나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54156 [1] 경기도 용인시 기흥구 지곡동 568-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안감정 · 평가일 2025.02.23

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경기도 용인시 기흥구 지곡동 소재 ""나곡중학교"" 남동측 인근에 위치한 사업체(식품(샌드위치)제조공장인 에스엘비코리아(주)-현재 휴업상태)로서, 부근은 중-소규모의 공장，상업용 및 주상용 부동산 등이 소재하는 소규모 공장지대로서 제반 주위환경 보통 정도임.

토지의 상황

본건까지 제반차량 출입 가능하도록 도로 개설 되어 있고, 본건 북측으로 315번 지방도와 연결되어 있는 등 제반교통여건은 무난한 상태임.
본건 1,2토지는 완만한 경사지에 평탄하게 조성되어 있고, 기호4토지는 도로로 조성되어 있음. 경사지에 조성되어 동측 및 남측에는 돌축대 등이 소재하며, 토지의 북측 및 서측부분은 임야와 접하고 있음.

건물의 구조 및 현상

철근콘크리트구조 （철근콘크리트지붕 2츰 공장으로,
벽 체: 화강석 마갑. 몰탈위페인팅
바 닥: 올탈위 페인팅 및 판넬 등 마갑.
천 장: 석고보드 및 페인팅
부대설비 : 위생 및 급배수설바, 화재탐지 및 경보설비, 천정형시스템 냉난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

기계/기구의 현상

본 평가대상 공장은 2017년 6월 건물 준공 및 기계기구가 설치돠어 가동되다가 현재는 운휴상태로, 기계기구는 지하1층에 소재하나 단전으로 점등되지 아니하여, 후레쉬에 의존하여 보았을 때, 기계기구의 현상은 특별히 부식의 정도가 심하거나 하는 점 등은 없었으며, 전체적으로 보통 정도의 상태임.

공작물의 현상

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기타참고사항

1.공장건물이 전체적으로 단전되어 있어 엘리베이터, 화장실등이 정상적인지를 판단하기 어려운 상태임.

2.기계기구는 설치년도, 모델, 경과년수등에 의거 일반적 상태에 의거 평가하였으며, 현재 작동치 아니하므로, 정상적 작동가능여부, 부품이 필요 여부등에 대하여 자세하게 알 수 없는 상황임을 충분히 고려하여 경매참가 하시기 바랍니다.

3.기계기구 중 기호4,5(발효기,도우컨디셔너)는 소재불명으로 평가하지 못하였습니다.

4.토지 중 외곽 부분은 일부가 ""임야""인점등을 감안하여 평가하였고, 울타리(펜스),정원수,석축, 임야부분에 자생하는 자연림, 지하1층의 옥상부분에 설치되어 있는 데크등은 토지에 포함평가 하였습니다.

5.기호4토지는 공유물(매각대상1/2)로 그 위치확인은 불가능하므로, 전체 평균단가를 적용하고, 지분비율에 의한 면적으로 평가하였습니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함
2. 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구(발효기 1대 및 도우컨디셔너 1개는 소재불명) 포함(감정평가서 참조)
3. 제시외 ㉡ 식당, 창고 컨테이너 90㎡, ㉣ 창고 컨테이너 24㎡, ㉦ 경비실 컨테이너 6.3㎡ 는 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외
4. 건물 전체가 단전되어 있는 상태이고, 건물 옥상에 설치되어 있는 물탱크는 건물에 포함하여 평가
5. 토지 중 일부가 현황 "임야"이고, 울타리(펜스), 정원수, 석축, 임야 부분에 자생하는 자연림, 지하1층의 옥상부분에 설치되어 있는 데크 등은 토지에 포함하여 평가(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54156 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 용인시 기흥구 지곡동 568-1

용도: 공장

특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 9,756,013,860원

토지 면적: 9,184.00㎡ (약 2,778.46평)

건물 면적: 2,032.14㎡ (약 614.73평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 주요 특이사항

* 일괄매각, 제시외 건물 포함

* 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 (단, 발효기 1대 및 도우컨디셔너 1개는 소재불명)

* 이동 용이한 제시외 컨테이너(식당, 창고 90㎡, 창고 24㎡, 경비실 6.3㎡)는 매각 및 평가에서 제외.

* 건물 전체 단전 상태이며, 건물 옥상에 설치된 물탱크는 건물에 포함하여 평가.

* 토지 중 일부가 현황 "임야"이며, 울타리(펜스), 정원수, 석축, 임야 부분에 자생하는 자연림, 지하 1층 옥상 부분 데크 등은 토지에 포함하여 평가.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 용인시 기흥구 지곡동 소재 "나곡중학교" 남동측 인근에 위치.

