나이스옥션 법원경매 수원 2025타경53016 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 206 한라시그마팰리스 7(102)층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 학교, 병원 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조(철근)콘크리트지붕 26층 건내 제7(102)층 제701호로서,
(사용승인일자: 2006.10.19.)

외벽: 석재 및 패널붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 임.

이용상태

건축물대장 및 현황도상 사무실 등으로 도시되어었으나, 탐문조사, 등기사항전부증명서상 주택임차권 등기내역 기재 등을 고려할 때 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었음. (첨부 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 25~30미터 내외, 남서측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

집합건물 등기사항전부증명서상 2,3층 용도 ""제1,2종근린생활시설,코아,복도,공동시설""로 기재되어 있으나, 집합건축물대장상 2층은 ""제1,2종근린생활시설,업무시설,노유자시설,코아,
복도,공동시설,부동산중개업소"", 3층은 ""노유자시설(노인복지시설),근린생활시설,코아,복도,
공동시설""로 기재되어 있으니 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 관계는 미상임.

물건 비고

건축물대장 및 현황도상 사무실이나, 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됨(감정서 참조).
2,3층 용도의 기재가 등기사항전부증명서와 집합건축물대장이 서로 상이하니 참고하시기 바람(감정서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 206, 한라시그마팰리스 7(102)층 701호에 소재하는 오피스텔입니다.

1.2. 면적 및 규모

토지 면적은 8.47㎡(약 2.56평)이며, 건물 면적은 57.94㎡(약 17.53평)입니다.

1.3. 용도 및 현황

건축물대장 및 현황도상 용도는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설이나, 현재는 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

1.4. 매각 대상

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각 대상으로 합니다.

1.5. 감정가

본건의 감정평가액은 200,000,000원(2억원)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, "수원공업고등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 학교, 병원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 북서측으로는 노폭 약 25~30미터, 남서측으로는 노폭 약 8~10미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본건은 수원지방법원 2025타경53016호 부동산강제경매 사건이며, 채권자는 신OO입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신수인

* 보증금: 200,000,000원(2억원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 16일

* 확정일자: 2021년 5월 25일

* 배당신고일자: 2024년 7월 18일

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 등기 내역 기재.

3.3. 권리 분석 요약

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 갑6 압류(기흥세무서장)입니다.

3.4. 인수 권리 명세

을구 3번 주택임차권(신수인, 보증금 2억원)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 대항력 있는 임차인에 해당합니다.

기타 압류 및 강제경매 등기는 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 인계동 지역은 수원시의 중심 상업 및 행정구역으로, 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

4.2. 주변 상가 분포

인근에 병원, 학교, 금융기관, 업무시설 등이 분포하고 있어 다양한 업종의 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변에 대형 병원, 쇼핑 시설, 관공서 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

인근에 수원공업고등학교가 소재하고 있으며, 다수의 교육기관이 밀집해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 기타 생활 편의

대중교통 이용이 편리하며, 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 리스크

가장 중요한 리스크로, 대항력 있는 임차인 신수인 씨의 보증금 2억원 중 배당에서 전액 변제되지 못하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가 자금 투입을 의미합니다.

6.2. 용도 불일치 문제

건축물대장 및 현황도상 사무실이나, 실제 주거용으로 이용 중입니다. 이는 명도 과정에서 갈등을 유발할 수 있으며, 추후 용도 변경 또는 원상복구에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 공부상 차이

집합건물 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상 2, 3층 용도 기재가 상이합니다. 이로 인해 향후 재산권 행사에 혼란이 발생할 수 있습니다.

6.4. 건물 노후화

2006년 10월 19일 사용승인을 받은 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 인계동의 중심 상업지역에 위치하여 입지 및 교통 여건은 우수합니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 2억원의 전부 또는 일부를 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치 문제도 잠재적 리스크로 작용합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 배당 분석을 통한 인수 보증금 규모 확정 및 철저한 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 수원시 팔달구의 핵심 지역 입지: 관공서, 상업시설, 교통의 중심지.

* 오피스텔의 안정적인 수요: 1~2인 가구 및 소규모 사업체 대상 임대 수요 기대.

* (매우 신중하게) 리스크를 상쇄할 만큼의 저가 낙찰 시 시세 차익 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 200,000,000원(2억원)이나, 이는 최근 실거래가 수준(본건 면적 기준 평당 약 890만~935만원으로 추정 시 약 1억 5천만원 ~ 1억 6천만원)보다 높게 책정되었습니다.

가장 큰 위험 요소인 2억원 보증금 인수 가능성을 고려할 때, 낙찰가의 100%를 배당받지 못한다는 가정 하에 매수인이 부담해야 할 총 비용은 '낙찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

따라서, 실질적인 투자 가치를 확보하기 위해서는 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받아야 합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 100,000,000원(1억원) ~ 130,000,000원(1억 3천만원) 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

이는 명도 비용, 수리 비용, 공실 위험 등을 감안한 보수적인 접근입니다.

최종 입찰가는 임차인 보증금의 예상 배당액을 추가로 확인한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.