나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54831 [1] 경기도 화성시 능동 1052-3 5층501호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AM감정 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 화성시 반월동에 소재하는 ""화성반월초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 호텔, 아파트, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 슬라브구조지붕 지하3층 지상12층 건물 내 제5층 501호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

숙박시설(호텔)이나 기준시점 현재 영업중단 상태임.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 냉난방설비 등 되어 있으나 기준시점 현재 전기공급이 중단된 상태임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 상업용(숙박시설, 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 25m, 남동측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 소로1류(폭 10m~12m)(접합)
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 장기간 영업을 중단한 것으로 탐문 조사되었으며, 기준시점 현재 유치권자가 출입을 불허하고 있는 상태이니 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

현재 영업중단 중인 상태임. 건물의 출입문에 유치권행사중이라는 표지가 있음(감정평가서 및 현황조사서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 화성시 능동 1052-3, 5층 501호에 소재하며, 경기도 화성시 반월동에 위치하는 "화성반월초등학교" 남측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 해당 지역은 오피스텔, 호텔, 아파트, 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 25m, 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 근린상업지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 소로1류(폭 10m~12m)에 해당됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

2.5. 주변 시설 (추가 검색 정보)

주변 지역에는 다양한 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있습니다. 검색 결과, '아너스호텔'이 능동 1052-3 주소와 관련하여 언급된 바 있으며, 이는 해당 물건이 호텔 건물 내의 구분 건물임을 시사합니다. 또한, '화성시 동탄역 근처 호텔 리조트' 정보에서 동탄역 인근에 다수의 호텔이 운영 중임을 알 수 있으며, 이는 지역 내 숙박업 수요가 있음을 나타냅니다.

2.6. 혐오시설 정보 (추가 검색 정보)

현재까지의 검색 결과로는 본건 소재지 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 집합건물 등기부 요약

* 말소기준권리: 광명새마을금고 근저당 (접수일자: 2020-04-27, 채권금액: 26,784,000원)

* 기타 권리사항:

* 김나경 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (접수일자: 2020-04-27)

* 광명새마을금고 임의경매 개시결정 (접수일자: 2025-03-06, 사건번호: 수원지방법원 2025타경54831)

* 등기부채권 총액: 26,784,000원

3.3. 물건명세서 참고사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

* 특이사항: 현재 건물이 영업 중단 상태이며, 건물 출입문에 유치권 행사 중이라는 표지가 부착되어 있습니다. 경매 진행 시 유치권 존재를 반드시 참고해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 경기도 화성시 능동 일대는 오피스텔, 호텔, 아파트, 공장, 근린생활시설 등이 복합적으로 혼재된 상업 및 주거 지역입니다. 이러한 혼재성은 다양한 수요층을 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 토지 이용 현황

해당 토지는 상업용(숙박시설, 근린생활시설) 건부지로 이용되고 있습니다. 근린상업지역으로 지정되어 있어 숙박시설 및 관련 근린생활시설 운영에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

4.3. 개발 잠재력

지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 도시 계획에 따른 체계적인 개발 및 가치 상승의 가능성을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

해당 지역은 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 특히, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

감정평가서 요약에는 "화성반월초등학교"가 남측 인근에 소재한다고 명시되어 있어, 초등 교육 시설 접근성이 있습니다.

5.3. 숙박업 관련 현황

화성시 동탄역 인근에 다수의 호텔이 운영 중이며, 지역 내 숙박업 관련 시설이 다수 존재합니다. 이는 본건의 숙박시설로서의 활용 가능성을 간접적으로 보여줍니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 존재

본건의 가장 큰 리스크 요인은 신고된 유치권입니다. 유치권자가 현재 건물을 점유하고 출입을 통제하고 있어, 명도 절차가 복잡하고 장기화될 가능성이 있습니다. 유치권 해결을 위한 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 영업 중단 및 시설 노후화 가능성

기준시점 현재 영업이 중단된 상태이며, 건물의 출입문에 유치권 행사 중이라는 표지가 부착되어 있습니다. 장기간의 영업 중단은 건물 관리 소홀 및 시설 노후화로 이어질 수 있으며, 이에 따른 수리 및 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 전기 공급 중단

설비 내역에 전기 공급이 중단된 상태라고 명시되어 있습니다. 이는 건물 사용 및 재점검, 복구 과정에서 추가적인 비용과 시간을 필요로 하는 요인입니다.

