나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1004 [1] 경기도 용인시 처인구 원삼면 두창리 143-18 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.03.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 원삼면 두창리 소재 ""가재월리 마을회관"" 남동측 인근에 위치하며 부근은 공장, 창고시설, 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하나 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 배차간격 등으로 보아 대중교통 사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1)
인근지와 대체로 등고 평탄한 자루형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.
기호(3)
인근지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서 현황 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

현황 도로인 기호(3) 토지를 포함한 노폭 약 4미터의 포장도로가 본건 기호(1) 토지 남측에 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) :도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(일부제한지역(자연마을에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호(3) :도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(일부제한지역(자연마을에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후면 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 경량철골구조지붕 지상1층 건물로서,
외벽 : 써모싸이딩마감
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등(표준마감)
창호 : PVC 창호로 치장 또는 마감하였음.

이용상태

단독주택으로 이용중인 것으로 조사됨.

설비내역

난방, 위생 및 급배수설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경1004 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO (원삼농업협동조합 추정)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 401,861,200원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 용인시 처인구 원삼면 두창리 143-18

용도: 단독주택

토지면적: 330.00㎡ (약 99.8평)

건물면적: 99.00㎡ (약 30평)

건물 제시외면적: 126.20㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 용인시 처인구 원삼면 두창리 소재 "가재월리 마을회관" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공장, 창고시설, 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. SK하이닉스 반도체 클러스터 인근에 위치하여 개발 가능성이 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근은 가능하나, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다. 본건 토지 남측에는 노폭 약 4미터의 포장도로가 개설되어 있으며, 기호(3) 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.

2.3. 토지 및 건물 이용상태

기호(1) 토지는 인근지와 대체로 등고 평탄한 자루형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 기호(3) 토지는 인근지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서 현황 도로 등으로 이용 중입니다. 건물은 경량철골구조 단층 단독주택으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부 상 다수의 근저당권, 지상권, 가압류 등이 설정되어 있으나, 말소기준권리(을2: 2018-04-19 접수 근저당권, 을1: 2021-08-05 접수 근저당권)에 따라 본 경매 절차에서 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 채권 최고액 합계는 약 267,382,823원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김영희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-28

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 조사되었으며, 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상이라 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 용인시 처인구 원삼면 지역은 SK하이닉스 반도체 클러스터 조성과 맞물려 개발 기대감이 있는 지역입니다. 그러나 공장, 창고, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 상업 시설이 발달한 일반적인 상권과는 거리가 있습니다. 이는 생활 편의시설 접근성에 영향을 미칠 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변에 공장, 창고, 농경지, 단독주택 등이 혼재되어 있어 지역적 특색이 강합니다. SK하이닉스 반도체 클러스터가 인근에 위치하여 관련 산업 시설 및 인력 유입에 따른 잠재적 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

대중교통 이용이 다소 불편하고, 주변에 대형 편의시설에 대한 정보는 부족합니다. 차량을 이용한 이동이 필수적이며, 주변 공장 및 농경지 등으로 인해 도시 지역의 편리한 생활 인프라를 기대하기는 어렵습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

가까운 거리에 대규모 교육 및 의료 시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 및 환경 문제

원삼면 지역에서는 폐기물 매립장, 소각장 등 혐오시설 설치 계획으로 인해 주민들의 반발이 있었으며, 이는 환경 문제에 대한 우려로 이어질 수 있습니다. 반도체 클러스터 조성 과정에서 발생하는 산업 폐수 처리 시설 등도 잠재적 환경 요인으로 고려해야 합니다.

6.2. 교통 불편

대중교통 접근성이 낮은 점은 거주민의 생활 편의에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 및 기계기구

일괄 매각 대상에 포함된 제시외 건물 및 기계기구는 별도의 처리 비용이나 법적 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 확인 및 조사가 필요합니다.

6.4. 채무 총액

등기부 채권 총액 약 267,382,823원에 경매 청구 금액 230,611,670원을 고려하면, 본 건의 담보 채무가 감정가를 초과할 가능성이 있어 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 SK하이닉스 반도체 클러스터 인근이라는 개발 호재를 가지고 있으나, 주변 환경이 공장, 농경지와 혼재되어 있고 대중교통 이용이 불편하다는 단점이 있습니다. 또한, 혐오시설 설치 관련 주민 민원 등 환경적 민감성도 존재합니다. 등기부상 채무 총액이 감정가 수준으로 높아 채무 승계 여부 및 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 다만, 모든 권리가 매각으로 소멸되는 점과 제시외 건물 및 기계기구를 포함한 일괄 매각 대상이라는 점은 고려할 만합니다.

8. 투자 포인트

* SK하이닉스 반도체 클러스터 인근 개발 지역으로 향후 지가 상승 잠재력 보유.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 별도 명도 대상이 최소화될 수 있습니다.

* 매각으로 모든 권리 소멸 예정으로 권리 인수 부담이 없습니다.

* 제시외 건물 및 기계기구 포함으로 활용 가능성 및 추가 가치 창출 가능성 [주의 필요].

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 401,861,200원입니다. 현재 등기부상 채권 총액 및 경매 청구 금액을 고려할 때, 채무 규모가 상당합니다. 주변 단독주택 시세 자료가 구체적으로 제시되지 않아 정확한 시세 분석에는 한계가 있으나, 유사 지역의 토지 실거래가(평당 약 180만~842만 원) 및 경매 사례 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 대비 할인율을 적용하여 신중하게 접근해야 합니다.

현 시세 및 물건의 잠재적 리스크(교통 불편, 환경 민감성, 높은 채무 규모)를 감안하여, 감정가의 80~90% 수준인 320,000,000원 ~ 360,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 다만, 이는 주변 시세 변동 및 현장 답사를 통한 추가 정보 확인 후 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.