나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54260 [1] 경기도 오산시 수청동 611-4 물향기시티 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대원 · 평가일 2025.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 수청동 소재 '오산대역' 남서측 인근에 위치하는 물향기시티 제1층
제104호(전유면적 : 58.58㎡)로서, 부근은 숙박시설, 오피스텔, 대형마트 등이 혼재하는
세교택지지구 내 상업지대이며, 서측 인근으로 물향기수목원이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며, 인근에 간선도로인 및 버스정류장, 전철역 '오산대역' 등이
소재하는 등 제반 교통환경은 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상10층 건 내 제1층 제104호로서,
(사용승인일자 : 2019. 11. 26)
외벽: 인조석 마감 등,
내벽: 인테리어마감 및 몰탈위수성페인팅 등,
창호: 칼라샷시창호임.

이용상태

조사시점 현재 인접호수(105호, 106호, 107호, 108호)와 함께 근린생활시설
(상호:TRIPLE2 BRUNCH CAFE)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 소화 설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄하며, 현황 숙박시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 로폭 약 20미터의 왕복4차선도로와 접하며,
남측으로 로폭 약 10미터의 왕복2차선포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(세교지구), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)
(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접함)이며,

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)
<군사기지 및 군사시설보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음,

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

인접 호수(105호,106호,107호,108호)와 함께 근린생활시설(상호:TRIPLE2 BRUNCH CAFE)로 이용중임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1.1. 입지조건

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* 위치: 경기도 오산시 수청동 소재 '오산대역' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 세교택지지구 내 상업지대로, 숙박시설, 오피스텔, 대형마트 등이 혼재하고 있으며, 물향기수목원이 인접해 있습니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로, 버스정류장, 지하철 1호선 '오산대역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 토지는 서측으로 약 20미터, 남측으로 약 10미터의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(세교지구)에 속합니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2020년 02월 06일 접수된 팔달새마을금고 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

* 소멸 예정 권리:

* 주식회사제이앤케이플러스 소유권이전신탁등기말소 (갑3)

* 안재덕 소유권이전 (갑4)

* 팔달새마을금고 근저당권 (을1)

* 팔달새마을금고 임의경매개시결정 (갑5)

상기 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수할 권리: 인수할 권리는 없습니다. (등기부채권 총액 600,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 트 (안재덕)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 3,300,000원

* 사업자등록일: 2020년 06월 22일

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

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* 주요 업종: 현재 본건은 인접 호수(105호, 106호, 107호, 108호)와 함께 'TRIPLE2 BRUNCH CAFE'라는 상호의 근린생활시설로 이용 중입니다 [cite:appraisal_summary].

* 지역 특성: 세교택지지구 내 상업지대로, 숙박시설, 오피스텔, 대형마트 등 다양한 상업시설이 밀집되어 있으며, 물향기수목원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 잠재 고객: 인근 오피스텔 및 주거 단지 거주자, 상업지구 방문객, 물향기수목원 방문객 등을 주요 고객층으로 확보할 수 있습니다.

* 경쟁 환경: 인근 상업시설과의 경쟁이 예상되나, 차별화된 서비스와 콘셉트로 경쟁 우위를 확보할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 편의시설: 단지 바로 앞에 홈플러스 오산점 등 대형 쇼핑시설이 위치해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 지하철 1호선 오산대역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다.

* 자연환경: 물향기수목원이 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 주차: 건물 내 지하 주차장 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 용도 불일치: 건축물대장상 주요 용도가 '숙박시설'로 기재되어 있으나, 실제 현황은 '근린상가'(브런치 카페)로 이용 중입니다. 이는 추후 건물 사용 및 행정 처리에 있어 확인이 필요한 부분입니다.

* 주변 환경: '비행안전제3구역'에 해당하여 비행 관련 제한이 있을 수 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장 경기 변동 및 지역 개발 계획에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 경기도 오산시 세교택지지구 내에 위치하며, 오산대역 역세권과 물향기수목원 인접이라는 장점을 가지고 있습니다. 현재는 근린생활시설로 운영 중이며, 주변 상업 및 주거 시설과의 연계성이 좋습니다. 권리관계는 명확하여 인수할 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 불일치는 향후 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 역세권 입지: 지하철 1호선 오산대역과 인접하여 유동인구 확보 및 접근성이 우수합니다.

* 쾌적한 자연환경: 물향기수목원이 인접하여 주거 및 상업 환경이 쾌적합니다.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 활성화된 상권: 대형마트, 오피스텔, 숙박시설 등과 인접한 상업지구에 위치합니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 993,000,000원

* 인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현 임차인이 운영 중인 'TRIPLE2 BRUNCH CAFE'의 매출 및 수익성.

* 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 차이에 대한 해소 가능성 및 소요 비용.

* 주변 유사 상가 시세 및 최근 거래 동향.

* 오산시 상업시설 경매 낙찰가율 추이.

이러한 요소들을 종합적으로 판단하여 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 현장 답사 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다. (구체적인 입찰가 범위는 생략합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.