나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54541 [1] 경기도 용인시 기흥구 공세동 281-4 새솔빌리지 다동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 공세동 소재 '기흥초등학교' 북측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역임

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는바 대중교통이용의 편의성은 보통임.

건물의 구조

2013.12.13일자에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등(표준마감 기준)
창호 : PVC창호 등으로 마감하.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실, 주방, 거실 현관 등) 구조입니다.

설비내역

도시가스개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-01-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 수원지방법원 2025타경54541 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 공세동 281-4 새솔빌리지 다동 5층501호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 135,000,000원

* 토지면적: 23.00㎡ (약 7평)

* 건물면적 (전용면적): 35.40㎡ (약 11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축년도: 2013년 (사용승인일 기준)

* 건물구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 경기도 용인시 기흥구 공세동 소재 '기흥초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 토지이용: 인접 필지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

* 도로상태: 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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* 경매구분: 부동산강제경매로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 말소기준권리: 2023년 8월 28일자 세종특별자치시의 압류가 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전 (주택도시보증공사)

* 보증금: 129,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 21일

* 확정일자: 2021년 6월 18일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 등기부상 '을구 9번 주택임차권'은 2023년 7월 24일 등기되었으며, 권리내용상 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 해당 임차인의 보증금이 경매 절차상 배당을 통해 전액 변제될 가능성도 배제할 수 없으나, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

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* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 건물들의 최근 매매가는 약 1억 1천만 원에서 1억 8천 6백만 원 수준을 형성하고 있습니다.

* 본건의 감정가는 1억 3천 5백만 원으로, 최근 유사 조건의 매물 거래가(1억 8천 2백만원 ~ 1억 8천 6백만원) 대비 감정가가 다소 낮게 평가된 것으로 보입니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재 및 보증금 인수 가능성은 실제 매수인의 인수 금액에 큰 영향을 미치므로, 단순 시세 비교 시 유의해야 합니다.

1.4. 생활정보

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* 교육시설: '기흥초등학교'가 북측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주변 지역은 다세대 및 단독주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 내부: 방 2개, 욕실, 주방, 거실, 현관 등으로 구성된 다세대주택 구조입니다.

* 설비: 도시가스 개별난방 설비 및 위생, 급배수 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 임차권 인수 위험: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 2천 9백만 원을 인수해야 할 가능성입니다. 경매 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 부담해야 하므로 총 실인수금액이 감정가 및 입찰가를 초과할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '인수' 표기 간의 상충점에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

* 건물 노후화: 2013년 사용승인된 건물로, 신축 건물에 비해 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지역 특성: 주변이 주로 주택 밀집 지역으로, 상업 시설 등 편의시설 접근성이 아주 높지는 않을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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* 본건은 용인시 기흥구에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 1억 3천 5백만 원입니다.

* 최근 주변 시세를 고려할 때, 감정가 대비 잠재적 가치 상승 여력이 있어 보입니다.

* 그러나 등기부상 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 2천 9백만 원을 인수해야 할 가능성이 높은 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 이로 인해 실제 매수인의 총 인수 금액이 크게 증가할 수 있으며, 인수 보증금의 실질적인 부담 여부에 대한 철저한 사전 조사 및 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

* 만약 임차 보증금 인수 부담이 없다면, 비교적 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

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* 감정가 대비 시세 상승 잠재력: 유사 면적 건물의 최근 매매가가 감정가보다 높은 점은 긍정적인 요소입니다.

* 실거주 및 임대 수익: 소형 주거 공간으로서 1인 가구 또는 소규모 가구의 실거주 목적에 적합하며, 임대 수익 창출도 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 본건의 예상 입찰가는 임차인 보증금 1억 2천 9백만 원이 배당을 통해 전액 변제되어 매수인이 재정적 부담을 지지 않는다는 전제 하에 산정되었습니다.

* 유사 물건의 최근 매매가(1억 8천 2백만 원 ~ 1억 8천 6백만 원) 및 본건의 감정가(1억 3천 5백만 원)를 종합적으로 고려할 때,

* 140,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 단, 임차 보증금 인수 금액에 따라 총 실인수 금액이 크게 달라지므로, 입찰 전 반드시 해당 보증금의 실제 인수 여부 및 금액을 명확히 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.