나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55380 [1] 경기도 수원시 장안구 파장동 OOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선민감정 · 평가일 2025.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 '파장동행정복지센터"" 서측 인근에 위치하며, 주 위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 및 제반조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서,
(사용승인일: 2019.07.25.)

외 벽: 석재붙임 마감 등
내 벽: 벽지도배 및 일부타일붙임 마감 등
샷 시: 창호 샷시 등임

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등교평탄한 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(파장유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(파장초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 거주인의 폐문부재로 인하여 내부구조도 및 이용상태 등은 외부관찰, 탐문, 표준적
인 상황 등에 의하였으므로 경매 진행시 참조바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도인:윤정근)로부터 2026.4.22.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55380 (1)

소재지: 경기도 수원시 장안구 파장동 212-45 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 235,000,000원

토지면적: 36.12㎡ (약 10.93평)

건물면적: 44.56㎡ (약 13.48평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제203호

사용승인일: 2019년 7월 25일

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 장안구 파장동에 소재하며, '파장동행정복지센터' 서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경 및 제반 조건은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(파장유치원, 파장초등학교), 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 말소기준권리인 근저당권(을1)보다 선순위인 권리는 없으며, 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리: 을1 근저당권 (최윤화, 2021.09.03 접수, 채권최고액 180,000,000원)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(윤정근)

보증금: 233,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 2월 19일

확정일자: 2021년 1월 28일

배당신고일자: 2023년 3월 20일

대항력: 없음 (기재되어 있으나, 특이사항 및 주의사항 참조)

주의사항: 본건의 경우, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 언급되어 있으나, '주의사항'에 명시된 바와 같이, 주택도시보증공사(양도인: 윤정근)로부터 2026.4.22.자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이 확약서가 법적으로 유효하다면, 임차인은 대항력을 포기한 것으로 간주되며, 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (상기 확약서 내용에 따른 것으로 판단됨)

기타 권리관계: 등기부상 압류, 가압류 등 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

주위환경: 본건은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어 주거 및 상업 활동이 함께 이루어지는 곳입니다.

잠재적 개발 가능성: 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거용 건물로서의 활용 가치가 높습니다. 다만, 역사문화환경보존지역 등에 속해 있어 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: '파장동행정복지센터'가 인근에 위치하고 있어 행정서비스 이용이 편리합니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교육시설: '파장유치원' 및 '파장초등학교'가 인근에 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다. 해당 학교들은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 시내외로의 이동이 용이하며, 자가용 이용 시에도 차량 진출입이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 '대항력' 관련 확인 필요: 비록 '대항력: 없음'으로 기재되어 있고 HUG로부터 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 대한 확약서가 제출되었으나, '대항력있는임차인'이라는 언급이 있어 이에 대한 법적 검토는 필수적입니다. 확약서의 법적 구속력 및 효력 여부를 명확히 파악해야 합니다.

건물 노후화 가능성: 2019년 준공으로 비교적 신축 건물이지만, 장기적인 관점에서 건물 유지보수 및 관리 상태에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 장안구 파장동에 위치한 다세대주택으로, 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 감정가는 2억 3,500만원이며, 토지 36.12㎡, 건물 44.56㎡를 포함합니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 주위 여건도 양호합니다. 가장 중요한 쟁점인 임차인 관련 사항은 HUG의 확약서 내용에 따라 낙찰자가 인수할 보증금이 없을 것으로 보이나, 법적 효력에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 권리관계는 깨끗한 편으로, 인수되는 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이라 즉각적인 대규모 수리비 발생 가능성이 낮습니다.

입지: 수원시 장안구 파장동이라는 지역적 이점과 주변 편의시설, 교통 여건 등이 양호합니다.

권리상태: 임차인 관련 확약서가 유효하다는 전제 하에, 권리관계가 명확하여 안정적인 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석:

* 삼성빌라(402-1, 1991년식): 2026년 3월 8일, 105,000,000원 (전용 43.5㎡)

* 나경캐슬(B동, 2016년식): 2026년 6월 20일, 215,000,000원 (전용 42.925㎡)

* 동방빌라(571-16, 1991년식): 2026년 6월 6일, 140,000,000원 (전용 48.14㎡)

시세 분석:

본건 건물은 2019년 사용승인으로, 2016년식인 나경캐슬과 연식 차이가 크지 않습니다. 나경캐슬이 215,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 시장 가치는 최소 215,000,000원 수준으로 평가할 수 있습니다. 본건의 감정가(235,000,000원)는 최근 유사한 연식의 매물 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

예상 입찰가:

임차인 관련 HUG 확약서의 법적 효력을 신뢰하고 인수 보증금이 0원이라는 전제 하에, 주변 시세 및 본건의 신축 연식을 고려할 때, 190,000,000원 ~ 210,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 이 범위는 시세 대비 보수적인 접근이며, 경매의 특성을 감안한 가격입니다. 다만, 임차인 '대항력' 관련 불확실성에 대한 법률 자문을 반드시 받아 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.