나이스옥션 법원경매 수원 2025타경945 [1] 경기도 수원시 팔달구 화서동 35-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미도감정 · 평가일 2025.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 화서동 소재 ""영복여자중학교"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주
택, 단독주택, 일부 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중
교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 부정형 토지로서 근린생활시설 및 단독주택(다가구주택)의 건부지로 이
용 중임.

인접 도로상태

본건 동측 및 서측으로 노폭 약4m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 1토지(화서동 35-1)

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(영복
여자중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(2-3구역(평
지붕 14m이하, 경사지붕 18m이하))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

- 기호 3토지(화서동 35-12)

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(영복
여자중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(2-3구역(평
지붕 14m이하, 경사지붕 18m이하))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.

- 기타: 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2022. 10. 17. 사용승인된 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 제1종근린생활시설 및 단독주택(다가
구주택)으로서,

외벽: 스톤판넬 마감 등
내벽: 벽지치장 및 일부 타일붙임, 페인팅 마감 등
창호: 새시창호임.

이용상태

1층은 근린생활시설로 이용 중이며, 2~4층은 단독주택(다가구주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비(12인승, 900kg), 도시가스 난방설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참고바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.

- 기타: 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경945 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 화서동 35-1

* 용도: 다가구주택 (1층 근린생활시설, 2-4층 단독주택(다가구))

* 감정가: 1,970,020,900원

* 토지면적: 311.00㎡ (약 93.95평)

* 건물면적: 495.47㎡ (약 149.88평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 북OOOOOOOO (북수원신용협동조합으로 추정)

* 건물 사용승인일: 2022년 10월 17일

* 등기부채권 총액 (토지 기준): 1,172,538,947원

* 등기부채권 총액 (건물 기준): 1,982,538,947원

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 팔달구 화서동에 소재하며, "영복여자중학교" 동측 인근입니다.

* 주위 환경: 본건 주변은 다세대주택, 단독주택 및 일부 근린생활시설이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 본건 동측 및 서측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(영복여자중학교), 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지: 2021년 12월 9일자 북수원신용협동조합 근저당권 (을3)

* 건물: 2022년 10월 19일자 북수원신용협동조합 근저당권 (을1)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권 외에는 명시된 바 없으며, 일반적인 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 주요 권리 내역:

* 북수원신용협동조합 근저당권: 총 1,128,000,000원 (토지 을3, 을4 / 건물 을1, 을2)

* 수원중앙신용협동조합 가압류: 44,538,947원 (토지 갑3 / 건물 갑2)

* 북수원신용협동조합 임의경매: 975,446,381원 (토지 갑4 / 건물 갑3)

* 압류: 수원세무서장 (토지 갑5 / 건물 갑4), 수원시 (토지 갑6 / 건물 갑5)

* 임차인 현황:

* JIN (JINDELONG): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-05-30, 대항력 없음. (특이사항: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 외국인 임차인으로 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

* JIN (JINJUNYU): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-12-30, 대항력 없음. (특이사항: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 외국인 임차인으로 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

* JIN (JINQIANG): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-11-14, 대항력 없음. (특이사항: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 외국인 임차인으로 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

* JIN (JINXIUDONG): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-12-21, 대항력 없음. (특이사항: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 외국인 임차인으로 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

* JIN (JINXIZHEN): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-11-14, 대항력 없음. (특이사항: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 외국인 임차인으로 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

* JIN (JINZHENGZI): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-05-30, 대항력 없음. (특이사항: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 외국인 임차인으로 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

* 권 : 보증금 100,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-06-12, 확정 2023-05-18, 배당 2025-03-25, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-02-26, 대항력 없음. (특이사항: 소유자(김궁례)로 등기되어 있으나 임차인으로도 등록되어 있어, 실제 점유 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필수적입니다.)

* 김 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-11-02, 확정 2022-10-26, 배당 2025-03-20, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 125,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-11-07, 확정 2022-10-27, 대항력 없음.

* 신 (SHENMEIHUA): 보증금 80,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2022-12-01, 확정 2022-12-01, 배당 2025-03-26, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-07-07, 확정 2023-06-07, 배당 2025-03-31, 대항력 없음.

* 이 (LIHUA): 보증금 80,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2022-11-14, 확정 2022-11-14, 배당 2025-03-24, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 150,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023-01-11, 확정 2023-01-11, 배당 2025-03-18, 대항력 없음.

* 하 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2024-03-28, 확정 2025-03-25, 배당 2025-04-04, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 위치적 이점: 수원시 팔달구 화서동에 위치하여 주거 기능과 함께 근린생활시설의 입점 가능성이 있는 지역입니다.

* 주변 환경: 학교, 주택가 및 상업시설이 혼재되어 있어 유동인구가 존재하며, 이는 1층 근린생활시설의 잠재적 가치를 높일 수 있습니다.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 상가 운영 및 주거 편의성이 높은 편입니다.

* 수요 분석: 지역 주민을 대상으로 하는 업종(식당, 학원, 편의점 등)의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 영복여자중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 본건 자체에 대한 편의 시설 정보는 제한적이나, 일반적인 주거 지역으로 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 이용은 인근 지역을 통해 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오 시설: 현재까지 파악된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 인근에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 건물 면적 외에 80.34㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 해당 건물의 현황, 법적 사항(불법 건축물 여부 등) 및 명도 관련 이슈를 면밀히 검토해야 합니다.

* 임차인 관련: 등기부상 소유자로 등기된 김 이 임차인으로도 등록되어 있는 점, 일부 외국인 임차인의 보증금/차임이 0원으로 기재된 점 등은 실제 점유 및 권리 관계 확인을 위한 추가 조사를 필요로 합니다. 대항력은 없으나 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 용도 확인: 건물감정평가요항표 상 '1종근린생활시설 및 단독주택(다가구주택)'으로 명시되어 있으나, 건축물대장 상으로는 '단독주택(다가구)'으로만 기재되어 있습니다. 1층 근린생활시설의 실제 사용 현황 및 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하는 수준으로, 경매 진행 취소나 유찰 가능성도 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 화서동에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인) 다가구주택으로, 1층 근린생활시설과 상층부 주택으로 구성되어 있어 수익형 부동산으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 입지, 교통, 주변 환경은 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수할 권리나 임차인의 보증금 부담은 없는 것으로 판단되나, 제시외 건물 존재, 소유자 겸 임차인 등록, 용도 불일치 등 명확히 확인해야 할 사항들이 존재합니다. 따라서 철저한 현장 조사를 통해 이러한 리스크 요인들을 파악하고 명도 계획을 수립하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 복합 용도: 1층 근린생활시설은 안정적인 임대 수익 창출에 기여할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 수원시 팔달구라는 입지적 장점을 바탕으로 주거 및 상업적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 단순화: 말소기준권리 후순위 권리 및 대항력 없는 임차인으로 인해 낙찰자의 권리 인수 부담이 없습니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 비교적 수월한 명도 진행이 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,970,020,900원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 향후 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 현재 감정가를 기준으로 하되, 유찰 시 가격 하락 폭과 경쟁률 등을 고려하여 낙찰가율을 예측하는 것이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시세 조사 및 현장 방문을 통한 추가 분석이 필수적입니다.

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