나이스옥션 법원경매 수원 2025타경946 [1] 경기도 화성시 남양읍 남양리 2056-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.03.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 ""신백중학교"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측 및 서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양지구), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 ""건물 감정평가요항표"" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

2021년 6월 23일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

다가구주택 및 근린생활시설로 이용중임.
후첨 ""건물개황도"" 참조

설비내역

위생 및 급·배수설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

일괄매각. 미등재건물포함. 일반건축물대장상 위반건축물 등재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경946 (1)

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 2056-1

용도: 다가구주택

감정가: 1,847,673,740원

토지면적: 430.00㎡ (약 129.98평)

건물면적: 655.92㎡ (약 198.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 화OOO

2.2. 특이사항

일괄매각. 미등기 건물 포함. 일반건축물대장상 위반건축물 등재.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "신백중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 진출입이 가능합니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다.

3.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형으로, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 북측 및 서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한 상태

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양지구), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 7월 23일 접수된 화서신용협동조합의 근저당권입니다.

4.2. 등기부 현황

토지 등기부에는 환지로 인한 소유권 이전 및 재단법인기독교대한감리회유지재단의 지분 이전, 홍영표 씨의 지분 이전, 그리고 2020년 7월 21일 매매를 원인으로 한 조완근 씨의 소유권 이전 내역이 있습니다.

건물 등기부에는 2021년 7월 23일 소유권 보존 등기된 조완근 씨의 명의가 있습니다.

등기부상 을구의 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

또한, 주택임차권 등기된 여러 건의 임차권 또한 말소 예정으로 확인됩니다.

4.3. 임차인 현황 및 인수 관계

본건에는 다수의 임차인이 등재되어 있으나, 조사된 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 따라서 임차인의 보증금에 대한 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 김 : 보증금 30,000,000원, 전입/확정 2023-04-13, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 전입 2024-01-30, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 전입 2021-09-30, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 60,000,000원, 전입/확정 2021-08-04, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 10,000,000원, 전입 2022-04-13, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 전입 2024-05-27, 대항력 없음.

* 방 : 보증금 0원, 전입 2023-07-17, 대항력 없음.

* 백 : 보증금 0원, 전입 2021-10-26, 대항력 없음.

* 백 : 보증금 20,000,000원, 확정 2023-04-18, 대항력 없음.

* 신 : 보증금 60,000,000원, 전입 2021-09-10, 확정 2021-08-11, 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 60,000,000원, 전입 2021-09-10, 확정 2021-08-18, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 60,000,000원, 전입 2021-09-10, 확정 2021-08-19, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 60,000,000원, 전입 2021-09-10, 확정 2021-08-11, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 60,000,000원, 전입 2021-09-13, 확정 2021-08-17, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 0원, 전입 2021-09-30, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 0원, 전입 2023-12-07, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 25,000,000원, 전입/확정 2022-10-06, 대항력 없음.

* 차 : 보증금 0원, 전입 2021-09-14, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 5,000,000원, 전입 2022-05-11, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 30,000,000원, 전입/확정 2023-01-18, 대항력 없음.

* 한 : 보증금 0원, 전입 2021-09-10, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

4.4. 주의사항

일괄매각 대상이며, 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 또한, 미등기 건물이 포함되어 있어 관련 행정적 검토가 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 지역 내에서 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능한 환경입니다.

5.2. 건물 용도 및 잠재력

현재 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중인 건물로, 토지이용계획상 제1종일반주거지역에 해당하여 향후 주거 및 상업 목적 활용이 가능합니다. 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 계획적인 개발 잠재력 또한 일부 보유하고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 시설

인근에 신백중학교가 소재하여 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다.

6.2. 편의 및 접근성

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 차량 및 대중교통(버스정류장 인접)을 통한 시내외 접근성이 보통 수준입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 위반건축물

일반건축물대장상 위반건축물로 등재된 사항은 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있는 리스크 요인입니다. 정확한 위반 내용 및 조치 방안은 별도 확인이 필요합니다.

7.2. 미등기 건물

건축물대장에는 등재되어 있으나 미등기 상태인 건물이 포함되어 있어, 향후 건물 관리 및 처분 시 법적, 행정적 문제가 발생할 소지가 있습니다.

7.3. 명도 관련

모든 임차인이 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없으나, 실제 명도 과정에서 발생할 수 있는 기타 사항(점유자 비협조 등)에 대한 대비가 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 남양읍에 위치한 다가구주택 및 근린생활시설 복합 건물로, 신축(2021년 사용승인) 건물이라는 장점이 있습니다. 주변 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 교통 접근성 또한 무난한 편입니다. 권리 분석상 인수되는 권리 부담은 없으나, 위반건축물 등재 및 미등기 건물 포함 사항은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크입니다.

9. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2021년 사용승인)

* 화성시 내 개발 지역(지구단위계획구역, 성장관리권역)에 해당하여 잠재적 가치 상승 기대

* 권리상 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없어 명도 관련 부담이 적음

* 주거 및 상가 혼합 건물로 다양한 임대 수익 창출 가능성

10. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 상황이므로, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,847,673,740원을 기준으로 하되, 실제 현장 조사를 통한 건물 상태, 위반건축물 관련 제반 비용, 명도 예상 비용, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.