나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55388 [1] 경기도 용인시 처인구 남동 423-1 소노펠리체 103동 OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경림감정 · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 '신기마을회관' 북동측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택 등 주거용 건물, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 간선도로의 접근성 및 노선버스 정류장의 위치 등을 고려할 때 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 2층 201호로서
외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등,
창호: 새시창 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)임.(후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 난방설비 등 주거용 기본설비 되어있는 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로를 통해 폭 약 15미터내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 423-1번지에 소재하는 소노펠리체 103동 2층 201호 도시형생활주택입니다. 감정가는 185,000,000원이며, 토지 면적은 60.42㎡ (약 18.28평), 건물 면적(전용면적)은 51.53㎡ (약 15.59평)입니다. 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다. 채권자는 검단농업협동조합이며, 공동담보 물건에 해당합니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 '신기마을회관' 북동측에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 주거용 건물과 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량으로 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 및 노선버스 정류장의 위치 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 건물은 남측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로를 통해 약 15미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (검단농업협동조합, 채권최고액 133,200,000원, 접수일자 2021-04-06). 본 경매 절차를 통해 본건에 설정된 대부분의 권리(근저당, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권 변동:

* 소유권 보존: 정현숙 (2016-09-27)

* 소유권 이전: 백종덕 (2021-04-06, 매매가 198,000,000원)

* 기타 권리:

* 압류: 서울특별시 은평구 (2024-06-25) - 경매 진행으로 인해 말소될 예정입니다.

* 임의경매 개시 결정: 검단농업협동조합 (2025-04-08, 수원지방법원 2025타경55388)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 파악되어, 현재 등기부상 임차인으로부터 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 임대차 내역이 '임대미상'으로 기재되어 있어, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 주거용 건물과 농경지, 임야가 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 동일 단지(소노펠리체, 423-1번지) 내 비슷한 면적의 주택이 2026년 7월 30일에 183,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 현재 시세를 판단하는 데 중요한 기준이 됩니다.

* 주변 지역의 연립 및 다세대 주택 매매 사례로는 2018년 준공된 71.83㎡ 면적의 주택이 390,000,000원, 2017년 준공된 84.81㎡ 면적의 주택이 420,000,000원에 거래된 기록이 있습니다. 이러한 사례들은 본건과 면적 및 준공 연도가 다른 물건들이지만, 지역 내 부동산 시장 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 4층 건물 중 2층 201호입니다.

* 내부 설비: 급배수 설비, 위생 설비, 난방 설비 등 도시형생활주택으로서 갖추어야 할 기본적인 주거 설비가 마련되어 있는 것으로 조사되었습니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형)에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 현재까지 확인된 정보상 특이 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 환경 관련 규제(가축사육제한구역, 자연보전권역 등)가 다수 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용 시 일부 제한이 발생할 수 있습니다.

* '임대미상' 표기로 인해 현재 거주 중인 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 해당 임차인이 대항력을 갖추고 있을 경우 보증금 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다. (단, 본 건의 경우 인수 보증금 합계 0원으로 명시됨)

* 제시외 토지 면적은 없으나, 실제 현황과 공부상 기록 간의 차이가 있는지 확인이 필요합니다. (현재까지 공부와의 차이는 없는 것으로 보고됨)

1.6. 종합 의견

* 본건은 용인시 처인구 남동 지역에 위치한 비교적 신축(2016년 준공) 도시형생활주택입니다.

* 조용한 주거 환경과 더불어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능한 입지를 가지고 있습니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

* 동일 단지 내 최근 거래 사례가 183,000,000원이었던 점은 본건의 시장 가치를 보여주는 긍정적인 지표입니다.

1.7. 투자 포인트

* 동일 단지 내 최근 실거래가(183,000,000원) 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 본건의 전용면적 51.53㎡는 1~2인 가구에 적합한 크기이며, 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

* 공동담보 물건이나 근저당 등 채권총액이 감정가 대비 높지 않아, 경매 절차가 원활하게 진행될 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정평가액은 185,000,000원입니다.

* 가장 최근 동일 단지 내 매매 사례는 183,000,000원으로, 현 시세는 해당 가격대에 형성되어 있다고 판단됩니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금이 없으므로, 경매 물건의 일반적인 할인율을 고려하면서도 최근 실거래가를 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보수적인 접근으로 감정가의 80~90% 수준인 148,000,000원에서 166,500,000원 사이를 고려할 수 있으나, 최근 거래가를 볼 때 이보다 높은 가격에서도 경쟁력이 있을 수 있습니다.

* 시장 상황 및 타 입찰자들의 성향을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 175,000,000원에서 180,000,000원 사이에서 결정하는 것을 추천합니다.

* 최종 추천 입찰가: 178,000,000원 (경쟁 상황에 따라 유동적으로 조정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.