나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54750 [1] 경기도 오산시 세교동 597-4 세마엠시티 5층519호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안감정 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 세교동 소재 ""세교역"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 음식
점, 점포 등 각종 상업빌딩, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 출입이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통사정
은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 5층 519호로서
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 대로1류 및 중로2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(세교지구), 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접
합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김인수)로부터 2026.5.26.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경54750 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 소재지: 경기도 오산시 세교동 597-4 세마엠시티 5층519호

* 용도: 오피스텔

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 5층

* 감정가: 129,000,000원

* 토지 면적: 5.24㎡ (약 1.59평)

* 건물 면적: 19.00㎡ (약 5.75평)

* 총 건물 연면적: 10383.291㎡ (약 3140.86평)

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경54750 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 오산시 세교동 597-4 세마엠시티 5층519호

* 용도: 오피스텔

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 5층

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 129,000,000원

* 토지 면적: 5.24㎡ (약 1.59평)

* 건물 면적: 19.00㎡ (약 5.75평)

* 총 건물 연면적: 10383.291㎡ (약 3140.86평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 오산시 세교동 소재 "세교역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 음식점, 점포 등 각종 상업빌딩, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 사정은 양호합니다.

* 도로 및 토지 이용계획: 본건은 주위로 대로1류 및 중로2류와 접하며, 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(세교지구)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리 및 등기부 요약: 말소기준권리는 우리금융캐피탈주식회사 가압류 (2023.02.03.)이며, 등기부상 소유권 이전, 주택임차권(김인수, 149,000,000원, 말소), 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리가 등기되었으나 모두 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 199,958,467원입니다.

* 임차인 현황 및 인수 권리: 임차인은 주택도시공사(양도인: 김인수)로 보증금 149,000,000원, 차임 0원이며, 2022.04.15. 전입, 2022.04.11. 확정일자를 받았습니다. 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다. 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026.05.26.자 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되어 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

* 주변 상권 및 이용 현황: 오피스텔, 각종 상업 시설, 주거 단지가 혼재된 지역으로 활발한 상권을 형성하고 있으며, 본 물건은 오피스텔 용도로 이용 중입니다.

* 최근 시세 분석: 최근 2025년 3월 동일 건물 7층(전용면적 22.18㎡)이 110,000,000원에, 2025년 11월 동일 건물 9층(전용면적 22.18㎡)이 120,000,000원에 매매된 사례가 있습니다. 본 물건의 감정가는 129,000,000원이나, 등기상 건물 면적(19.00㎡)과 전용면적(22.18㎡) 간 차이가 존재하며, 최근 매매 사례와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 주거 및 편의시설: 인근에 상업 시설, 아파트 단지, 주택가 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 세교역 인근으로 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관련 리스크: HUG의 확약서 내용으로 인해 임차인 관련 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 추후 발생할 수 있는 분쟁 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 기타 제한사항: 비행안전제2구역, 성장관리권역 등에 속해 있어 건축 또는 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 세교동 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 주변 상권 및 교통 여건이 우수합니다. 권리관계가 비교적 명확하며, 임차인 관련 인수 부담이 최소화될 것으로 보입니다. 최근 매매가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 고려해야 하나, 경매 특성상 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 세교역 인근 역세권, 편리한 교통 및 생활 인프라.

* 최신 건물: 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당합니다.

* 안전한 권리 분석: 임차인 대항력 없음 및 HUG의 확약서로 인한 인수 부담 최소화.

* 시세 차익 가능성: 감정가와 최근 실거래가를 비교하여 전략적인 입찰가 산정 시 수익 기대.

9. 예상 입찰가

최근 매매가(약 110,000,000원 ~ 120,000,000원)와 감정가(129,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 현 시세는 약 110,000,000원에서 120,000,000원 수준으로 분석됩니다. 권리상 인수 부담이 없고, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 보수적으로 118,000,000원 내외의 입찰가를 제안합니다. 이는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.