: 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 가장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있음.
인접 도로상태등: 본건 북측으로 폭 약30m 도로 및 남측으로 폭 약 12m 도로와 각각 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 오산동 976-5 :중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 본건 건물 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금 140,000,000원)이 등재되어 있으나 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 임대사항은 조사하지 못하여 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경104306 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 오산동 976-5 유퍼스트 6층622호

* 용도: 오피스텔

* 건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층건 중 제6층 제622호

* 건축년도: 2021년

* 감정가: 161,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 4.72㎡ (약 1.43평)

* 토지지분: 4.7237㎡ (약 1.43평)

* 건물면적: 19.32㎡ (약 5.84평)

* 건물지분: 19.3168㎡ (약 5.84평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 화성시 오산동 소재 '동탄역' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 상업용, 업무용 부동산, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 소재하여 복합적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 진출입이 용이합니다.

* 인근에 동탄역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건 북측으로 폭 약 30m 도로, 남측으로 폭 약 12m 도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

* 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))에 해당합니다.

* 대로3류(폭 25m~30m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접합되어 있습니다.

* 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 채권자: 이OO (강제경매 신청)

* 말소기준권리: 수원지방법원의 강제경매개시결정(2024타경104306) 등기부채권 총액: 140,000,000원

* 선순위 임차권 존재: 을구 순위번호 3번 주택임차권 (임차인: 이정현, 보증금: 140,000,000원, 임차기간: 2021-07-05 ~)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 이

* 보증금: 140,000,000원

* 전입일자: 2021-07-05

* 확정일자: 2021-07-05

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024-03-28

3.3. 주요 권리사항

* 을구 순위번호 3번 주택임차권은 말소기준권리(갑5, 강제경매)보다 선순위입니다.

* 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 140,000,000원이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 물건명세서 작성일(2026-04-06) 기준, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 해당 임차권이 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업환경

* 동탄역 역세권 상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 주변으로 다양한 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 상업적 가치가 높습니다.

* 인근 토지 이용계획상 중심상업지역으로 지정되어 있어 향후 상권 발전 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 시설

* 본 건물은 11층 규모의 오피스텔이며, 본건은 6층에 위치합니다.

* 건물 내에는 위생 및 급배수 시설, 승강기, 난방 설비, 화재 탐지 및 경보 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 외벽은 복합판넬 및 석재붙임 마감, 내벽은 페인팅 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 동탄역을 중심으로 한 동탄 신도시의 생활 인프라를 이용할 수 있습니다.

* 백화점, 대형마트, 병원, 은행, 각종 상업시설 등이 인근에 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다.

* 임차인 이 의 보증금 140,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 최근 매매 정보에 따르면 유사 면적의 오피스텔 매매가가 108,000,000원으로 확인되었으나, 감정가는 161,000,000원으로, 이는 임차인 보증금 140,000,000원과 비교 시, 입찰가에 따라 보증금 인수 여부가 결정되는 매우 중요한 요소입니다.

* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대차 관계를 정확히 파악하지 못한 점도 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 시장 가격 변동성

* 제공된 최근 매매 정보(2026년 4월 13일 거래, 10,800만원)와 감정가(161,000,000원) 간의 차이가 존재합니다. 이는 현재 시장 상황에 대한 면밀한 분석이 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동탄역 역세권의 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통, 주변 상권 형성 측면에서 우수합니다. 건물 연식 또한 비교적 최신(2021년 준공)으로 관리 상태나 시설 면에서 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 임차인의 보증금 1억 4천만원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 인수 금액이 예상보다 늘어날 수 있습니다. 제공된 최근 거래가 정보(1억 8백만원)가 사실이라면, 임차 보증금 전액을 변제받기 위한 경매 낙찰가는 시장 가격을 초과할 위험이 있습니다. 따라서 본 물건은 높은 수익률을 기대하기보다는, 임차인 인수 금액을 포함한 총 투자 비용을 신중하게 계산하고 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 동탄역 역세권, 중심상업지역에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 신축이며, 깔끔한 건물 상태 기대.

* 다양한 편의시설 및 교통 접근성: 동탄 신도시의 편리한 생활 인프라와 교통망 이용 가능.

* 임차인 명도 관련 협의 가능성: 명도를 협의를 통해 원만하게 진행한다면 추가 비용 절감 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 161,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 140,000,000원이 존재하며, 최신 거래 정보상 시세는 108,000,000원으로 파악됩니다.

따라서, 임차인 보증금을 전액 인수할 가능성을 고려해야 하며, 이를 감안했을 때 낙찰가가 보증금 140,000,000원을 초과해야 임차 보증금을 회수할 수 있습니다. 시세가 108,000,000원임을 감안하면, 임차 보증금을 회수하기 위한 입찰은 시세보다 높은 금액이 될 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 최소한 임차 보증금 140,000,000원 이상으로 입찰하여 배당을 통해 보증금을 회수하는 것을 목표로 해야 합니다. 따라서 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 본 시세 정보(10,800만원)와 감정가(16,100만원)의 차이가 크므로, 현장 조사를 통해 시세 및 실제 임대 현황을 다시 한번 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 주의: 상기 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 경매 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 추가적인 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 위험을 반드시 고려해야 합니다.1.물건 기본정보