나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55029 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 951-7 5층506호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '인계사거리' 동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반여건은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제5층 제506호로서,
- 외벽 : 석재붙임 마감 등
- 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등
- 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 주상용의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 30M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(국제사이버대학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55029 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 951-7, 5층 506호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 120,000,000원

* 토지면적: 11.75㎡ (약 3.55평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 18.15㎡ (약 5.50평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

* 건축년도: 2016년 (사용승인 기준)

* 특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보, 선순위임차권

2. 물건 기본정보

* 위치 및 주위환경: 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '인계사거리' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 여건은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 주상용의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 폭 약 30M의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(국제사이버대학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 2월 1일 접수된 신수현 근저당권 (을9)입니다.

* 총 채권액: 약 1,559,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김성중

* 보증금: 129,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 1월 26일

* 확정일자: 2024년 1월 24일

* 배당신고일자: 2025년 3월 19일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리인 임차권(을10)이 존재하며, 임차인의 보증금 129,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 2016-12-21

* 소유권이전청구권가등기: 2017-01-19

* 소유권이전: 2022-07-18

* 근저당권 (말소기준): 2024-02-01 (1,430,000,000원)

* 주택임차권 (인수): 2025-03-27 (129,000,000원)

* 강제경매 (채권자: 김성중): 2025-03-13 (129,636,164원)

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 수원시 팔달구 인계동의 중심상업 및 주거지역에 인접해 있어, 다세대주택과 더불어 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권 지역입니다.

* 인근 시설: '인계사거리' 인근에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호할 것으로 판단되며, 상업시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진출입 용이하며, 대중교통 이용 편의성이 보통 수준입니다.

* 편의시설: 인계동은 수원시의 주요 지역으로, 마트, 병원, 학교 등 다양한 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 주거 환경은 일반적인 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인 김성중의 보증금 129,000,000원이 잔액 발생 시 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 부담이 될 수 있으므로, 예상 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 권리관계 복잡성: 다수의 권리 (근저당, 임차권, 경매 개시결정 등)가 복합적으로 설정되어 있어 권리 분석에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정가(120,000,000원) 대비 최근 유사 물건의 실거래가(7,200,000원)가 현저히 낮아, 시세 반영 여부에 대한 신중한 판단이 요구됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 팔달구 인계동의 역세권 및 상업지역 인근에 위치하여 입지적 장점은 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 129,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 위험 요소를 안고 있습니다.

* 따라서, 물건의 실제 가치를 평가함에 있어 임차 보증금 인수액을 반드시 고려해야 하며, 해당 금액을 감당할 수 있는 범위 내에서 입찰가를 결정해야 합니다.

* 최근 거래된 유사 면적 물건의 시세가 감정가보다 현저히 낮다는 점을 감안할 때, 낙찰 후 상당한 추가 비용이 발생할 수 있음을 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수원시 팔달구는 지속적인 개발 및 수요가 예상되는 지역입니다.

* 인계사거리 인근: 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 소형 면적: 18.15㎡ (약 5.5평)으로 1인 가구나 소규모 투자에 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 120,000,000원

* 최근 유사 물건 실거래가 (17.59㎡ 기준): 72,000,000원

* 인수 보증금 (임차인 김성중): 129,000,000원

* 본건의 예상 입찰가는 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 산정하되, 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 129,000,000원을 인수해야 하는 점을 감안해야 합니다.

* 유사 면적의 최근 실거래가가 7,200만원인 점을 감안할 때, 본 건의 시장 가치는 감정가보다 낮을 것으로 판단됩니다.

* 다만, 경매 절차의 특성상 감정가를 기준으로 입찰가가 형성될 수 있으나, 인수해야 할 보증금이 감정가보다 높아 낙찰 후 총 지출 비용이 상당할 것으로 예상됩니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 100,000,000원 수준을 제안하며, 이는 감정가의 약 83% 수준입니다. (단, 이는 인수 보증금 129,000,000원을 별도로 고려해야 하는 조건입니다.)

* 혐오시설 정보: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 소재지 인근에 혐오시설이 있다고 특정되는 정보는 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.