나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33087 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 343-23 로얄하이츠빌 4층 403호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33087 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 343-23 로얄하이츠빌 4층 403호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경33087
• 주소: 경기도 부천시 원미구 신흥로45번길 14 로얄하이츠빌, 4층 403호
• 용도: 다세대주택

부천지원 경매10계 2025타경33087 | 소재지: 경기도 부천시 원미구 신흥로45번길 14 로얄하이츠빌, 4층 403호 | 감정가: 166,000,000원 | 최저가: 116,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2025타경33087 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경33087 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 343-23 로얄하이츠빌 4층 403호

건물구조: 철근콘크리트조 콘크리트 평슬래브지붕 5층 건물 내 제4층 제403호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 6천 6백만 원

토지면적: 25.34㎡ (약 7.67평)

건물면적: 48.26㎡ (약 14.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2002년 10월 18일

1.2. 입지 조건

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, "부천대학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 전반적인 주거 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.3. 권리 분석

본건 등기사항전부증명서 을구 순위번호 5에 "주택임차권"이 설정되어 있는 것으로 확인됩니다.

해당 임차보증금은 금145,000,000원 및 금150,000,000원이며, 점유개시일은 2019년 10월 21일입니다.

이 임차권의 대항력 유무 및 낙찰 후 인수 여부에 대한 면밀한 추가 분석이 필수적입니다.

1.4. 상권 분석

본건 소재지 인근에는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함이 없습니다.

"부천대학교"가 인접해 있어 학생 및 교직원을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있으며, 이는 주택 수요에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

심곡동 지역은 부천시의 중심부에 가까워 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역으로 볼 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

교육 환경으로는 부천대학교가 인접해 있으며, 주변에 초, 중, 고등학교 등 다양한 교육기관이 소재하여 교육 접근성이 우수합니다.

교통 면에서 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하고, 차량을 이용한 시내외 이동도 용이합니다.

생활 편의시설로는 각종 마트, 병원, 은행 등이 인근에 분포하여 일상생활에 필요한 모든 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 주목해야 할 잠재적 리스크는 등기된 "주택임차권"입니다. 임차보증금이 총 295,000,000원(145,000,000원 + 150,000,000원)에 달하며, 이는 감정가 대비 상당한 비중을 차지합니다.

이 임차권이 대항력을 갖춘 경우, 낙찰자가 해당 임차보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

따라서 임차인의 전입일, 확정일자, 배당 요구 여부 등 권리 관계에 대한 철저한 확인이 선행되어야 합니다.

또한, 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천대), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 재건축 시 용도 제한 및 규제가 있을 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 본건 주소지 인근에서 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 심곡동의 우수한 입지 조건을 갖춘 다세대주택입니다.

대학 인접으로 인한 안정적인 주거 수요와 편리한 교통 및 생활 인프라는 장점으로 평가됩니다.

하지만 등기된 주택임차권의 존재가 가장 큰 부담 요인입니다. 임차권 인수 여부 및 인수 금액을 정확히 파악하는 것이 투자 성공의 핵심이 될 것입니다.

권리 분석 및 현장 방문을 통해 임차인의 실제 점유 상태와 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

현재 감정가 수준에서 권리 관계를 명확히 파악하고 추가 투입 비용을 보수적으로 산정한다면, 시세 대비 저렴한 가격으로 매입하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

부천대학교 인근 지역은 꾸준한 임대 수요가 예상되므로, 임대 수익률 또한 고려해 볼 수 있습니다.

임차권 문제가 해결되거나 인수 금액이 예상보다 적을 경우, 투자가치는 더욱 높아질 것입니다.

지역 재개발 가능성 등 미래 가치 상승 잠재력을 함께 고려하여 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

법원 정보

부천지원 경매10계