나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55489 [1] 경기도 오산시 원동 382-10 디자인타운 103동 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한경감정 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 오산시 원동 소재 '원일중학교' 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 소규모 공동
주택 및 오피스텔, 근린시설, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 본건 서측 인근에 국도가 통과하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 중 2층 203호임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

(별지 '건물개황도' 참조)

설비내역

본건은 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등의 소방설비 등이 되어 있으며, 주차장 시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상이며, 기준시점 현재 공실상태로 조사됨.

물건 비고

용도 업무시설이나 오피스텔로 이용중임. 보증금 전액에 관하여 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자겸 주택임차권자 승계인의 대항력 포기 확약서가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55489 (1)

* 소재지: 경기도 오산시 원동 382-10 디자인타운 103동 2층 203호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 191,000,000원

* 토지면적: 19.16㎡ (약 5.8평)

* 건물면적: 62.43㎡ (약 18.9평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 오산시 원동 소재 '원일중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린시설, 공장 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 서측 인근에 국도가 통과하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통 수준임.

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 중 2층 203호임.

* 이용상태: 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

* 토지 형상 및 이용상태: 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 동측 및 남측으로 포장도로가 개설되어 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역임.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (포천세무서장, 2022-08-04)

* 임차인 현황:

* 임차인: 한 (주택도시보증공사(한종원))

* 보증금: 187,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-26

* 확정일자: 2021-01-20

* 배당신고일자: 2023-09-12

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약:

* 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 선순위 임차권이 설정되어 있음.

* 말소기준권리인 포천세무서장의 압류(2022-08-04)보다 선순위인 주택임차권(을1, 2023-09-12 등기, 전입 2021-02-26)이 존재함.

* 그러나, 물건명세서상 '보증금 전액에 관하여 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 신청채권자겸 주택임차권자 승계인의 대항력 포기 확약서가 제출되었음.

* 이로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원으로 분석됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 오산시 원동 일대는 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재된 지역임.

* 상권 활성화: 오산시 원동 상점가는 '특성화 첫걸음 기반 조성사업' 및 '골목상권 활성화 지원사업' 대상지로 선정되는 등 지역 상권 활성화를 위한 노력이 진행되고 있음. 이는 향후 상권의 잠재적 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

* 주변 시설: 본건 인근에 '원일중학교'가 있으며, 근린시설 및 국도 인접 등 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

1.5. 생활정보

* 교통: 본건 서측 인근에 국도가 통과하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 오산시 원동 일대는 근린시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: '원일중학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 문화/여가시설: 오산시는 최근 '그것은 오산입니다'와 같은 콘텐츠를 통해 오산시립미술관, 오산 아이드림센터, 죽미령 평화공원 등 다양한 실내외 문화 및 여가 시설을 소개하며 관광 핫플레이스로 발돋움하려는 노력을 하고 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 포기 확약서의 법적 효력: 대항력 있는 임차인이 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으나, 해당 확약서의 완전한 법적 효력 및 절차상 흠결 여부는 최종적으로 검토할 필요가 있음.

* 공실 상태: 본건은 기준시점 현재 공실 상태로 조사되어, 입찰 후 공실 위험 및 공실 기간 동안의 수익 공백 가능성을 고려해야 함.

* 지역 혼재: 주거시설 외에 공장 등이 혼재하는 지역 특성상, 정온한 주거 환경을 최우선으로 고려하는 수요자에게는 단점으로 작용할 수 있음.

* 비행안전구역(전술): 비행안전제3구역(전술)에 포함되어 있어, 항공기 운항으로 인한 소음 등의 영향이 있을 수 있음. 다만, 그 영향의 정도는 추가 확인이 필요함.

* 혐오시설: 오산시는 과거 혐오시설이었던 하수처리장, 쓰레기 매립장 등을 친환경 공원이나 복지 시설로 전환하는 노력을 기울이고 있으며, 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 큰 문제가 될 만한 시설은 현재 검색 결과에서 확인되지 않음.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 보증금 부담 없음: 대항력 있는 임차인의 권리 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 초기 투자 비용 부담이 현저히 낮음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 매각하므로, 향후 활용 가치 증대 및 가치 상승을 기대할 수 있음.

* 지역 상권 활성화: 원동 상점가가 상권 활성화 지원 사업 대상지로 선정되는 등 지역 경제 활성화 노력이 진행 중이며, 이는 장기적인 부동산 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있음.

* 교통 및 생활 편의성: 국도 인접 및 버스 정류장 접근성, 인근 근린시설 이용 등 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있음.

1.8. 종합 의견

본건은 수원지방법원 2025타경55489 (1) 사건으로, 경기도 오산시 원동에 위치한 디자인타운 103동 2층 203호 오피스텔입니다. 감정가는 191,000,000원이며, 토지면적 19.16㎡, 건물면적 62.43㎡를 포함한 일괄 매각 물건입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고, 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여, 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 0원이라는 점입니다. 이는 초기 투자 비용을 크게 절감할 수 있는 장점입니다.

현재 공실 상태이며, 건물 구조는 철근콘크리트이며 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 주위에는 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린시설, 공장 등이 혼재되어 있습니다. 교통은 국도 및 버스 정류장이 인접하여 편리한 편이며, '원일중학교'가 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

잠재적 리스크로는 임차인의 권리 포기 확약서의 법적 유효성에 대한 최종적인 검토가 필요하며, 현재 공실 상태임을 감안한 공실 위험 관리 및 향후 임대차 계획 수립이 중요합니다. 또한, 비행안전구역(전술)에 해당되는 점도 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 임차보증금 부담이 없다는 점과 일괄 매각 물건이라는 점에서 투자 매력도가 높으며, 지역 상권 활성화 노력 및 기본적인 생활 인프라를 고려할 때 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보와 일반적인 오피스텔 경매 시세 동향을 고려할 때, 본건의 경우 감정가(191,000,000원)를 기준으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

* 감정가: 191,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 분석:

* '디자인타운' 오피스텔의 경우, 실거래가 정보가 제한적이나 유사 평형대의 오피스텔 매매 시세는 2억 원 내외 또는 그 이상을 형성하는 것으로 파악됩니다.

* 최근 3개월간 원동 지역 오피스텔 매매 실거래가 정보는 제한적이나, 2018년 준공된 '디자인타운'은 24평형 기준으로 가격대가 형성되어 있으며, 전용면적 62.43㎡(약 18.9평)는 이보다 작은 면적일 수 있으나, 건물 면적 62.43㎡는 공급면적일 가능성이 높습니다.

* 현재 공실 상태임을 감안하여, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 180,000,000원

* 이는 현재 감정가 및 유사 물건의 시세를 종합적으로 고려한 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 시세 확인, 임차인 관련 서류의 완벽성 검토, 권리관계 재확인, 입찰 참여자의 경쟁 정도 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.