나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55425 [1] 경기도 수원시 장안구 연무동 255-8 삼성아이파크 가동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 ""창용중학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 도시형 생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물내 제5층 제502호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감
창호 : 샷시 이중창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 '다세대주택 건부지' 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 세로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등임.

공부와의 차이

본건은 공부상 5층이나, 현황 5층 외 옥탑층에 다락방이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상 등임.

물건 비고

제시외 건물 포함. 본건은 공부상 5층이나, 현황 5층 외 옥탑방에 다락방이 소재함.
주택도시보증공사(양도전:임차인 유성희)로부터 2026.6.9.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 수원지방법원 2025타경55425 (1)호 사건에 대한 물건 정보와 분석 내용을 담고 있습니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55425 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 장안구 연무동 255-8 삼성아이파크 가동 5층502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 221,000,000원

* 토지면적: 30.23㎡ (약 9.15평)

* 건물면적: 45.22㎡ (약 13.68평)

* 건물 제시외면적: 5.50㎡ (약 1.66평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 주변환경: 본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 창용중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 도시형 생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사 (본건과 관련하여서는 유성희 임차인이 권리 주장, 다만 대항력 없음)

보증금: 229,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-16

확정일자: 2020-09-25

배당신고일자: 2023-02-07

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 본 경매 절차에서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

* 등기부 요약:

소유권보존(2018-12-21), 소유권이전(2020-10-20)이 있습니다.

압류 등기(포천세무서장 2022-01-28, 수원시 2023-05-15)가 존재하며, 이는 말소기준권리보다 선순위입니다.

주택임차권(유성희 2023-02-07, 229,000,000원) 및 강제경매(주택도시보증공사 2025-04-07) 등기 또한 존재하나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 229,000,000원입니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. (HUG 확약서 및 임차인의 대항력 없음 확인)

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 대규모 상업지구와는 거리가 있으나, 지역 주민들을 위한 편의 시설 이용은 용이할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 지상 5층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽은 치장벽돌쌓기 등, 창호는 샷시 이중창호 등으로 마감되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 급배수 및 위생 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 창용중학교, 수원북중학교, 연무초등학교 등 교육시설이 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와 현황 불일치: 본건은 공부상 5층이나, 현황 5층 외 옥탑방에 다락방이 소재하는 것으로 확인되었습니다. 이는 건축물대장과의 차이로, 추후 건축물 관련 문제 발생 가능성을 내포합니다.

* 제시외 건물 포함: 매각 대상에 5.50㎡의 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 별도의 법적 지위나 이용상 제한이 있는지 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 확약서 내용을 상세히 검토해야 합니다. 다만, 임차인의 대항력 포기로 인해 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동에 위치한 다세대주택으로, 임차인의 대항력 및 보증금 인수 부담이 없는 것이 가장 큰 장점입니다. 다만, 공부와 현황상의 층수 차이 및 제시외 건물의 존재는 유의할 필요가 있습니다. 주변 개발 및 도시재생 사업(연무마을 도시재생 뉴딜사업)으로 인해 주거 환경 개선 및 인프라 확충이 진행되고 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 보증금 미인수: 경매 절차를 통해 법적으로 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없어 낙찰가의 예측 가능성이 높습니다.

* 도시재생 사업 효과: 주변 연무마을 도시재생 뉴딜사업 등으로 인한 주거 환경 개선 및 인프라 확충으로 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 안정적 입지: 주거 지역 내 위치하여 기본적인 수요가 존재하며, 학교 등 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

1.8. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건이 속한 '삼성I파크' 단지 내에서 2026년 6월 10일에 전용면적 52.38㎡, 3층 매물이 200,000,000원에 거래되었습니다.

이 거래가를 기준으로 환산한 평당가는 약 3,818,251원/㎡ (200,000,000원 / 52.38㎡)입니다.

본건의 전용면적은 45.22㎡이므로, 이를 적용한 시세는 약 172,735,714원 수준으로 추정됩니다.

감정가 221,000,000원은 본건의 면적과 함께 옥탑 다락방 등 현황을 반영하여 책정된 것으로 판단됩니다.

1.9. 예상 입찰가

상기 시세 분석 및 감정가, 그리고 옥탑 다락방 존재 여부 등을 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가 범위는 180,000,000원 ~ 200,000,000원으로 예상됩니다.

보수적으로 접근하여, 본건의 잠재적 가치를 고려한 예상 입찰가는 190,000,000원으로 제안합니다.

1.10. 혐오시설 확인

주변 시설에 대한 검색 결과, 본건 소재지인 경기도 수원시 장안구 연무동 255-8번지 인근에서 특별한 혐오시설이 발견되지 않았습니다. 주거 및 교육 시설이 주로 분포하고 있으며, 일부 근린생활시설이 혼재하는 환경입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.