나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54939 [1] 경기도 화성시 영천동 679-6 자유드림힐스 4층407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 ""영천초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 오
피스텔, 근린생활시설, 대단위 아파트단지 및 업무시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 본건 인근 노변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황
은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 5층 / 지상 7층 건물 중
제4층 제407호로서,
외벽: 석재 붙임 마감 등.
창호: 하이샷시임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 급배수설비, 승강기, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지의 토지로서, 기준시점 현재 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 왕복 2차선 및 남측으로 왕복 3차선의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m)(일반도로,
동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(중(국)3-150)(접합) 가축사육제한구역
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지
개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항: -.

물건 비고

오피스텔로 이용중임. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 물건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54939 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 679-6 자유드림힐스 4층407호

용도: 오피스텔

감정가: 124,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

2.2. 토지 정보

토지면적: 7.00㎡ (약 2.12평)

토지지분: 7㎡ (약 2.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 건물 정보

건물면적: 17.48㎡ (약 5.29평)

건물지분: 17.48㎡ (약 5.29평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "영천초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 근린생활시설, 대단위 아파트단지 및 업무시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 사다리형의 평지로서 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

3.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 근린상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)에 속합니다. 또한 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 현황 요약

본건 건물에는 다수의 압류 및 가압류, 소유권이전 등기 등이 존재합니다. 말소기준권리는 2021년 12월 24일 접수된 안산세무서장의 압류입니다.

4.2. 말소기준권리

안산세무서장 압류 (2021년 12월 24일 접수)

4.3. 인수되는 권리 (임차인 분석)

주요 권리 사항으로 '최소이'라는 임차인이 존재하며, 해당 임차인은 전입일자 2020년 11월 13일, 확정일자 2021년 08월 09일자로 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금은 115,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

등기부등본상 '최소이' 임차인의 주택임차권(을3)은 인수되는 것으로 표시되어 있습니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 오피스텔로 이용 중이며 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재합니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 대단위 아파트단지 및 업무시설이 혼재된 지역으로, 다양한 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 업무 시설 밀집도

주변에 업무시설이 혼재하고 있어 직주근접 수요가 있을 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주요 편의시설

본건 인근에 영천초등학교가 위치하며, 주변에 아파트단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6.2. 교육 시설

영천초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 '최소이'의 보증금 인수 여부입니다. 보증금 115,000,000원 중 경매 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 현재 채권자(최OO)가 최OO 본인으로 강제 경매가 진행된 점과 임차인(최소이)이 보증금 115,000,000원으로 대항력을 갖추고 있는 점을 고려할 때, 임차인의 보증금 전부 변제가 불확실할 수 있습니다.

7.2. 기타 제한사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 포함되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 영천동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 기본적인 생활 환경은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 전액 인수 가능성이 있어 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. 특히 임차인의 보증금 인수액이 예상 낙찰가에 미치는 영향을 면밀히 분석해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 화성시 영천동 지역의 오피스텔로서, 지역 내 수요 기반이 존재합니다.

* 영천초등학교 인근으로 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 부동산 강제경매로 채권자(최OO)에 의해 진행되었습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 124,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인 '최소이'의 보증금은 115,000,000원으로, 이는 감정가와 유사한 수준입니다.

만약 임차인의 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 인수해야 하는 금액이 발생합니다.

현재 유사 오피스텔의 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, '자유드림힐스' 오피스텔의 17평형(전용 5.29평)은 1억 2천만원 초반대의 입찰가가 제시된 사례가 있습니다.

따라서, 임차인의 보증금 인수 위험과 낙찰 후 명도 가능성 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 관점에서 감정가 수준 이하인 105,000,000원 ~ 115,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

[참고: 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.