6.4. 건물 관리 및 명도 관련 불확실성

유치권의 존재 및 영업 중단 상태로 인해 건물의 실제 관리 상태 파악이 어렵고, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 유치권이 신고되어 있고 현재 영업이 중단된 상태로, 전기 공급마저 중단된 상황이라는 점에서 명도 및 활용에 있어 상당한 주의와 적극적인 문제 해결 노력이 요구됩니다. 감정평가서상에도 유치권자의 출입 불허 사실이 명시되어 있으며, 경매 진행 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

그러나 근린상업지역 내에 위치하며 차량 접근성이 양호하고, 주변에 다양한 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있어 잠재적인 가치는 지니고 있습니다. 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리관계 자체는 비교적 명확하나, 유치권 해소가 본건의 성공적인 낙찰 및 활용을 위한 최우선 과제라 할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 작은 면적(건물 전용 약 6.74평)의 숙박시설로, 상대적으로 낮은 감정가(76,000,000원)로 접근할 수 있습니다.

* 근린상업지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 유치권 및 영업 중단과 같은 높은 리스크 요소를 감안하여, 적극적인 협상이나 명도 전략을 통해 시세 대비 유리하게 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 76,000,000원

* 인수 보증금: 0원

본건의 예상 입찰가는 현재 유치권 현황, 명도 난이도, 전기 복구 비용, 향후 정상화 시 기대 수익 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 유치권 해결 및 건물 정상화에 필요한 제반 비용을 충분히 산정하고, 이에 대한 리스크 프리미엄을 적용하여 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.

현재로서는 유치권자와의 협상 결과에 따라 입찰 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 유치권 해소 및 정상화 가능성을 높게 평가한다면 감정가 수준 또는 그 이상도 고려할 수 있겠으나, 다수의 리스크 요인을 감안할 때 감정가의 60% ~ 80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 결정은 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 유치권자와의 협상 가능성을 타진한 후에 이루어져야 합니다.1.물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54831 (1)

소재지: 경기도 화성시 능동 1052-3, 5층 501호

용도: 숙박시설 (호텔)

감정가: 76,000,000원

토지 면적: 8.20㎡ (약 2.48평)

건물 면적: 22.27㎡ (약 6.74평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 광명새마을금고

특이사항: 유치권 신고, 영업 중단 상태

주의사항: 현재 영업 중단 중이며, 건물 출입문에 유치권 행사 중 표지 부착 (감정평가서 및 현황조사서 참조).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 화성시 능동 1052-3, 5층 501호에 소재하며, 경기도 화성시 반월동에 위치하는 "화성반월초등학교" 남측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 해당 지역은 오피스텔, 호텔, 아파트, 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 25m, 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 근린상업지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 소로1류(폭 10m~12m)에 해당됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

2.5. 주변 시설 (추가 검색 정보)

주변 지역에는 다양한 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있습니다. 검색 결과, '아너스호텔'이 능동 1052-3 주소와 관련하여 언급된 바 있으며, 이는 해당 물건이 호텔 건물 내의 구분 건물임을 시사합니다. 또한, '화성시 동탄역 근처 호텔 리조트' 정보에서 동탄역 인근에 다수의 호텔이 운영 중임을 알 수 있으며, 이는 지역 내 숙박업 수요가 있음을 나타냅니다.