* 부근은 중-소규모 공장, 상업용 및 주상용 부동산 등이 소재하는 소규모 공장지대로서, 제반 주위 환경은 보통 정도임.

* 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않음.

2.2. 교통 접근성

* 본건까지 제반 차량 출입이 가능하도록 도로가 개설되어 있음.

* 본건 북측으로 315번 지방도와 연결되어 있어, 전반적인 교통 여건은 무난한 상태임.

2.3. 토지 현황

* 본건 토지 1, 2는 완만한 경사지에 평탄하게 조성되어 있으며, 기호 4 토지는 도로로 조성되어 있음.

* 동측 및 남측에는 석축이 소재하며, 토지 북측 및 서측 부분은 임야와 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-10-16

* 대항력: 없음

3.2. 등기부 현황

* 토지 등기부 채권 총액: 9,490,607,764원

* 건물 등기부 채권 총액: 9,461,770,374원

* 말소기준권리: 중소기업은행 근저당권 (토지 을6, 건물 을1)

* 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소 예정임.

3.3. 인수되는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 언급되었으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 현재 상권 현황

* 본건은 소규모 공장지대에 위치하며, 중-소규모 공장 및 관련 산업 시설들이 분포하고 있음.

4.2. 사업체 운영 상태

* 본건은 과거 식품(샌드위치) 제조 공장인 에스엘비코리아(주)가 소재하였으나, 현재 휴업 상태임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 공장지대 특성상 대규모 상업 시설보다는 관련 산업 시설 및 소규모 편의시설이 주로 분포할 것으로 예상됨.

5.2. 교육 및 의료시설

* 인근에 나곡중학교가 위치함.

* 종합병원 등 대규모 의료시설은 도심 지역으로 이동이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

* 건물 전체가 단전되어 있어 엘리베이터, 화장실 등 부대 설비의 정상 작동 여부를 판단하기 어려운 상태임.

6.2. 기계/기구 상태

* 기계기구는 2017년 준공 후 설치되어 가동되었으나, 현재 단전으로 인해 작동 여부 및 정확한 상태 확인이 불가능함.

* 기계기구의 전반적인 상태는 보통 정도로 평가되었으나, 실제 정상 작동 가능 여부 및 부품 필요 여부는 불확실함.

* 기계기구 중 일부(발효기 1대 및 도우컨디셔너 1개)는 소재불명으로 평가에서 제외되었음.

6.3. 제시외 건물

* 식당, 창고 컨테이너 90㎡, 창고 컨테이너 24㎡, 경비실 컨테이너 6.3㎡는 이동이 용이하여 매각 및 평가에서 제외되었으므로, 낙찰자가 소유권을 취득하지 못할 수 있음.

6.4. 토지 관련 사항

* 토지 중 일부가 현황 "임야"로 되어 있어, 토지의 활용 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 지곡동에 위치한 공장으로, 나곡중학교 남동측 인근의 소규모 공장지대에 속합니다. 총 감정가는 약 97억 5천만 원이며, 토지 약 2,778평, 건물 약 614평 규모입니다. 토지 및 건물 일괄 매각이며, 현재 채권자(유동화물건)에 의한 임의경매로 진행 중입니다.

입지상 차량 진입이 용이하고 지방도와 연결되어 교통 여건은 양호하나, 토지 일부가 임야로 되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 2층 공장으로, 일부 제시외 건물이 매각에서 제외되며, 건물 전체가 단전된 상태입니다. 기계기구 또한 작동 여부 확인이 어렵고 일부가 소재불명인 점은 유의해야 합니다.

등기부상으로는 채권자들의 권리가 다수 존재했으나, 모두 말소 예정으로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나 구체적 내용은 확인이 필요합니다. 임차인은 있으나 대항력이 없습니다.

전반적으로 공장으로서의 기능은 현재 휴업 상태이며 설비 점검이 필요한 상황이지만, 넓은 부지와 비교적 양호한 입지 조건을 갖춘 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적(약 2,778평)을 활용한 다양한 사업 가능성.

* 차량 접근성 및 지방도 인접으로 물류 이동에 용이한 입지.

* 현재 휴업 상태이나, 정상화 시 생산 시설로서의 가치 회복 기대.

* 모든 등기상 권리가 말소되어 비교적 깨끗한 권리 인수 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 시세 조사, 주변 유사 물건 거래 사례, 향후 활용 계획에 따른 가치 평가 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 건물의 단전 상태 복구 비용, 기계기구의 수리 및 교체 비용, 제시외 건물 제외로 인한 영향 등을 면밀히 분석해야 합니다.

정밀한 시세 및 시장 분석을 통해 최적의 입찰가를 결정하는 것이 중요하며, 본 보고서에서는 전문적인 시장 조사 결과가 반영된 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가는 9,756,013,860원입니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.