나이스옥션 법원경매 수원 2025타경981 [1] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399-2 4층403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전감정 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 ""능실초등학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층/지상6층 건물내 4층 403호외 4개호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등.
내벽 : 시멘트 몰탈 및 페인팅 마감 등.
창호 : 알루미늄샷시, 강화유리창호 등임.

이용상태

기호(1),(2),(3)은 공히 공부상 제1종근린생활시설(의원)이며 현황 공실임.
기호(4)는 공부상 제1종근린생활시설(의원), 기호(5)는 공부상 제2종근린생활시설 (단란주점)이며 기호(4),(5)는 현황 공히 노래주점(상호:코스모스 Live7090)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로, 남측 및 동측으로 보행자전용도로와 각각 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류(폭 15m~20m) (보행자전용도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역 <도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

본건 중 기호(4)(406호)는 등기사항전부증명서상 전유부분 면적은 78.95㎡이나, 집합건축물대장상 전유부분 면적은 60.77㎡로 표시되어 공부상 차이가 있고, 기호(5)(407호)는 등기사항전부증명서상 전유부분 면적은 87.31㎡이나, 집합건축물대장상 전유부분 면적은 105.49㎡로 표시되어 공부상 차이가 있으며, 감정평가 실무기준 상 건물의 감정평가시 면적사정은 건축물대장상의 면적을 기준으로 하므로, 기호(4),(5)는 집합건축물대장상 전유부분의 면적을 기준으로 감정평가하였으니 경매진행시 재확인 등 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경981 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399-2, 4층 403호

용도: 근린상가

감정가: 450,000,000원

토지면적: 12.51㎡ (약 3.79평)

건물면적: 66.14㎡ (약 19.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

구분건물감정평가요항표 요약:

- 위치 및 주위환경: 능실초등학교 동측 인근, 근린생활시설, 아파트단지 소재, 주위환경 보통.

- 교통상황: 차량 출입 가능, 인근 노선버스정류장 소재, 대중교통 보통.

- 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하2층/지상6층 건물 내 4층 403호 외 4개호. 외벽 치장벽돌 및 석재, 내벽 시멘트몰탈, 창호 알루미늄샷시.

- 이용상태:

* 기호(1),(2),(3): 공부상 제1종근린생활시설(의원), 현황 공실.

* 기호(4): 공부상 제1종근린생활시설(의원).

* 기호(5): 공부상 제2종근린생활시설(단란주점).

* 기호(4),(5): 현황 노래주점(상호: 코스모스 Live7090)으로 이용 중.

- 설비내역: 기본적인 위생/급배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장 등.

- 토지 형상 및 이용상태: 가장형 평지, 근린생활시설 건부지로 이용 중.

- 인접 도로상태: 건물 서측 약 15미터 도로, 남측/동측 보행자전용도로 접함, 도로상태 보통.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류, 공공주택지구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

- 공부와의 차이:

* 기호(4)(406호): 등기부상 전유부분 면적 78.95㎡, 건축물대장상 60.77㎡로 상이.

* 기호(5)(407호): 등기부상 전유부분 면적 87.31㎡, 건축물대장상 105.49㎡로 상이.

* 감정평가 시 건축물대장상 면적 기준, 경매 진행 시 재확인 필요.

- 기타참고사항: 임대관계 미상.

2. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 호매실동에 위치하며, 능실초등학교 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 근린생활시설과 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 향후 신분당선 호매실역 개통 시 교통 편의성은 더욱 증대될 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 능실초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있으며, 대규모 공원 및 문화시설(빛누리아트홀, 건설 예정인 호매실 체육센터)도 가까이 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (국민은행 근저당, 2022-10-14 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 등기부상 권리 총액: 약 12억 1582만 7487원

* 갑2 (신탁등기말소)

* 을1 (근저당, 국민은행) - 말소기준권리

* 갑3 (압류, 수원세무서장)

* 갑4 (가압류, 하나캐피탈)

* 갑5 (임의경매, 국민은행)

* 갑6 (가압류, 서울보증보험주식회사)

* 갑7 (가압류, 국민은행)

* 갑8 (압류, 수원시)

* 위 권리들은 전부 말소될 예정이므로 인수하는 권리는 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 개요는 명시되지 않았으나, 해당 내용 확인 필요.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 현재 이용 현황: 감정평가요항표에 따르면, 해당 건물 내 기호(1),(2),(3)은 공부상 의원이나 현재 공실이며, 기호(4),(5)는 현황 노래주점으로 운영 중입니다. 이는 업종 전환 또는 현 영업 상태 유지에 따른 다양한 상권 분석이 필요함을 시사합니다.