2.6. 혐오시설 정보 (추가 검색 정보)

현재까지의 검색 결과로는 본건 소재지 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 집합건물 등기부 요약

* 말소기준권리: 광명새마을금고 근저당 (접수일자: 2020-04-27, 채권금액: 26,784,000원)

* 기타 권리사항:

* 김나경 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (접수일자: 2020-04-27)

* 광명새마을금고 임의경매 개시결정 (접수일자: 2025-03-06, 사건번호: 수원지방법원 2025타경54831)

* 등기부채권 총액: 26,784,000원

3.3. 물건명세서 참고사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

* 특이사항: 현재 건물이 영업 중단 상태이며, 건물 출입문에 유치권 행사 중이라는 표지가 부착되어 있습니다. 경매 진행 시 유치권 존재를 반드시 참고해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 경기도 화성시 능동 일대는 오피스텔, 호텔, 아파트, 공장, 근린생활시설 등이 복합적으로 혼재된 상업 및 주거 지역입니다. 이러한 혼재성은 다양한 수요층을 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 토지 이용 현황

해당 토지는 상업용(숙박시설, 근린생활시설) 건부지로 이용되고 있습니다. 근린상업지역으로 지정되어 있어 숙박시설 및 관련 근린생활시설 운영에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

4.3. 개발 잠재력

지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 도시 계획에 따른 체계적인 개발 및 가치 상승의 가능성을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

해당 지역은 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 특히, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

감정평가서 요약에는 "화성반월초등학교"가 남측 인근에 소재한다고 명시되어 있어, 초등 교육 시설 접근성이 있습니다.

5.3. 숙박업 관련 현황

화성시 동탄역 인근에 다수의 호텔이 운영 중이며, 지역 내 숙박업 관련 시설이 다수 존재합니다. 이는 본건의 숙박시설로서의 활용 가능성을 간접적으로 보여줍니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 존재

본건의 가장 큰 리스크 요인은 신고된 유치권입니다. 유치권자가 현재 건물을 점유하고 출입을 통제하고 있어, 명도 절차가 복잡하고 장기화될 가능성이 있습니다. 유치권 해결을 위한 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 영업 중단 및 시설 노후화 가능성

기준시점 현재 영업이 중단된 상태이며, 건물의 출입문에 유치권 행사 중이라는 표지가 부착되어 있습니다. 장기간의 영업 중단은 건물 관리 소홀 및 시설 노후화로 이어질 수 있으며, 이에 따른 수리 및 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 전기 공급 중단

설비 내역에 전기 공급이 중단된 상태라고 명시되어 있습니다. 이는 건물 사용 및 재점검, 복구 과정에서 추가적인 비용과 시간을 필요로 하는 요인입니다.

6.4. 건물 관리 및 명도 관련 불확실성

유치권의 존재 및 영업 중단 상태로 인해 건물의 실제 관리 상태 파악이 어렵고, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 유치권이 신고되어 있고 현재 영업이 중단된 상태로, 전기 공급마저 중단된 상황이라는 점에서 명도 및 활용에 있어 상당한 주의와 적극적인 문제 해결 노력이 요구됩니다. 감정평가서상에도 유치권자의 출입 불허 사실이 명시되어 있으며, 경매 진행 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

그러나 근린상업지역 내에 위치하며 차량 접근성이 양호하고, 주변에 다양한 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있어 잠재적인 가치는 지니고 있습니다. 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리관계 자체는 비교적 명확하나, 유치권 해소가 본건의 성공적인 낙찰 및 활용을 위한 최우선 과제라 할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 작은 면적(건물 전용 약 6.74평)의 숙박시설로, 상대적으로 낮은 감정가(76,000,000원)로 접근할 수 있습니다.

* 근린상업지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 유치권 및 영업 중단과 같은 높은 리스크 요소를 감안하여, 적극적인 협상이나 명도 전략을 통해 시세 대비 유리하게 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 76,000,000원

* 인수 보증금: 0원

본건의 예상 입찰가는 현재 유치권 현황, 명도 난이도, 전기 복구 비용, 향후 정상화 시 기대 수익 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 유치권 해결 및 건물 정상화에 필요한 제반 비용을 충분히 산정하고, 이에 대한 리스크 프리미엄을 적용하여 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.

현재로서는 유치권자와의 협상 결과에 따라 입찰 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 유치권 해소 및 정상화 가능성을 높게 평가한다면 감정가 수준 또는 그 이상도 고려할 수 있겠으나, 다수의 리스크 요인을 감안할 때 감정가의 60% ~ 80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 결정은 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 유치권자와의 협상 가능성을 타진한 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.