나이스옥션 법원경매 수원 2025타경53900 [1] 경기도 화성시 반송동 92-3 센트럴시티오피스텔 23층2317호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2025타경53900 [1] 경기도 화성시 반송동 92-3 센트럴시티오피스텔 23층2317호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경53900
• 주소: 경기도 화성시 노작로 175, 23층2317호 (반송동,센트럴시티오피스텔)
• 감정가: 211,000,000원
• 최저가: 147,700,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

수원지방법원 경매2계 2025타경53900 | 소재지: 경기도 화성시 노작로 175, 23층2317호 (반송동,센트럴시티오피스텔) | 감정가: 211,000,000원 | 최저가: 147,700,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경53900 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 경기도 화성시 반송동 92-3 센트럴시티오피스텔 23층2317호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 211,000,000원

1.2. 물건 상세

건물면적: 41.91㎡ (약 12.68평, 전용면적)

토지면적: 6.74㎡ (약 2.04평)

건물 지분율: 4191.299999999999

토지 지분율: 673.9

층수: 24층 건내 23층

사용승인일: 2011.09.30.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

2. 감정평가 및 위치 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 '화성시미디어센터' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 상업용시설, 근린생활시설, 공원, 아파트 등이 혼재하는 중심상업지역으로, 생활 편의시설 및 상업시설이 잘 갖추어진 동탄1신도시의 중심지입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 주변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 동탄신도시의 주요 간선도로와 인접해 광역 및 지역 교통이 편리한 편입니다.

2.3. 건축물의 특징

본건은 2011년 9월 30일에 사용승인된 업무시설(오피스텔)로 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트 구조의 24층 건물 중 23층에 위치하여 고층의 장점을 가집니다. 위생, 급배수설비, 지역난방, 승강기, 소화시설, 주차장 등 기본적인 설비가 양호하게 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 도로상태

토지는 부정형이며, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 중심상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1))에 해당하며, 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m) 포장도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

3. 권리 분석

3.1. 채무 및 소유 관계

소유자: 장OO

채권자: 김OO

경매구분: 부동산강제경매

3.2. 특이 및 주의사항

가장 중요한 주의사항은 '매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음'입니다.

배당에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 **매수인이 인수하는 금액이 발생할 수 있는 위험**이 있습니다. 입찰 전에 반드시 임차인의 대항력 여부, 보증금, 배당 현황 등을 철저히 분석하여 인수 금액을 예측해야 합니다.

임대차 관계는 미상으로 보고되어 있으나, 위 주의사항으로 보아 임차인 현황 파악이 필수입니다.

4. 입지 및 상권 분석

4.1. 최고의 입지

본건 오피스텔이 위치한 반송동 지역은 동탄1신도시의 중심상업지구에 해당합니다. 오피스텔 밀집 지역으로, 주거 및 업무 관련 수요가 풍부한 입지입니다. 인근에 관공서, 금융기관, 병의원, 학원 등 다양한 생활 편의시설과 상업시설이 집중되어 있어 생활 만족도가 높습니다.

4.2. 생활 정보

주변에 '화성시미디어센터', 공원, 아파트 단지 등이 혼재하여 쾌적성과 편의성을 동시에 갖추고 있습니다. 동탄1신도시의 잘 정비된 상권 및 기반 시설을 이용할 수 있다는 점이 큰 장점입니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 도보권 내에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 중심상업지역 특성상 유흥시설이 있을 수 있으나, 전반적으로 잘 정비된 주거 및 상업 복합 환경입니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 **대항력 있는 임차인의 존재와 매수인 인수 금액 발생 가능성**입니다. 임차인의 정확한 권리 관계 및 배당 가능액에 대한 심층적인 분석이 선행되어야 합니다. 인수할 금액이 발생할 경우, 낙찰가 산정 시 이를 반드시 반영하여 보수적으로 입찰해야 합니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 동탄1신도시 중심상업지역 내에 위치하여 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 오피스텔로써 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상되어 투자 가치는 높습니다. 다만, 권리 분석상 **매수인 인수 사항**이 명시되어 있어, 해당 리스크를 명확히 파악하고 입찰가를 결정하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.

5.3. 투자 포인트

1. 동탄1신도시 중심상업지역 내의 우수한 입지로 높은 임대 수요 기대.

2. 24층 중 23층에 위치한 고층 오피스텔로 조망 및 채광 양호.

3. 대로변에 인접한 교통의 편리성과 잘 갖춰진 주변 생활 인프라.

4. **권리분석을 통한 임차인 인수금액 확정 후 안정적인 투자금액 산정 필요.**

법원 정보

수원지방법원 경매2계