나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54891 [1] 경기도 화성시 능동 1066-3 동탄아르젠3차 3층307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 ""능동고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 및 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물 내까지 차량의 진·출입이 자유롭고, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 내 3층 307호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등.
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임. (후첨'내부구조도'참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 개별난방설비, 주차장설비 및 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 대지 및 도로 대비 등고 평탄한 정방형 토지로, 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약15m의 도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상임.
②기타 : 현장조사시 이해관계인의 부재, 현관보안 및 잠금장치로 인한 폐문으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 재 확인하시기 바람.

물건 비고

1. 업무시설(오피스텔)로 이용중임
2. 보증금 전액에 관하여 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자겸 주택임차권자 승계인의 대항력 포기 확약서가 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경54891 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 능동 1066-3 동탄아르젠3차 3층307호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 70,000,000원

토지면적: 5.74㎡ (약 1.74평)

토지지분: 5.74㎡ (약 1.74평)

건물면적: 22.23㎡ (약 6.72평)

건물지분: 22.23㎡ (약 6.72평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 "능동고등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 및 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다. [cite: appraisal summary]

2.2. 교통 및 도로

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통상황은 양호한 편입니다. 건물 북동측으로는 폭 약 15m의 도로와 접해 있습니다. [cite: appraisal summary]

2.3. 토지 이용계획

일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. [cite: appraisal summary]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전(매매) 등기, 신탁등기 말소, 주택임차권, 압류, 강제경매 개시 결정 등 다양한 권리 사항이 등재되어 있습니다. [cite: provided info]

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 김 (주택도시보증공사(김해미))

* 보증금: 82,000,000원

* 전입일자: 2021-07-09

* 확정일자: 2021-06-24

* 대항력: 있음

주의사항으로, 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하나, 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인으로부터 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 인수되는 보증금은 0원입니다. [cite: provided info]

3.3. 말소기준권리 분석

본건의 말소기준권리는 시흥세무서장의 압류(2023-03-02, 접수일자)입니다. 이보다 늦게 등기된 주택임차권(2023-07-20, 접수일자) 및 강제경매 개시 결정 등은 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다. 다만, 주택임차권 등기 비고란에 '인수'로 기재되어 있으나, 위 임차인 관련 확약서를 종합적으로 고려해야 합니다. [cite: provided info]

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 능동 지역은 택지개발지구 내에 속하며, 다양한 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 및 주거단지가 혼재된 상권입니다. 노브랜드 화성능동점, 하나로마트 능동점 등 기본적인 쇼핑 시설 이용이 편리합니다. [cite: search result 2, 3, 13]

4.2. 시장 동향

동탄아르젠3차와 유사한 연식 및 면적의 오피스텔에 대한 최근 실거래가 정보는 제한적입니다. 다만, 주변 유사 오피스텔(동탄 헤리움, 동탄아르젠1차, 에스원스마트빌 등)의 매매 시세는 14평(약 46㎡) 기준 9천만원대에서 1억 1천만원 이상으로 형성된 경매 물건들이 관찰됩니다. [cite: search result 2, 3, 12, 13, 19] 본건은 6.72평(22.23㎡)으로 면적이 작지만, 감정가 7천만원은 비교적 낮게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

단지 인근에 능동고등학교, 능동초등학교, 능동중학교 등 교육 시설이 위치하고 있으며, 노브랜드, 하나로마트 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. [cite: search result 2, 3, 13]

5.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 혐오시설(소각장, 폐기물처리시설 등) 관련 검색 결과, 해당 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 과거 화성시 전반에 걸쳐 혐오시설 설치 관련 이슈가 있었으나, 능동 지역과는 직접적인 연관성이 낮은 것으로 파악됩니다. [cite: search result 8, 9, 10, 11, 14]

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 반환 관련 확약서가 제출되었으나, 임대차 관계에 대한 최종 확인 및 법적 검토가 필요할 수 있습니다. 공동담보 물건으로, 다른 담보물의 경매 진행 여부에 따라 본건의 가치에도 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 기타 확인 사항

집합건축물대장상 기재 내용과 실제 현황이 다소 상이할 수 있다는 점을 감안하여, 현장 방문 및 내부 구조 확인이 필요합니다. [cite: appraisal summary]

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 능동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 7천만원입니다. 면적 대비 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 판단되며, 교통 및 생활 인프라가 양호한 지역입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 반환 채권 포기 확약서 제출로 인해 매수인의 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 관련 서류 및 권리 관계에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 저렴한 감정가: 주변 시세 대비 합리적인 감정가가 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 양호한 입지: 능동 지역은 꾸준한 수요가 있는 지역으로, 향후 지역 개발 및 교통망 확충(인덕원동탄선 등) 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 반환 채권 포기 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 70,000,000원

인수 보증금: 0원

상기 물건의 면적(22.23㎡), 입지, 권리 분석 결과 및 주변 시세 동향을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 시장 상황 및 응찰자 수에 따라 변동성이 있을 수 있으므로, 보수적인 접근을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 80,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.