나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55071 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 3층313호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최병훈감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 ""금곡동 행정복지센터"" 북동측 맞은편에 위치하며,
주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있고 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황 무난한
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 3층 313호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.
창호: 샷시 마감.

이용상태

오피스텔로 이용(후첨 ""건물개황도"" 참조) 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전, 화재탐지설비, 개별난방설비 등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 장방형의 평지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하며, 북서측으로 폭 약
6미터 내외의 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접함),
중로2류(폭 15m~20m)(접함), 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 임진화)로부터 2026.6.1.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55071 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 3층 313호

용도: 오피스텔

감정가: 192,000,000원

토지면적: 8.34㎡ (약 2.52평)

토지 지분: 8.339㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.88㎡ (약 11.16평)

건물 지분: 36.8847㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 10층 중 3층 313호

준공년도: 2020년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 ""금곡동 행정복지센터"" 북동측 맞은편에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다. 주위 환경은 전반적으로 양호한 편입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이합니다. 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 도로상태

본건 남동측 및 남서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하며, 북서측으로는 폭 약 6미터 내외의 보행자전용도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구)에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기부등본상 최선순위 권리이자 말소기준권리는 수원지방법원 접수 2025.03.13. 자의 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(갑7)입니다.

* 임차인 현황

임차인: 임진화

보증금: 195,780,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022.03.21

확정일자: 2022.02.24 (등기부상 2023.04.09)

배당신고일자: 2023.04.26

대항력: 없음

비고: 본건과 관련하여 주택도시보증공사(양도전: 임차인 임진화)로부터 2026.06.01. 자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 매각으로 인해 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다. 인수되는 임차보증금 합계는 0원입니다.

* 기타 권리 분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역이 다수 확인되며, 을구의 주택임차권(임진화) 및 갑구의 강제경매(주택도시보증공사)는 모두 말소될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 사항이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 금곡동 일대는 아파트 단지, 오피스텔, 상가 등 다양한 용도의 건축물이 혼재된 복합 상업 및 주거지역입니다.

* 주변에 금곡동 행정복지센터가 위치하여 행정 서비스 접근성이 좋습니다.

* 소매점, 식당 등 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으며, 업무시설 또한 소재하여 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 신축 오피스텔인 커낼파크 자체의 브랜드 가치와 함께 주변 개발 계획(호매실지구) 등을 고려할 때 향후 상권 변화 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건축물은 2020년에 준공되어 비교적 신축급에 속합니다.

* 난방방식은 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전, 화재탐지 설비 등 오피스텔로서 필요한 설비는 모두 갖추고 있습니다.

* 주변에 아파트 단지, 근린생활시설 등이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 인근 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 이동이 편리하며, 대중교통 이용 또한 무난합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주택도시보증공사(HUG)의 확약으로 임차인 임진화의 대항력이 소멸되었고 인수 보증금이 0원이므로, 법적으로 인수되는 임차 관련 부담은 없습니다. 다만, 실제 점유 관계 및 퇴거 과정에서 발생할 수 있는 예측 불가능한 변수는 항상 고려해야 합니다.

* 토지이용계획상 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 투자에 제한이 있을 수 있습니다.

* 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았으나, 실제 현장 조사 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

* 경매 물건의 경우, 예상치 못한 하자(누수, 구조적 결함 등)가 있을 수 있으므로 현장 방문을 통한 철저한 물건 상태 파악이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 금곡동에 위치한 커낼파크 오피스텔로, 2020년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 적정 가치를 지니고 있는 것으로 판단됩니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 개입으로 임차인의 대항력이 소멸되고 인수되는 보증금이 없어 권리 분석상 매우 깔끔한 물건입니다. 교통 및 생활 편의 시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력 포기 및 HUG의 인수 조건 변경으로 인해 인수 부담이 전혀 없는 깨끗한 권리 상태입니다.

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 신축이며, 관리 상태 양호 예상.

* 안정적인 입지: 아파트 단지, 업무 시설, 근린 생활 시설이 혼재된 지역으로 배후 수요 확보 용이.

* 교통 편의성: 차량 접근 용이하며 인근 버스 정류장 소재.

* 향후 시세 상승 기대: 호매실지구 개발 등 지역 발전 가능성 고려 시 시세 상승 여력 보유.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 192,000,000원입니다. 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 7층 물건이 180,000,000원에 거래되었으며, 2026년 5월 9층 물건이 150,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 3층으로, 7층 거래가액을 기준으로 가치 평가를 진행할 수 있습니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 185,000,000원 내외로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 낙찰 가능성을 높이면서도 투자 수익을 확보할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.