나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54939 [1] 경기도 화성시 영천동 679-6 자유드림힐스 4층407호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54939 [1] 경기도 화성시 영천동 679-6 자유드림힐스 4층407호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경54939
• 주소: 경기도 화성시 영천동 679-6 자유드림힐스 4층407호
• 감정가: 124,000,000원
• 최저가: 86,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

수원지방법원 경매2계 2025타경54939 | 소재지: 경기도 화성시 영천동 679-6 자유드림힐스 4층407호 | 감정가: 124,000,000원 | 최저가: 86,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보 분석

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54939 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 679-6 자유드림힐스 4층407호

용도: 오피스텔

감정가: 124,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채권자: 소유자 이OO, 채권자 최OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.00㎡ (약 2.12평)

건물면적: 17.48㎡ (약 5.29평, 오피스텔 전용면적 기준)

1.3. 물건 현황 (이용 상태 및 구조)

본건은 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 건물의 구조는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕으로, 지하 5층부터 지상 7층 중 4층 407호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감이며 창호는 하이샷시입니다.

도시가스 난방 설비, 위생 급배수 설비, 승강기, 화재탐지설비, 소화전 설비 등이 완비되어 있어 주거 편의성은 양호합니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 화성시 영천동 소재 '영천초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 대단위 아파트단지 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 동탄2신도시 내 주거 및 업무 인프라가 갖춰진 곳으로 판단됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 북동측 왕복 2차선 및 남측 왕복 3차선의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.2. 상권 분석 및 토지 이용 계획

토지는 사다리형의 평지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 '근린상업지역(동탄2지구)'에 해당되어 상업 및 업무시설로서의 가치를 유지하고 있으며, 주변의 대단위 아파트 단지와 업무 시설을 기반으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 입지입니다. (토지이용계획: 지구단위계획구역, 중로1류/3류 접합, 성장관리권역 등)

2.3. 주변 시설 및 혐오 시설

검색 결과, 본건이 위치한 자유드림힐스는 2019년에 준공된 오피스텔 단지로, 주변에 영천초등학교가 인접해 있고, 주거 및 업무 관련 시설들이 혼재되어 있습니다. 특별한 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상업지역 내에 위치하여 소음 등은 발생할 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 관계

본 경매는 채권자 최OO의 신청에 의한 부동산강제경매입니다. 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각으로, 토지 지분이나 건물 지분상 특별한 문제는 없어 보입니다.

3.2. 잠재적 리스크 (최대 주의 사항)

본건은 입찰자가 반드시 유의해야 할 **치명적인 권리상의 리스크**를 안고 있습니다.

'매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음'이 확인되며, 이는 선순위 임차인이 존재한다는 의미입니다.

만약 임차인의 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 **잔액 전액을 매수인이 인수해야 합니다.**

따라서 입찰자는 배당요구 현황, 임차인의 보증금액, 확정일자 등을 철저히 조사하여 **인수할 보증금액을 정확히 산정하고, 이를 입찰가에 반영**해야 합니다. (명도 리스크 및 추가 인수금 발생 가능성)

4. 투자 타당성 및 제언

4.1. 생활 정보 및 주거 환경

본 오피스텔은 소형 평형(약 5.29평)으로 1인 가구 또는 소규모 사무실 용도로 적합합니다. 영천초등학교가 인접하고, 주변에 생활 편의시설 및 업무시설이 잘 갖춰진 동탄2지구 내에 위치하여 생활의 불편함은 없을 것으로 예상됩니다. 기본적인 냉난방 및 보안(CCTV 등), 기타 시설(무인택배함, 엘리베이터 등)이 잘 구비되어 있습니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 동탄2지구 근린상업지역 내 위치한 소형 오피스텔로, 입지 및 물건 자체의 상태는 양호하여 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다. 그러나 **대항력 있는 선순위 임차인 인수 리스크**가 매우 커서, 이 부분을 정확히 분석하지 않고 입찰할 경우 예상치 못한 큰 금액을 인수해야 할 위험이 있습니다.

투자 포인트:

1. **동탄2신도시 안정적 임대 수요:** 근린상업지역과 업무시설이 혼재되어 1인 가구 및 소규모 사무실 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2. **경쟁력 있는 감정가:** 감정가(1억 2,400만원)를 기준으로 임차인 인수금액을 제외한 실투자금액을 잘 조절한다면 시세 대비 경쟁력 있는 매입이 가능할 수 있습니다.

3. **철저한 권리 분석 필수:** **임차인의 대항력 유무와 보증금 인수액 확정**이 본건 투자의 성패를 좌우하는 핵심 요소입니다. 명도 협상 비용까지 고려한 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

법원 정보

수원지방법원 경매2계