* 지역 상권: 호매실지구는 능실마을 상권, 호매실역 중심상가, 금곡-당수로 사거리 상권 등 여러 상권이 발달해 있습니다. 해당 물건지 인근으로는 근린생활시설과 아파트 단지가 혼재되어 있어 배후수요를 기대할 수 있습니다. 수원시 차원에서도 상권 분석 빅데이터를 제공하며 상권 활성화를 지원하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 능실초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 교통: 수원시 권선구는 1호선, 수인분당선 역이 있으며, 향후 신분당선 호매실역 연장 계획이 확정되어 교통망 개선이 기대됩니다. 또한, 강남, 사당, 잠실 등으로 가는 다수의 광역버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 인근에 공원(실개울공원, 호매실공원 등)이 조성되어 있으며, 문화시설(빛누리아트홀, 건설 중인 호매실 체육센터) 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 공부상 면적 차이: 기호(4)(406호)와 기호(5)(407호) 유닛에서 등기부등본 상 면적과 건축물대장 상 면적 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 추후 재산권 행사나 거래 시 예상치 못한 문제를 야기할 수 있으므로, 경매 진행 시 반드시 면적 관련 사항을 재확인하고 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 파악되지 않아, 낙찰 후 예상치 못한 임차인과의 명도 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 점유 관계에 대한 정확한 조사가 필요합니다.

* 공동담보 및 유동화 물건: 본 건이 공동담보 및 유동화 물건으로 등재되어 있어, 일반 물건보다 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 경매 진행 시 추가적인 권리 분석 및 법률 자문이 필요할 수 있습니다.

* 주변 소음: 일부 후기에서는 비행기 소음이 언급된 바 있어, 이에 대한 소음 정도 및 영향력 파악이 필요할 수 있습니다. (군사기지 및 군사시설 보호법 상 비행안전구역에 해당하나, 소음 민감도와 직접적 연관성은 추가 확인 필요).

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 호매실동에 위치한 근린상가로, 대중교통 접근성이 양호하며 주변에 주거단지가 형성되어 있어 배후수요를 확보할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 특히, 향후 신분당선 호매실역 개통 시 교통 요충지로서의 가치가 상승할 것으로 기대됩니다. 그러나 공부 상 면적 차이, 임대차 관계 미상, 공동담보 및 유동화 물건이라는 점은 투자 전 반드시 면밀히 확인해야 할 리스크 요소입니다. 현재 일부 호실은 노래주점으로 운영 중이나, 타 호실은 공실 상태로 있어 업종 전환 및 활용 방안에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 장점: 수원 호매실지구의 중심 상업지역에 위치하여 풍부한 배후수요와 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 교통망 확충 기대: 신분당선 호매실역 연장 확정으로 역세권 효과 및 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 활용 가치: 현재 노래주점 외 공실인 상가에 대한 업종 변경 또는 신규 임대 계약을 통해 수익 창출이 가능합니다.

* 감정가 대비 저가 낙찰 가능성: 복잡한 권리관계와 면적 차이 등의 리스크로 인해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 450,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하여 주변 시세, 물건의 상태, 권리관계의 복잡성, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 특히, 공부 상 면적 차이와 임대관계 미상이라는 점, 공동담보 및 유동화 물건이라는 특수성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 유사 물건의 최근 경매 낙찰가 및 실거래가를 참고하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. 현재로서는 감정가의 80% ~ 90% 수준 (3억 6천만원 ~ 4억 5백만원)을 범위로 고려해볼 수 있으나, 현장 조사를 통해 물건의 정확한 가치를 재평가한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.