나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55300 [1] 경기도 수원시 영통구 원천동 573 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 원천동 소재 ""아주대학교"" 남동측 인근에 위치하는 부동산(토지 및 건물)으로서 인근은 주택 및 근린생활시설이 혼재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측 및 서측으로 폭 약 10m 포장도로에 가각으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(광교지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2012-01-05)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아주대학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(합동신학대학원대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1(가): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,

외벽: 치장벽돌쌓기 및 돌 붙임,
내벽 및 천정: 몰탈위페인팅, 벽지붙임 및 텍스등 마감,
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

1층: 근린생활시설로 이용 중이며,
2층: 다가구 주택(2가구)(각 방3, 거실겸주방, 욕실겸화장실1),
3층: 다가구주택(1가구)(방3, 거실겸주방, 욕실겸화장실2, 다용도실, 테라스),
4층: 다가구주택(1가구)(방3, 거실겸주방, 욕실겸화장실2, 다용도실, 다락)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 화재 탐지 및 경보, 승강기, 도시가스 보일러에 의한 개별 난방 설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 1층 소재하는 창고 및 냉장고는 철거 및 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외(감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55300 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 원천동 573

물건종류: 다가구주택

감정가: 1,936,385,600원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 281.10㎡ (약 85.06평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 511.03㎡ (약 154.61평)

건물제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 수원시 영통구 원천동 소재 "아주대학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대임.

2.2. 교통

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통으로 판단됨.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(광교지구)으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있음. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(소화초등학교, 아주대학교, 합동신학대학원대학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 택지개발지구로 지정되어 있음.

2.4. 도로 상황

본 건 북측 및 서측으로 폭 약 10m의 포장도로에 각각 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부상 말소기준권리(을6, 수원농업협동조합 근저당, 2014-02-11)보다 선순위 권리로는 소유권보존, 소유권이전이 있으며, 후순위 권리로는 근저당, 압류, 임의경매 등이 존재하나 모두 말소 예정임.

건물 등기부상 말소기준권리(을4, 수원농업협동조합 근저당, 2014-02-11)보다 선순위 권리로는 소유권보존이 있으며, 후순위 권리로는 근저당, 주택임차권, 압류, 임의경매 등이 존재하나 모두 말소 예정임.

총 등기부채권액: 토지 552,000,000원, 건물 912,000,000원.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 문 (문명자)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2013-08-16

확정일자: 2022-12-12 (1차, 2차 증액분 포함)

배당신고일자: 2025-05-30

대항력: 있음

* 임차인: 문 (문명자)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2013-08-16

확정일자: 2021-08-03

배당신고일자: 2025-05-30

대항력: 있음

* 임차인: 문 (문명자)

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2013-08-16

확정일자: 2013-08-26

배당신고일자: 2025-05-30

대항력: 있음

* 임차인: 심 (심재훈)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2013-08-16

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 있음

비고: 금액 미상으로 주의 필요

* 임차인: 박 (박일영)

보증금: 30,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2019-09-16

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025-06-02

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 양 (양진경))

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-05-16

확정일자: 2017-04-18

배당신고일자: 2025-05-29

대항력: 없음

* 임차인: 이 (이승민)

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-05-16

확정일자: 2017-04-18

배당신고일자: 2025-05-30

대항력: 없음

* 임차인: 이 (이승민)

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-13

확정일자: 2020-04-23

배당신고일자: 2025-05-30

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 수원농업협동조합 근저당 (2014-02-11)

말소기준권리보다 먼저 등기된 권리 (소유권보존, 소유권이전)는 말소되지 않으나, 본 건의 경우 소유권 이전 이후 설정된 근저당, 압류, 임의경매 등은 모두 매각으로 소멸함.

다만, 대항력 있는 임차인(문 , 심 )의 보증금은 매수인이 인수할 가능성이 있으며, 특히 문 임차인의 경우 총 220,000,000원의 보증금이 존재하므로 인수 여부 및 금액을 면밀히 확인해야 함.

3.4. 인수 보증금 (종합)

제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이 부분은 추가적인 확인이 필요하며, 최소 심 임차인의 0원 보증금 및 문 임차인의 대항력 있는 보증금(최대 220,000,000원)을 고려해야 할 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 아주대학교 인근에 위치한 주거지대이며, 근린생활시설이 혼재하여 지역 주민 및 대학생 수요를 바탕으로 한 상권 형성이 가능함.

4.2. 잠재적 가치

아주대학교와의 인접성으로 인해 학생 및 교직원을 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 주거와 근린생활시설이 복합된 지역 특성상 안정적인 임대 수익 창출이 기대됨.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본 건은 아주대학교 남동측 인근에 위치하며, 소화초등학교, 합동신학대학원대학교 등도 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편임.

5.2. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

문 임차인은 220,000,000원의 보증금으로 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 인수 또는 명도 관련 비용이 발생할 수 있음. 심 임차인은 보증금이 0원이지만 대항력을 보유하고 있어 이 역시 명도 절차를 고려해야 함.

6.2. 명도 관련 리스크

다수의 임차인이 존재하며, 특히 대항력 있는 임차인이 있어 명도 절차가 복잡하고 시간이 소요될 수 있음.

6.3. 감정평가 제외 부분

1층 소재 창고 및 냉장고는 철거 및 이동이 용이하여 매각 및 평가에서 제외되었으므로, 매수인은 해당 부분을 별도로 처리해야 할 수 있음.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 검색 결과에 나타나지 않음. 다만, 수원시 영통구의 소각장 이전 논의가 있으나, 본 건과의 직접적인 관련성은 낮은 것으로 보임.

7. 종합 의견

본 물건은 아주대학교 인근에 위치하여 임대 수요가 풍부할 것으로 예상되는 다가구주택임. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 주거 및 근린생활시설의 복합 용도로 활용 가능성이 높음. 그러나 대항력 있는 임차인(특히 문 임차인)의 보증금 인수 가능성과 이로 인한 명도 리스크는 본 건의 가장 큰 위험 요소로, 입찰 전 철저한 권리관계 및 임차인 현황 분석이 필수적임.

8. 투자 포인트

* 아주대학교 인근 우량 입지

* 다가구주택으로 다수의 임대 수익 확보 가능

* 안정적인 주거 및 근린생활시설 복합 지역

* 향후 시세 상승 잠재력 보유

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 함. 대항력 있는 임차인(문 , 심 )의 보증금 인수 여부 및 금액을 최우선적으로 고려하여 산정해야 하며, 정확한 입찰가 산출을 위해서는 주변 시세, 임대 수익률, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 할 것임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.