나이스옥션 법원경매 수원 2025타경922 [1] 경기도 화성시 송동 725-1 더샵동탄센텀폴리스2단지그랑파사쥬 1층1033호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 송동 소재 ""동탄호수"" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상6층 건물 내 제1층 제1033호로서,
(사용승인일 : 2022.12.21)
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등,
내벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등,
창호 : 하이샤시 창호임.

이용상태

본건은 공부상 '제2종근린생활시설'으로 등재되어 있으며 현황 ""공실""임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, '근린생활시설, 문화 및 집회시설 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 50m내외, 북측 및 북서측으로 폭 약 20m내외, 남서측으로 폭 약 15m내외의 포장도로 및 남측으로 폭 약8m내외의 보행자 전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
일반상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭40m~50m)(동탄2지구)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

기호(2)
일반상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭40m~50m)(동탄2지구)(접합), 소로2류(폭8m~10m)(2014-10-01)(보행자전용도로, 동탄2지구)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

기호(3)
일반상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭20m~25m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경922 (1)

소재지: 경기도 화성시 송동 725-1 더샵동탄센텀폴리스2단지그랑파사쥬 1층1033호

용도: 근린상가

감정가: 115,000,000원

토지면적: 7.40㎡ (약 2.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.80㎡ (약 11.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상6층 건물 내 제1층 제1033호

사용승인일: 2022년 12월 21일

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 송동 소재 '동탄호수' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 무난합니다.

해당 건물은 '더샵동탄센텀폴리스2단지그랑파사쥬' 내 상가로, 2022년 12월에 사용승인을 받은 신축 건물에 해당합니다.

본건이 속한 동탄2신도시는 분당신도시의 약 1.8배 규모로 조성되었으며, 상권은 역세권 중심상권, 지식산업센터 위주의 업무지구 상권, 아파트 단지의 근린생활상권으로 구분됩니다.

본건은 동탄호수공원과 인접해 있으며, 주변으로 아파트 단지와 오피스텔, 상업 및 업무시설이 밀집되어 있어 풍부한 배후수요를 기대할 수 있습니다.

또한, 동탄대로(8차선)와 동탄순환로(4차선)의 교차로 인근에 위치하여 차량 접근성이 우수하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건도 보통 수준입니다.

토지이용계획상 본건은 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

인접 도로상태는 동측 약 50m, 북측 및 북서측 약 20m, 남서측 약 15m 폭의 포장도로 및 남측 약 8m 폭의 보행자 전용도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 하나은행으로 파악됩니다.

등기부 현황상 말소기준권리는 2023년 2월 27일 접수된 하나은행의 근저당권(1,092,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재까지 파악된 임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, 임대차 관계 등은 미상으로, 실제 현장 조사 시 임차인 존재 여부 및 권리관계를 재확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 '근린상가' 용도로, 현재 공부상 '제2종근린생활시설'로 등재되어 있으나 현황은 '공실' 상태입니다.

주변 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 복합 상권입니다.

동탄2신도시는 신규 상권이 형성되는 과정에 있으며, 특히 대규모 복합 상업시설인 '그랑파사쥬'와 인접해 있어 잠재적인 고객 유입 효과를 기대할 수 있습니다.

특히, '더샵동탄센텀폴리스' 단지 내 상가로서 단지 거주민을 기본적인 배후 수요로 확보하고 있으며, 인근의 동탄호수공원을 찾는 방문객 흡수도 가능할 것으로 보입니다.

상업시설의 희소성이 높은 남동탄 지역에서 대규모 상업시설에 속해 있어 장기적인 관점에서 상권 활성화를 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 현재 공실 상태임을 감안할 때, 초기 공실 리스크 관리가 필요하며, 주변 상가들의 공실 현황 및 임대료 수준 등을 면밀히 분석하여 공실 해소 전략을 수립해야 합니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조에 콘크리트 지붕을 갖춘 지하 3층, 지상 6층 건물 내 1층에 위치하고 있습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

사용승인일이 2022년 12월 21일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

주변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건으로 경매 절차가 일반 물건과 다소 차이가 있을 수 있으며, 신탁 등기 말소 이력이 존재합니다.

현재 '공실' 상태로, 향후 공실 장기화에 따른 공실 리스크가 존재합니다.

신축 건물임에도 불구하고 현재 공실 상태인 점은 향후 임대 수익 창출에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

인근에 대규모 상업시설들이 입점해 있거나 예정되어 있어 경쟁이 심화될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 동탄2신도시의 핵심 입지에 위치한 신축 근린상가입니다. 동탄호수공원 인접, 풍부한 배후수요, 우수한 교통 및 도로 접근성 등 입지적 강점을 가지고 있습니다. 특히, 대규모 복합 상업시설인 '그랑파사쥬'의 일부로서 잠재력이 높다고 판단됩니다.

다만, 현재 공실 상태라는 점과 유동화 물건이라는 특수성을 고려해야 합니다. 향후 적절한 임차인 확보 및 상권 활성화에 따라 가치 상승이 기대되나, 초기 공실 위험 관리 및 적극적인 마케팅 전략이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로 깔끔한 내부 상태 및 시설 이용이 가능합니다.

동탄2신도시 개발의 중심지 중 하나인 호수공원 생활권에 위치하여 미래 가치가 높습니다.

대규모 복합 상업 시설 내에 위치하여 집객 효과 및 시너지 창출 가능성이 있습니다.

주변 아파트 및 오피스텔 단지의 고정 수요를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 115,000,000원

본 물건은 현재 공실 상태이며, 유동화 물건이라는 특수성이 있습니다. 또한, 예상 입찰가는 향후 임대 수익률, 주변 시세, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려하더라도, 현재 공실 상황을 감안하여 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요해 보입니다. 정확한 투자 판단을 위해서는 별도의 현장 조사 및 상권 분석, 임대료 수준 예측 등이 선행되어야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.