나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55199 [1] 경기도 화성시 향남읍 행정리 523-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다옴감정 · 평가일 2025.03.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 행정리 소재 ""행정초등학교"" 남동측 인근에 소재하며 본건 주위는 전용주거단지의 단독주택 및 인근에 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 자유로우며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 대체로 장방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 6~7m 내외의 포장도로를 통하여 주간선도로와 연계가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제2종전용주거지역, 지구단위계획구역(향남1지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-등기목적 : 지상권설정, -접수 : 2014년05월16일 제77554호
-등기원인 : 2014년05월13일 설정계약
-목적: 건물 기타 공작물이나 수목의 소유, -범위 : 217.9㎡ 중 동쪽 65㎡
-존속기간 : 2014년05월16일로부터 만30년, -지료 : 없음.
-지상권자 : *******축산업협동조합 ******-*******,
경기도 수원시 팔달구 인계동 ****-*
-도면: 제2014-584호

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서(사용승인일:2014.10.14),

외벽:치장벽돌 마감 등,
내벽:벽지 및 페인팅 마감 등,
바닥:장판 및 타일 등 마감,
창호:알루미늄 하이샷시 이중창 마감.

이용상태

본건 1~3층 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비, 화재탐지, 냉난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계(등기사항전부증명서 기준)
-등기목적 : 주택임차권, -접수 : 2024년10월23일 제286896호
-등기원인 : 2024년10월22일 수원지방법원의 임차권등기명령 (2024카임22218)
-임차보증금 : 금85,000,000원, -범위 : 건물 2층 74.04㎡ 중 도면표시
ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ, ㄱ의 각 점을 순차로
연결한 선 내 부분 202호 전체 46.28㎡
-임대차계약일자 : 2021년05월19일, -주민등록일자 : 2021년07월05일
-점유개시일자 : 2021년07월05일, -확정일자 : 2021년05월24일
-임차권자 : 김** ******-*******
경기도 화성시 향남읍 행정죽전로2길 50

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 화성시 향남읍 행정리 523-3

1.2. 용도

다가구주택

1.3. 감정가

684,009,800원

1.4. 면적

* 토지: 217.90㎡ (약 65.91평)

* 건물: 216.31㎡ (약 65.44평)

* 토지 제시외: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물 제시외: 0.00㎡ (0.00평)

1.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 경매구분

부동산 강제경매

1.7. 사건번호

수원지방법원 2025타경55199 (1)

1.8. 채권자

김OO

1.9. 특이사항

중복사건, 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 행정리 소재 "행정초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 전용주거단지의 단독주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 6~7m 내외의 포장도로를 통해 간선도로와 연결됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 토지 등기부 상 현재까지 한국토지공사 소유권보존, 정희숙 소유권이전, 장윤경 소유권이전이 있었습니다.

* 2014년 5월 16일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권 2건(총 300,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 후순위 권리인 지상권설정(수원화성오산축산업협동조합) 및 강제경매(김민송)는 말소 처리되었습니다.

* 건물 등기부 상 장윤경 소유권보존 등기가 있으며, 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권 2건(총 300,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 후순위로 등기된 주택임차권(김민송) 및 강제경매(김민송) 역시 말소 처리되었습니다.

* 토지 등기부 채권 총액: 300,000,000원.

* 건물 등기부 채권 총액: 385,000,000원.

3.2. 임차인 현황

* 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정된 임차인 김 (보증금 85,000,000원, 임대차계약일 2021.05.19, 주민등록일 2021.07.05, 점유개시일 2021.07.05, 확정일자 2021.05.24)이 있습니다.

* 그 외 다수의 임차인이 있으며, 해당 임차인들은 모두 대항력이 없습니다.

* 임차인 심 : 보증금 35,000,000원, 전입일자 2021-12-02, 배당신고일자 2025-04-30.

* 임차인 조 : 보증금 35,000,000원, 전입일자 2021-02-16, 배당신고일자 2025-04-18.

* 임차인 김 : 보증금 35,000,000원, 전입일자 2025-04-09, 배당신고일자 2025-06-02.

* 임차인 이 : 보증금 90,000,000원, 전입일자 2014-12-10, 배당신고일자 2025-04-18.

* 임차인 김 : 보증금 85,000,000원, 전입일자 2021-07-05, 배당신고일자 2024-10-23.

* 임차인 이 : 보증금 135,000,000원, 전입일자 2019-04-15, 배당신고일자 2025-04-16.

* 임차인 장 : 보증금 0원, 전입일자 2019-04-15.

* 임차인 NGUYEN THI HAI: 보증금 0원, 전입일자 2025-02-05.

* 임차인 TRANHOANGANH: 보증금 0원, 전입일자 2023-08-31.

* 임차인 PHAMTHI YEN: 보증금 0원, 전입일자 2023-10-02.

* 인수 보증금 합계는 0원으로, 경매 절차를 통해 임차인들의 보증금은 소멸될 것으로 보입니다. 하지만, 보증금이 0원인 임차인들의 경우에도 실제 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 표기되어 있습니다. 이는 토지 등기부상 지상권이 말소 처리되었더라도, 해당 지상권이 매각 후에도 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있음을 시사합니다. 지상권은 건물 기타 공작물이나 수목의 소유를 목적으로 하며, 본건의 경우 토지 217.9㎡ 중 동쪽 65㎡에 대하여 2014년 5월 16일부터 30년간 존속하며 지료는 없다고 기록되어 있습니다. 이 지상권의 정확한 인수 여부 및 영향은 추가적인 권리분석이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 주거단지 내에 위치하며, 주변에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 향남읍 행정리 지역은 신도시 개발과 함께 상권이 형성되고 있으며, 행정초등학교 인근은 주거 기능과 함께 일부 상업 기능이 복합된 지역입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 행정초등학교가 인근에 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 소규모 근린생활시설 이용이 편리하며, 대규모 상업 시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주거환경: 전용주거단지 내 단독주택 및 다가구주택 밀집 지역으로 비교적 정온한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 주변 시설: 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 추가적인 현장 조사 및 공적 장부 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

중복사건으로 표기되어 있어, 경매 진행 과정이나 매각 결과에 영향을 미칠 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

6.2. 지상권 인수 가능성

등기부상 말소 처리된 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 인수될 가능성이 있습니다. 이는 토지 사용에 제약을 줄 수 있으며, 추가적인 인수 비용이 발생할 수 있습니다. (토지 217.9㎡ 중 동쪽 65㎡ 해당)

6.3. 임차인 명도

모든 임차인이 대항력이 없으나, 전세권 설정 임차인 김 및 보증금이 0원인 임차인들이 다수 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 특히, 보증금이 0원인 임차인들의 실제 점유 관계 및 퇴거 의사를 사전에 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 향남읍 행정초등학교 인근에 위치한 다가구주택으로, 입지 및 주거 환경은 양호한 편입니다. 권리관계 상 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 명시된 지상권의 인수 가능성은 주요 리스크 요인입니다. 또한, 다수의 임차인이 존재하며 대항력 없는 임차인이라도 명도 과정에서의 애로사항이 발생할 수 있습니다. 중복사건이라는 점도 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 향남 신도시 개발 지역 내의 입지로 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 다가구주택으로서 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 행정초등학교 인근으로 학군 및 주거 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 거래 사례, 명도 비용, 인수될 수 있는 권리(지상권)로 인한 제약 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외한 입찰가 산정에 있어 부담은 줄어듭니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 철저한 현장 조사 및 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.