나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54759 [1] 경기도 용인시 수지구 성복동 723 성남마을벽산아파트 510동 13층1305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 용인시 수지구 성복동 소재 ""성서중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위일대는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 아파트단지 내 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 등이 소재하므로 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 16층건 내 제13층 제1305호로서,
(사용승인일 : 2002.10.31.)
외벽 : 페인트 등 마감
창호 : 하이새시 창임.

이용상태

공부상 주용도는 아파트임.
(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 건부지(아파트)로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 경유하여 진·출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

성복동 723번지 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성서중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-09-08)(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.

2)기타
본건 소재 지번은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 ""수지구 성복동 723번지 면적
89,251.2㎡""로 등재되어 있으나, 기준시점일 현재 토지대장상 2008.10.24.일에 분할되어
""수지구 성복동 723번지 면적 89,050.8㎡와 수지구 성복동 723-1번지 면적 200.4㎡""로
분할되었으며, 본건 지번 표기는 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 ""수지구 성복동
723번지""로 기재하였으니 경매 입찰 및 진행 시 참고바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지가 대장상 2008.10.24.자로 용인시 수지구 성복동 723번지와 용인시 수지구 성복동 723-1번지로 분할되었음(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54759 (1)

소재지: 경기도 용인시 수지구 성복동 723 성남마을벽산아파트 510동 13층 1305호

용도: 아파트

감정가: 886,000,000원

토지면적: 122.74㎡ (약 37.13평)

건물면적: 191.75㎡ (약 58.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 소OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물정보:

아파트명: 성남마을 벽산아파트 (벽산첼시빌2차)

구조: 철근콘크리트조 경사스라브지붕 16층 건물 내 13층 1305호

사용승인일: 2002년 10월 31일

아파트 단지 정보:

총 동수: 14개동

총 세대수: 951세대

총 주차대수: 315대

2. 입지조건

* 주위환경:

경기도 용인시 수지구 성복동 소재 성서중학교 동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황:

본건 아파트단지 내 주차장을 통해 차량 진·출입이 가능하며, 단지 내 도로를 경유하여 접근할 수 있습니다.

인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

성복동 723번지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2014년 03월 10일 접수)

* 등기부채권 총액: 859,267,674원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이수진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019년 07월 29일

대항력: 없음

비고:

상기 임차인은 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 권리 분석 요약:

등기사항전부증명서 상의 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매)는 말소기준권리 이후 순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주위 환경:

아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

마트, 병원, 은행 등 근린생활시설 접근성은 보통 수준으로 예상됩니다.

* 개발 가능성:

성복동은 용인시 수지구 내에서도 인기가 높은 지역 중 하나이며, 주변 개발 및 교통망 개선으로 인한 잠재적 가치 상승 요인이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 학교:

성서중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

그 외 효자초등학교도 근거리에 있습니다.

* 편의시설:

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

단지 내 주차 공간이 확보되어 있습니다.

* 주거 환경:

아파트 주변이 산으로 둘러싸인 환경은 아니지만, 일반적으로 주거 밀집 지역으로서 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 분할 문제:

대지권의 목적인 토지가 2008년 10월 24일자로 용인시 수지구 성복동 723번지와 723-1번지로 분할되었습니다.

이 점은 토지 사용 및 대지권 행사에 잠재적 이슈가 될 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 법률 전문가의 상담을 통해 정확한 확인이 필요합니다.

* 건축 연한:

2002년에 건축되어 20년 이상 경과한 아파트입니다.

노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 수지구 성복동에 위치한 아파트로, 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

주변 학군이 양호하며, 단지 내 편의시설도 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인 또한 인수 부담이 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

다만, 대지권 토지의 분할과 관련된 특이사항은 반드시 현장 확인 및 면밀한 법률 검토를 거쳐야 할 잠재적 리스크 요소입니다.

이러한 리스크를 충분히 인지하고 감안한다면, 용인시 수지구의 우수한 입지를 고려할 때 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지역적 선호도: 용인시 수지구 성복동은 꾸준한 수요와 함께 높은 지역 선호도를 유지하고 있는 지역입니다.

* 시세 대비 감정가: 본건의 감정가는 8.86억원으로, 최근 58평형 실거래가 9.44억원과 비교 시 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 명확한 권리 관계: 인수할 임차 보증금이 없고, 등기부상 대부분의 권리가 매각으로 소멸 예정이어서 권리 분석이 비교적 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

본 건의 건물 면적은 191.75㎡ (약 58평)입니다.

최근 매매 사례 (2026년 7월 4일)에서 동일 면적(191.754㎡)의 2층 물건이 944,000,000원 (9.44억원)에 거래되었습니다.

감정가 886,000,000원 (8.86억원)은 해당 면적의 최근 최고 실거래가보다는 낮지만, 시세 범위 내에 있습니다.

134. 24㎡ 면적의 경우 7.8억원에서 9.2억원 사이에서 거래된 사례가 있어, 면적 및 층수에 따른 시세 편차가 존재함을 알 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

인수할 임차 보증금이 없다는 점은 입찰자에게 긍정적입니다.

다만, 대지권 토지의 분할 관련 특이사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 이를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 58평형의 실거래가가 9.44억원임을 감안할 때, 감정가(8.86억원)는 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

본 물건의 경우, 시세가 감정가를 상회하는 점과 토지 분할 리스크를 종합적으로 고려하여, 8억 5천만원에서 9억 2천만원 사이 에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

(본 물건의 법원 감정가는 886,000,000원입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.