나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55039 [1] 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티이에이에이2블럭 송산그린시티이지더원레이크뷰아파트 211동 16층1603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행감정 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""새솔초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 등이 밀집하는 아파트 주거지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건 내 제16층 제1603호로서,
(사용승인일 : 2018.01.26)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
창 호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주거용(공동주택(아파트)) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20m의 포장도로와 접하며, 북측으로 노폭 약 15~16m의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류(보행자전용))(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 특수지역<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2 물건 기본정보

1. 1 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55039 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1. 2 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티이에이에이2블럭 송산그린시티이지더원레이크뷰아파트 211동 16층1603호

용도: 아파트

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 16층 1603호

사용승인일: 2018.01.26

1. 3 감정가 및 면적

감정가: 554,000,000원

토지면적: 74.41㎡ (약 22.52평)

건물면적: 84.73㎡ (약 25.63평). 이는 34평형에 해당하는 공급면적(또는 분양면적)으로 추정되며, 실제 전용면적은 이보다 작을 수 있습니다.

2. 입지조건

2. 1 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""새솔초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 등이 밀집하는 아파트 주거지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편입니다. 본 단지는 잘 관리되고 있으며, 단지 조경이 훌륭하고 동간 거리가 넓어 쾌적한 환경을 제공합니다.

2. 2 교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편입니다. 향후 신안산선 개통 예정으로 교통 편의성이 더욱 향상될 것으로 기대됩니다.

2. 3 토지 이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 특수지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3. 1 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 6월 8일 접수된 오에스비저축은행의 근저당권입니다.

3. 2 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3. 3 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 756,000,000원입니다.

3. 4 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 현재 파악되지 않고 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 새솔동 중심상권에는 대형 마트, 메디컬 센터, 금융기관 등 다양한 편의시설이 잘 구축되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 주민들은 주변 상권이 좋고 생활하기 매우 편리하다고 평가하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 환경: 단지 인근에 새솔초등학교, 송린중학교, 송린고등학교 등 우수한 교육 시설이 밀집해 있어 자녀들의 안심 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 마트, 병원, 은행 등 필수적인 생활 인프라가 인접해 있으며, 단지 내에는 헬스장, 독서실 등의 부대시설이 있습니다.

* 자연 환경: 단지 바로 앞으로 시화호 수변공원과 산책로가 연결되어 있어 쾌적한 자연 친화적인 생활을 누릴 수 있습니다.

* 안전: 치안 수요 증가에 따라 새솔파출소 신설이 예정되어 있어 주민 안전에 대한 노력이 이루어지고 있습니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본 아파트 인근에서 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 주민들은 지역 내 하천 환경 개선 문제에 대한 우려를 표명하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6. 1 토지이용계획 관련

본건은 가축사육제한구역, 특수지역, 성장관리권역 등에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6. 2 기타 리스크

* 임대관계 미상: 임대 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성이 있습니다.

* 하천 환경 문제: 지역 주민들이 제기하는 일부 하천의 환경 개선 및 유량 부족 문제가 향후 단지 환경에 미칠 수 있는 잠재적 영향에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 송산그린시티 내 신축 아파트로, 우수한 학군, 편리한 생활 인프라, 쾌적한 자연 환경을 갖추고 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 조건입니다. 특히 신안산선 개통 예정 등 미래 가치 상승 요인을 보유하고 있으며, 현재 경매 진행 상황을 고려할 때 가격 메리트 또한 충분한 것으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계의 불확실성과 일부 지역 환경 문제에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 미래 가치: 송산그린시티 개발 계획과 신안산선 예정 등 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 생활 편의성: 도보 통학 가능한 우수한 학군과 중심상권의 다양한 편의시설은 높은 주거 만족도를 제공합니다.

* 쾌적한 주거 환경: 수변 공원 인접 및 잘 관리된 단지 환경은 주거 쾌적성을 극대화합니다.

* 가격 메리트: 감정가 대비 낮은 최저 입찰가가 형성되어 있어, 시세보다 저렴하게 내 집 마련 또는 투자가 가능할 것으로 보입니다.

* 직주 근접: 안산, 시흥 등 주요 산업단지와의 접근성이 뛰어나 직주 근접성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 554,000,000원

총 채권액: 756,000,000원

유찰 시 최저 입찰가: 387,800,000원

본 물건은 총 채권액이 감정가를 상회하나, 1회 유찰되어 최저 입찰가가 감정가 대비 약 30% 하락한 3억 8천만 원대로 형성되어 있어 가격적인 매력도가 높습니다. 주변 시세 및 향후 개발 호재를 고려했을 때, 보수적으로 감정가의 80~90% 수준을 고려하거나, 유찰가를 기준으로 경쟁 상황을 고려하여 입찰하는 것이 합리적입니다. 약 450,000,000원 ~ 480,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.