나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55293 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 746 어반포레스트주건축물 1동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선재감정 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 ""상촌초등학교"" 남측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건물 지1층/지상5층 내 제1층 제101호, 제102호로서,
(사용승인일 : 2022.01.21)

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 실내인테리어 마감 등.
창호 : 강화 유리 등임.

이용상태

기호(1,2)는 공히 제2종근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 막다른도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

- 본건 기호(2)의 집합건축물대장(전유부,을) 2023.08.04.[전유부분할] 권선구 민원제35294(2023.7.10.)호에 따라 전유부변경(분할)및표시변경[내용:1층102호 제2종근린생활시설(휴게음식점) 전유면적447.96㎡ → 102호 제2종근린생활시설(일반음식점) 전유면적357.44㎡, 102-1호제2종근린생활시설(사무소)전유면적90.52㎡]로 분할된 것으로 기재되어 있으나, 등기사항전부증명서(전유면적 : 447.96㎡) 상으로는 전유부 분할이 미반영된 상태로서 현황 벽체 구분 없이 1개호(상호 : ‘MERRYJUBILEE')로 이용 중인바, 경매 참여시 반드시 재확인 및 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건 번호: 수원지방법원 2025타경55293 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 746 어반포레스트주건축물 1동 1층 101호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 300,000,000원 (삼억원)

토지 면적: 51.46㎡ (약 15.57평)

건물 면적: 65.52㎡ (약 19.82평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용 승인일: 2022년 1월 21일

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

1.2. 면적 및 가치

* 토지 지분 면적: 51.4556㎡ (약 15.57평)

* 건물 지분 면적: 65.52㎡ (약 19.82평)

* 감정 평가액: 300,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "상촌초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

2.2. 토지 및 도로 현황

* 토지는 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 막다른 도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2022년 10월 12일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을2, 금1,800,000,000원)입니다.

* 본건 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 기타 등기 내역은 다음과 같습니다:

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (어반에스앤디주식회사)

* 갑5: 소유권이전 (주식회사화영당) - 매매 금180,000,000원

* 을4: 근저당권 (남민수) - 금120,000,000원

* 갑8: 압류 (수원시) - 세무과-01 7383

* 갑9: 임의경매 (김포농업협동조합) - 1,583,949,264원 (본건 경매 개시 결정)

* 갑10: 압류 (수원시) - 경제교통 과-12522

3.2. 채무 총액

* 등기부채권 총액은 약 1,920,000,000원 (19억 2천만원)입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-21

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 김 는 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 하지만 실제 계약 관계는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 아파트단지, 주택가, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하여, 지역 주민을 배후로 하는 상권 형성에 유리합니다.

* 상촌초등학교 인근으로, 교육 시설과의 근접성이 특징입니다.

4.2. 건물 및 업종

* 건물은 2022년 1월에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물입니다.

* 본건은 1층 101호이며, 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 이는 일반음식점, 소매점, 학원, 사무실 등 다양한 업종이 입점 가능한 공간입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육, 교통, 편의시설

* 교육: 상촌초등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 편리합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하고, 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의: 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 유무)

* 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오 시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 주거 및 상업 시설이 주를 이루는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 집합건축물대장상 1층 102호의 전유부 변경(분할) 기록이 있으나, 등기사항전부증명서 상에는 분할이 미반영된 상태입니다.

* 또한, 현황은 벽체 구분 없이 1개 호(상호 'MERRY JUBILEE')로 이용 중이라고 합니다. 이는 소유권 및 이용에 있어 혼란을 야기할 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 현장 확인 및 관련 서류 재검토가 필요합니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

* 현재 임대 관계가 미상으로 되어 있습니다. 인수되는 보증금은 없다고 파악되나, 실제 점유자, 임대차 조건, 특약 사항 등을 면밀히 조사해야 합니다.

6.3. 높은 채무 총액

* 등기부 상 채무 총액이 19억 2천만원으로 매우 높은 수준입니다. 이는 경매로 인한 낙찰 가능성을 높이는 요인이지만, 물건의 가치 대비 과도한 채무 부담으로 해석될 수도 있습니다.

6.4. 건물 용도 및 이용 현황 불일치 가능성

* 건축물대장상으로는 주건축물 1동의 주요 용도가 '공동주택'으로 되어 있으나, 본건은 '근린상가'로 이용되고 있습니다. 또한, 'MERRY JUBILEE'라는 상호로 1개 호로 사용되는 점은 공부와의 차이와 함께 실제 이용 용도와 공부상 용도의 일치 여부를 확인해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 비교적 신축 건물의 1층 근린상가로, 신축 아파트 단지 인근에 위치하여 잠재적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 상촌초등학교가 가까워 교육 환경도 양호한 편입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

그러나 본건의 가장 큰 특징이자 위험 요소는 공부와의 차이입니다. 건축물대장상 전유부 분할 내용과 등기부상 미반영, 그리고 현황 상 1개 호로 이용 중이라는 점은 명확한 확인과 이해가 필수적입니다. 또한, 높은 채무 총액과 임대 관계 미확인 등도 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 준공)이라는 점.

* 접근성이 좋은 1층 상가라는 점.

* 주변 아파트 단지 및 주택가를 배후로 하는 잠재적 상권.

* 감정가 대비 낙찰가율을 통해 시세 차익 기대 가능성.

* 공부와의 차이점을 명확히 해결하고 정상화할 경우의 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 주변 시세 분석, 임대 수익률 분석 등이 반드시 선행되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 보수적인 접근이 필요합니다.

* 감정가: 300,000,000원

* 주요 고려 사항:

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가.

* 본건의 실제 임대 가능 가치 및 예상 임대 수익률.

* 공부와의 차이 해결에 따른 추가 비용 및 시간 소요.

* 현장 조사를 통한 건물 상태, 상권 활성화 정도 평가.

* 수원지방법원의 일반적인 낙찰가율 추이.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작하여, 상세 분석 후 상향 조정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다. 인수 보증금은 0원으로 분석되어, 감정가 대비 산정하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.